传统地产规模见顶?错!万亿级城市更新才刚开始,秘密都在这本“笔记”里 2024-08-06 02:36:56 艳姐说1979年,改革春风在南国大地劲吹,深圳蛇口工业区破天荒地打出了“时间就是金钱,效率就是生命”的标语,成为特区敢闯敢拼的精神缩影。事实证明,这句标语在当时深圳很多领域都发挥了效用,包括违建。彼时,因为城市急速扩张、人口涌入,“建楼”成了深圳当地村民简单粗暴的致富的法门。一夜之间,这座城市的私搭滥盖的楼房会像野草一样野蛮疯长,遍地开花。深圳违建问题已经到了哪种地步?当时有报道统计:全市原住民人均1栋的违法建筑。因为城中村畸形发展,年轻的深圳“城市”还没成熟,就面临“更新”的难题。从1999年至2004年,一场大规模的城中村改造的运动在深圳浩荡拉开,一栋栋楼在爆破声中轰然倒地,很快便又拔地而起了一座座新大楼。越破越难改,越拆越年轻。这种魔幻主义现象,至今仍在深圳上演。发生在深圳身上的故事,在过去十几年间同样在中国其他城市上演,所有这些故事构成了一个统一的困惑:我们究竟要把城市变成什么样子?几天前,艳姐读到了上海三联书店和融信集团一起出版的《城市生长:融信集团城市更新十观》,这本书上下两卷,超十万字。如果要探究上面的问题,这本书提供了一个不错的角度——试着将城市拆分成一个个独立的子系统,分别从这些子系统中发掘更新的价值。今天我们来系统的谈一谈。01城市更新这块“硬骨头”应该交给谁来啃?“城市更新”,究竟要“更新”什么?简单来说,就是要更新和升级城市结构、功能体系以及产业结构。话虽如此,但城市更新是业内公认的“硬骨头”,原因很简单,因为这项工程流程相当漫长、资金投入巨大、过程中不确定因素多、需要极强的专业能力和人才。即便有一副“好牙口”敢去啃这块“硬骨头”,干嘛不去做相对容易的开发模式?不好做,但也必须要有人去做,为什么?因为前有城市发展阶段导向存在,后有地产行业进入存量时代的大趋势。因此,业内专家有个统一的共识——城市更新是房地产市场高阶发展的必然出路。在《城市生长:融信集团城市更新十观》这本书中,记录了融信对城市更新的研究和思索,但不同的是,他不像是一本刻板理论的大部头,而是从9个维度给城市做了一个“切片手术”。哪9个维度?分别是人口、交通、街道、景观、文化、商业、村落、产业、邻里。这种切片化的方式,能对城市更新这个宏大的议题做最佳的拆分,没有漏掉任何一个细节,而且更加清晰易懂,任何一个对城市更新没有概念的人看到这9个维度也会会心一笑,因为这就是人们每天都要打交道的地方,他已经成为了我们生活的一部分,要对齐改动和升级,我有清晰的感知和需求。比如在这本书的“景观篇”的部分,提到了2000年的一桩公案,背景劲松街道居民自筹款粉刷临街楼房外立面,没想到刷出的颜色是委托公司总经理本人喜爱的宝石蓝。遭到居民强烈反对的“二稿”,又是和周边环境不搭配且饱和度过高的橘红。这场纠纷引发了“北京城需要什么样的色彩”的全城大讨论,也让更多人关注到中国城市发展过程中,城市色彩纷乱、各类色彩杂烩乱炖,甚至滥用吴用色彩而引发色彩污染的问题。这也开启了杭州、南京、武汉等大城市有意向探索和规划城市色彩的实践。虽然意向和诉求强烈,但城市色彩规划的工作难度极大,既因为缺乏经验依凭,也因为城市新旧交杂。城市色彩成为了城市更新过程中一个极具挑战的课题。没有那么多的学术扯理论,一个生动的小故事,就把规划落后的后遗症讲明白了。02三个故事读懂“融信式”旧改但同样做城市更新,参与其中的玩家也会“挑肥拣瘦”。一般来说,房企参与拆除重建类的城市更新意愿最大,因为整体上看,住宅能实现的增值收益空间最大,且确定性较强,房企能分享土地增值空间。