开发商破产后,房屋买受人能否以已支付全款为由,请求取回尚未变更登记的房屋?
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开发商破产后，房屋买受人能否以已支付全款为由，请求取回尚未变更登记的房屋？
👉作者：李舒 张德荣 袁惠 (北京云亭律师事务所)
阅读提示：疫情之下，开发商因资金断裂，被宣告破产的情况屡见不鲜。对于购房者而言，其已交付全部房款，甚至已占有房屋，但尚未办理房屋产权变更登记的情况下，该房屋属于购房者所有，还是属于开发商所有，应否纳入破产财产？
房屋出卖人破产后，即使买受人已支付全款并占有房屋，只要房屋未变更登记至买受人名下，仍属于出卖人的破产财产，买受人无权取回。
一、2006年6月11日，王单群与凯旋公司签订《商品房买卖合同》，约定预售位于胜利广场商街B35号商品房。用途为商住。王单群通过银行按揭的方式支付了全款。合同第十一条“交接”中约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面告知买受人办理交付手续，双方进行验收交接。
二、同日，王单群与发展公司签订《胜利广场商街商铺租赁合同》，将前述商铺租赁给发展公司，租赁期限自2007年7月1日至2010年6月30日止。由凯旋公司为发展公司的租金提供担保。合同期内发展公司已经按约支付王单群租金。
三、后凯旋公司的债权人向桐乡市人民法院申请凯旋公司破产，桐乡市人民法院于2013年7月11日裁定凯旋公司破产。
四、2015年，王单群向桐乡市法院起诉，请求确认胜利广场商街B35号房不属于凯旋公司的破产财产，应由其本人取回该商品房并办理预告登记。桐乡市法院案涉商品房不具备交付条件，王单群尚未取得该商品房为由，驳回了王单群的诉讼请求。
五、王单群不服一审判决，向嘉兴中院提起上诉，嘉兴中院维持原判。
六、王单群仍不服，向浙江高院申请再审，浙江高院以王单群未实际取得案涉房屋所有权，不符合行使取回权的条件为由，驳回了王单群再审申请。
本案中，案涉商品房并未竣工验收，实际不具备交付使用的条件，王单群与凯旋公司之间自然也未办理房屋过户登记。虽然王单群与凯旋公司签订的合同名称为《商品房买卖合同》，其内容实际为商品房预售。合同第十一条“交接”中明确约定，商品房达到交付使用条件后，双方才进行验收交接。由于案涉房屋所在商业广场项目一直未竣工验收，王单群未实际取得该房屋所有权。
虽然王单群主张其在购买胜利广场商街B35号房时已支付全款，并将房屋出租给发展公司，相当于已经占有房屋，但房屋作为不动产，其权利公示的方式为登记而非占有，王单群应提供房屋产权证书予以证明其已取得胜利广场商街B35号房。故此，三级法院均认为，《破产法》第三十八条规定的取回权行使的前提条件是，取回权人系财产的权利人。由于当事人未对涉案商铺进行所有权变更登记，王单群无法取得涉案商铺的所有权，不具备通过管理人从凯旋万豪公司处取回商铺的前提条件，其取回权主张不能成立。故驳回了王单群的诉讼请求。
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
1. 对于购房者而言，占有房屋并不等同于取得房屋所有权，购买房屋支付房款后，应尽快办理房屋产权变更登记，才算最终取得该房屋的所有权。
2. 与执行异议和执行异议之诉中优先保护购房人的权利不同，破产程序中，并未设定例外规定优先保护购房人的权利，而是严格依据《物权法》规定的不动产变更以登记作为生效要件的规定，以购房人是否登记为所有权人作为判断房屋是否纳入破产财产，用于清偿破产债权的依据。
3. 在建设部门进行的备案登记并不等同于预告登记，不具有物权效力。本案中，王单群主张其已向桐乡市建设局就案涉房屋进行备案登记，从未主张其已取得案涉房屋，未获法院支持。我们建议，购房人在房屋尚不具备登记条件时，可先向房管部门进行预告登记，加强对房屋的物权效力，待能进行不动产登记时即刻办理不动产登记。
（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。我们对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着我们对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）
《中华人民共和国企业破产法》
第三十八条 人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。
《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日生效）
第二百零九条第一款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
《中华人民共和国物权法》（2021年1月1日废止）
第九条第一款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》（法释[2013]22号）
第二十六条 权利人依据企业破产法第三十八条的规定行使取回权，应当在破产财产变价方案或者和解协议、重整计划草案提交债权人会议表决前向管理人提出。权利人在上述期限后主张取回相关财产的，应当承担延迟行使取回权增加的相关费用。
《最高人民法院＜关于审理企业破产案件若干问题的规定＞》
第七十一条 下列财产不属于破产财产：
（一）债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产；
（二）抵押物、留置物、出质物，但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外；
（三）担保物灭失后产生的保险金、补偿金、赔偿金等代位物；
（四）依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外；
（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；
（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；
（七）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；
（八）所有权专属于国家且不得转让的财产；
（九）破产企业工会所有的财产。
