急性子老许的4000亿野心

赢了会所嫩模，输了搬砖干活。

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来源 | 八卦女星子

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有一次去澳门，路过新葡京，正犹豫要不要进去参观，同行的一个朋友，毫不犹豫拉着我去买筹码。

我说我不赌博，靠运气赚钱我没那本事。他笑笑说，“那这样，我们来抛硬币，正面算你赢，我给你十块钱，背面你给我九块钱。”

我立马就答应了。然后他就说，“你不是不赌博吗？”

我说，这种赌博，逢赌必赢啊。按概率算，我肯定是赚的。不靠运气的赌博，都不是赌博。

其实这话是人人都知道的大道理，我自己说给他听，也没觉得有很深的感悟。回到车上，仔细咂摸，忽然好像又明白了什么：

其实我们人生的每一个抉择，小到过马路，大到高考选专业、出来找工作，甚至包括是否抵御某些诱惑，都是一次风险和回报的评估。只要是能够承担的范围内，且风险可控不是靠运气，风险就是一个可爱的东西。

后来我又接触了房地产。曾经提携我的赵总为我补充了这个想法，他说，越年轻就应当越多地承担风险。因为成则能获得超额回报，败也有足够的时间恢复。我深感赞同。

02

回到最近大火的世茂收购福晟的案例上。对于这一事件，业内人士普遍认为，这是一宗大鱼吃大鱼的并购。

说实话，福晟作为一条大鱼，为什么就被吃了呢？要知道，福晟2019年的销售额，卖了将近700亿。

一切都源于2017年的那个赌局。2017年，房地产行业已经大爆发，深圳从2015年开始，16年初均价就飙到广州的两倍，随后上海、南京爆发地王潮，合肥、郑州、西安.....城市轮动效应非常明显。在行业内谨慎了将近二十多年的福晟潘伟明，眼看着这样好的行情，实在是忍不住了，决心冲一冲，于是赌上全部身家，组织飞虎队全国抢地，宣布十年后要实现8800亿的销售额。

为什么说潘伟明谨慎了20年呢？原来，从1993年潘伟明和其兄潘超文创立云星集团起，潘伟明就立下了那个被业界称为“地产运作法宝”的“福晟五不拍原则”。

福晟五不拍原则：不拍利润率低于15%的土地；不拍建筑面积低于10万㎡的土地；不拍风水不好的土地；不拍无信心拆迁的土地；不拍“地王”项目的土地。

而到了2017年，不论是难拆迁的旧改，还是价格高昂的地王项目，福晟都觉得能够“以时间换空间”。也正是在这一年，福晟花了800亿，拿到了3200亿元货值的土地，在所有房企新增土地货值中排第七位。与之相对应的，是四十几位的销售额排名。

本来嘛，销售排名跟不上拿地排名节奏，并不是什么太大的错误——在地产行业，拿地容错度其实很高的，基本上捂一捂，等待周边再出一块高价地，自己的地就不觉得贵了。

然而，那可是2017年！10月份，著名的“房子是用来住的，不是用来炒的”的论断出现，形势急转直下。

而与之类似，万科2014年宣布了合伙人计划，恒大2015年宣布100天拿100个项目，融创2016年宣布并购莱蒙国际的计划，他们的做法跟福晟类似，都是不遗余力去拿项目，唯一的区别就是福晟晚了一年，在2017年还去全国抢地。

没错，只晚了一年。这就跟炒股一样，股价从年头炒到年尾翻了十倍，临到头出货了，福晟宣布来接盘。

如今，世茂来接福晟的盘了。

03

写到这里，我暗想福晟潘伟明应该是有点懊悔又有点遗憾的，懊悔的是在一个不恰当的时间当了接盘侠，遗憾的是没有在年轻的时候尽可能多的承担风险，反而立下了"福晟五不拍原则”的Flag。

是啊，福晟1993年就创立，算得上是地产界很多企业的老师，如果在那时多拍地，成则能获得超额回报，败也有足够的时间恢复。

与之相对应的，则是曾完美错过2015年行情的世茂。世茂2011-2014年，排名全都在前十以内，2015年，世茂跌到第12位，2016年跌到16位。而在2011年，许世坛就曾豪情万丈地宣布，将用三年的时间，将世茂房地产销售额做到千亿的规模。

口号是喊出去了，但是2014年之后的营收额也只有700亿，直到2018年，世茂才宣布2017年全年的业绩过了1000亿，比福晟其实高不了几个层级。在很多人看来，世茂业绩踽踽不前、而其他闽系快速崛起，世茂实在是浪费了大好行情。

为此，许世坛铆足了劲想要在2019年打一场翻身仗。许世坛很努力，有时候土拍自己去，融资自己去，政商关系自己上，并不是所谓的纨绔子弟。他有责任感与事业感，鉴于自己已经错过2015年的大行情，因此也只能像福晟那样，拼命扩张，到处并购。

只是稍微与福晟不同的是，世茂不高价抢地，许世坛也知道心急吃不了热豆腐，他看到融创的成功，采取的是并购策略。

并购本来也是一场豪赌，虽然并购的土地一般都比土拍便宜，但一下子吃进这么多，难免会有腹胀和便秘，比如债务纠纷什么的。

所幸的是，许世坛的“运气”一直很好，3月份吃下泰禾、万通多个项目，4月份吃下明发集团的项目，5月份再吃泰禾项目，6月份吃掉粤泰股份。2019上半年世茂2500亿元的新增货值中，通过并购新增的货值规模有1800亿元，占比超过70%。

也正是这波上半年的操作，世茂年底一盘点，业绩简直炸裂：2019年世茂累计合约销售总额约为2600.7亿元，同比增长48%，2019年的销售目标为2100亿元，年度目标完成率达124%，据不完成统计，其中有400多亿的销售额来自于上半年的并购。

而许世坛的信心，也迅速大增，想一想，福晟大概2020年能卖900~1000亿，世茂大概能卖3000亿。2020年，并表福晟，世茂的业绩或许是4000亿。

只是，经历了融创成功的激励，以及2019年并购策略成功的狂热之后，世茂现在再去接盘福晟，其中的风险，又是否会像福晟高价买地那样，对风险视而不见呢？

由此，我的观点是，世茂并购福晟，跟福晟高价拿地，骨子里并没有什么不同，两者都是赌。

毕竟，福晟的高地价成本，不可能因为世茂接盘而降低了。

只不过，福晟赌输了，他没有在年轻的时候买更多的地。

而世茂，看起来好像是个赢家。但仔细想想，世茂所能做的，也就是再度给福晟以时间，去换取世茂4000亿营收的空间。

最后说一句，老许，是不是太着急了？

关于地产，希望能与大家有更多交流。

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