再考虑实现的难度,一般单一权力主体的旧厂改造难度最小,其次城中村拆除重建类的改造难度次之,旧住宅的改造往往影响因素广泛,难度较大。所幸中国并不缺乏有担当有挑战精神的企业,在《城市生长:融信集团城市更新十观》这本书中,融信就选择了相对高难度的城市更新任务来挑战。融信的城市更新经历三个阶段,未来将进行何种方式探索,这一切,必须积累从过往一切所思所行的经验上,才会有回响。下面,我们从三个旧改案例出发剖析“中国式旧改”的前世今生。2010年开始,福州世欧王庄项目为代表的高品质“城中村”改造,是融信城市更新1.0时代的序曲。福州世欧王庄地处鼓楼、台江、晋安三区中轴之上,项目占地381亩,安置房数量约3000户,是当时福州市拆迁改造规模最大,涉及群众最多的旧改项目。世欧王庄更新前面对着一片已经无法适应现代人新型生活需求的城市死角,为了追平滞后的“时代差”,融信大面积拆除了陈旧破败的旧建筑,全国范围内首次以商品房标准建造拆迁安置房,并自持经营大型商业综合体。于是,以旧有土地为载体,一扇全新的生活界面拔然而起,商业、办公、居住、酒店、餐饮等城市功能通过合理组合,形成了福州赶超时代水平的生活圈、交际圈、商旅圈。随之,融信通过这次成功破旧立新的尝试,正式步入了城市更新时代。世欧王庄更新后融信城市更新自1.0时代跃入2.0时代的分水岭,是融信双杭城,这是一个更有情味的故事。融信针对性地保留和修复了大量负载有城市文化与记忆的古建筑,并且通过高端住宅和商业区的更新为区域带来新功能,促成一场新旧元素的有机融合。随后,融信献出城市更新3.0时代的肇始,一个封面级作品:福州海月江潮。福州这样的历史名城,在摊大饼般向城市郊区扩张的过程中,原市中心等区域日渐陈旧,衰落。然而,凝聚着城市的共同记忆、拥有卓著的历史人文价值,优越的地段让市中心成为城市更新中占比较大的核心级“存量市场”。比如海月江潮,地属苍霞地块,所处位置恰好是“海上丝绸之路”起点的上下杭苍霞片区,存有大量文物、历史建筑和名木古树,如何妥善地保护是一个难题。另外,项目占地124亩,建筑体量达15.3万平方米,体量之巨是福建省规模最大也是最为复杂的城市更新项目之一。当时,旧城改造、古建保护、商业开发三重难题同时摆在融信面前,意味着融信肩上不仅担着城市革新者,还肩负着文化守护者的责任。前路一片空白,没有案例和规范可循:土地性质复杂且不确定;地形复杂且无明确说明;文物古迹和宗教建筑要如何保护修复,没有明确说明;古建筑的保护和退让范围,没有明确界定……如何在“窄桥小舟”的逼仄空间中,实现精准到位的击打腾挪,将“寸劲”发挥到极致,融信在未知的前路上摸索着。①历史循迹福州滨邻岷江,“水退城进、港启城兴”,闽江的动态和福州的城市命运息息相关,也影响了城中街区、街巷的空间形态。水路河道对现有街巷的宽窄尺度、延伸朝向和连贯性拥有紧密的关联,预示着福州城市更新的未来。融信“以水循迹”,对海月江潮项目的规划布局、街巷道路做了前承渊源的肌理演化,并以此进行现代城市商业和文化中心的再造。最终,融信提取了原有街巷的框架,以空间节点为“点”,区域轴线为“线”,通过片区联动周边,辐射城市之“面”,形成了“两轴两带一片区”的架构,完成了“两带六节点多街巷”的布局。②古建街巷修复从街巷的风貌到墙体的尺度,甚至是一砖一瓦,需要保护的遗产多且杂地贯穿了整个开发过程,开发难度大,周期长前所未有。另一方面,古木遗迹星罗棋布地分布在区域中,将街巷分割成狭小的场地,并且和周边的民宅、违建互相咬合,给保护和修缮带来了“牵一发而动全身”的难题。为了保留原有建筑的肌理与尺度,同时平衡现代商业街区的建造尺度,融信耗时半年和政府部门交涉,最终在项目基督教堂和10栋文物建筑等文保建筑周边,退让了至少5米的距离,在教堂四周,退让距离更是达到6至9米。