以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：
本院经审查认为，本案主要争议焦点是王单群是否可以取回涉案商铺。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定，人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。因此，通过管理人取回财产的前提是取回权人系该财产的权利人。因本案取回权争议的标的系不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，产生不动产物权变动的法律后果必须以依法登记为公示方式。因此，在当事人未对涉案商铺进行所有权变更登记的情况下，王单群无法取得涉案商铺的所有权，不具备通过管理人从凯旋万豪公司处取回商铺的前提条件，其取回权主张不能成立。但其可以就该《商品房买卖合同》支付的款项，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国企业破产法》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等法律规范，在破产程序中主张相应的民事权利。原审判决以交付作为判定不动产物权变动的公示方式虽有不妥，但实体处理并无不当。针对王单群关于债权人会议将其列为合同债权人不当的主张，原审判决认为不属本案审理范围符合法律规定。
王单群与浙江凯旋万豪置业有限公司取回权纠纷申诉、申请民事裁定书【（2017）浙民申1366号】
我们在检索中发现，部分法院存在相反的裁判观点，即认为根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条（五）项之规定，只要购房协议有效且购房人已支付全款，对房屋享有取回权。
案例一：湖南省高级人民法院审理的蒋天物、益阳天业房地产投资开发有限公司商品房预售合同纠纷再审民事判决书【（2018）湘民再401号】认为，本案申请人蒋天物2010年7月16日即与天业房地产公司签订了《商品房预（销）售合同》，全额支付了购房款，并依照规定程序在益阳市房地产管理局完成了备案登记和预售合同预告登记手续。一审法院2012年10月16日裁定天业房地产公司进入破产还债程序至2013年2月28日召开第一次债权人会议时，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国企业破产法﹥若干问题的规定（二）》尚未颁布施行（2013年9月16日起施行）。因此，《中华人民共和国企业破产法》和2002年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称《若干规定》）是认定债务人天业房地产公司破产财产的法律依据。根据《若干规定》第七十一条第（五）项的规定，特定物买卖中，尚未转移占有，但相对人已经完全支付对价的特定物，不属于破产财产。《若干规定》为现行有效的司法解释。本案蒋天物向天业房地产公司购买的涉案房屋，栋号、房号、户型、面积、朝向均已确定，且在房管部门办理了备案预告登记，完全支付了对价。预告登记是为保全将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，对后发不动产物权处分行为具有排他效力，且纳入预告登记的债权具备一定的物权效力。因此，蒋天物购买的涉案房屋应当认定为特定物。故根据《若干规定》第七十一条第（五）项的规定，涉案房屋不应列入天业房地产公司的破产财产范围。
《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。而本案中，蒋天物已经支付了诉争房屋的全部价款，故对于涉案商品房预售合同，天业房地产公司破产管理人并无解除权。在蒋天物主张继续履行《商品房预售合同》的情况下，天业房地产公司亦没有举证证明存在《合同法》第九十四条以及第一百一十条所称的不能履行或不适于继续履行的情形，故天业房地产公司及破产管理人金诚资产管理公司应当继续履行涉案《商品房买卖合同》，协助蒋天物办理诉争房屋所有权变更登记，并将诉争房屋交付给蒋天物。
案例二：甘肃省高级人民法院审理的甘肃省计算机公司破产管理人与甘肃博特电子控制技术有限责任公司一般取回权纠纷一案二审民事判决书【（2012）甘民二终字第167号】认为，关于博特公司是否享有取回权。根据计算机公司破产管理人委托甘肃泰华会计师事务有限公司作出《甘泰专审字(2010)第021号委托审计鉴定报告》以及其在一审庭审中的陈述意见，能够证实博特公司已按照《房产转让协议》的约定向格耐用公司支付了房屋转让款218000元。破产程序中取回权一般由财产所有人行使，但也有例外情形。依照最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条（五）项之规定：“下列财产不属于破产财产：特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；”据此，博特公司基于合法有效的《房产转让协议》以及已付款的基础事实，其所受让的兰州市城关区南昌路12号电脑大厦五楼(东段南侧8号轴以东至外墙6个开间，北侧7至8轴中间隔墙以东至外墙5个开间)共十一间房屋不属于破产财产，博特公司对该房屋享有取回权，计算机公司应当按照承诺协助博特公司办理有关过户手续。有关土地使用权问题，应依法办理有关审批等手续。计算机公司破产管理人上诉认为博特公司不能行使取回权的理由不能成立。
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唐青林律师、李舒律师 北京云亭律师事务所创始合伙人，均从事法律职业多年，实务经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”最低学位为硕士学位，全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》《公司并购法律实务精解与百案评析》《企业家刑事法律风险防范》《公司保卫战》《公司法司法解释四裁判综述及诉讼指南》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。
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