为了保护历史古建,融信让地块从最早的10.5万平方米出让面积,缩水到8.2万平方米,堪称现代版的“六尺巷”故事。并且,融信在政府和“名城委”的指导下,协同国内外古建专家团队和设计团队,耗时四年时间,以“点对点”的“针灸式”研磨,确定了每一栋楼的文保方案。以24栋历史建筑为原本,融信再现了福州第一家照相馆、第一家西餐厅、还有南方日报社的旧址、福州官办银元局等……一座座城市脉络的记忆被唤醒。③城市拼贴融创在本次城市更新中更是独创了“城市拼贴”的手法,将“现代化街区”和“古建保护区”重组整合。比如将古榕树、茶亭、戏曲等人文元素融入热闹的商业街区,以一种富有时代感的方式表达人生百态,以新旧混搭的更新,实现了苍霞地域百年沉淀古今记忆的交叠共生。④ASIA街区在项目的更新实践中,海月江潮还独创性地提出了“ASIA体验式街区”的营建理念,把苍霞新旧交融的原有多样化空间融入现代社会的语境。商业、文旅、居住犬牙交错,使居民同时享受到居住的安宁和商业的热闹,也让海月江潮成为代表未来城市生活的一处范本。03融信的“城市更新”笔记为什么要和三联“组CP”《城市生长:融信集团城市更新十观》这本书最大的特点就是,没有用“理论研究”的学术语言去探讨城市更新的严肃主题,而是列举了大量有趣的,新奇的城市更新故事。这些故事或许就发生在你生活的城市中,你就是这一切变迁的观察者体验者,读起来让人倍感亲切。但这并不是说这本书是一本缺少干货的书,恰恰相反,这本书巧妙地将观点、经验和思考见解,巧妙地“埋伏”和包装在一个个案例背后。总结下来看,这本分成上下两卷的《城市生长:融信集团城市更新十观》,上卷将城市拆成了9个子系统分别讨论,在传统学院派的城市更新研究体系中另辟蹊径,相当有趣;下卷则总结了融信十年城市更新的八大案例,内容详实,经验成熟,相当有料。而融信的这本“城市更新笔记”,选择了和三联书店合作出版,也蕴藏了更深刻的情怀。三联书店拥有近百年历史,一直是中国知识分子的精神家园。在时代当下,三联一直扮演着一个忠实记录者的身份,拥有国内最具文化底蕴和人文色彩的文化品牌。而在融信的基因汇里,品质与美好生活一直是高频词汇。融信与三联共同构筑的城市更新脉络,既有亲历者的真实感受,也有旁观者的人文情怀,相信两者之间一定会擦出不一样的火花。正因如此,这部作品也得到了清华大学建筑学院教授徐卫国、福州市规划设计研究院副院长总建筑师严龙华、骏地设计副总建筑师申鹏等业内大咖的青睐和推荐。结语在《城市生长:融信集团城市更新十观》这本书的卷首语,融信集团总裁余丽娟女士将融信十年城市更新实践形容为“冰炭同炉”。古人云“冰炭同炉,大道可期”,指的是如果两种本就对立的事务能够相处,是道的至高境界。对于中国城市更新的事业来说,所谓“冰与炭”指的大概就是每一步的冷静理性,和对这份事业不断探索实践的热忱。福利欢迎大家转发本文,并在文末评论区留言,我们将从转发本文的朋友中,甄选五位评论综合水平最佳的朋友,赠送本书。让我们评论中见吧:)*如对本书有兴趣可移步至上海三联书店微店进行下单本书销售所得将捐赠融信公益基金会,用于公益项目发展 主编:张艳责编:王亦可 赞 (0) 相关推荐 《一门进八门出的祉洞古寨》八桂传统村落古建文化踪影系列(36) 传统村落是中国乡村社会的缩影,是历史文化的传承,有其深厚的文化历史信息和意境隽远的文化景观.它正像一本厚厚的古书,来不及翻阅,就已经消亡了.这失去的不仅是可见的形态,更可能是我们的历史密码和深藏于我们 ... 三联人文城市奖揭晓,同济大学建筑与城市规划学院独中两元! 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