真相追查〡上海半年内流拍6宗地，市中心黄金宅地无人问津，这些楼市信号你真的看懂了？
艳姐说
短短半年，上海土地市场已经有6宗地块流拍。
而前几日，杨浦区一幅市中心、内环内、纯宅地的流拍，更是让人倍感意外。
坦白讲，自从该地块出让的信息放出，艳姐就一直很期待，毕竟上海内环内已经很久没有普通商品房供地了。久旱逢甘露，按道理应该要引发一阵哄抢。
但最终结果竟然是流拍，估计很多人都没有想到。
据知情人士称，此次流拍的原因是没有房企参与竞拍。如果事实真的如此，那么就更耐人寻味了。
为什么如此稀缺的地块无人问津？为什么土地市场频频流拍？这些现象是不是意味着楼市真的要下行了？我们一起来看。
此次流拍的地块为上海市杨浦区江浦社区B2-03地块（江浦街道159街坊），我们先来看一下该地块的基本情况：
四至范围：东至规划打虎山路，南至飞虹路，西至海上海住宅小区，北至辽源西路
（B2-03地块位置示意图，地产人言制）
土地总面积/出让面积：31089.90㎡
建筑面积：77725㎡
土地用途：居住用地
容积率：2.5
绿地率：35%，其中集中绿地率10%
出让年限：70年
交地状况：净地
起始总价：46.0182亿元
楼面起始价：约5.92万元/㎡
保证金：9.2037亿元
从位置上来看。该地块位于内环之内，到外滩只有五六公里，开车大概18分钟，距离陆家嘴也就20分钟车程，绝对是杨浦区的黄金地段。
交通上也很方便。1公里内有轨交4号线、8号线、12号线，1站可换乘10号线和18号线（在建），距离大连路隧道也只有2公里。
周边配套也相当完善。市东幼儿园总部、上海市昆明学校总校、杨浦初级中学、市东中学等都在附近；距离和平公园也仅有700米；东面800米左右有一家三级甲等医院新华医院；地块北面的鞍山路，南面的宝地广场都是杨浦比较成熟的商业区，生活起来非常方便。
从地块位置和周边配套来说，这绝对是核心区域的一块好地，但为什么会没有房企参与竞拍呢？
艳姐猜测，最直接的原因可能是：地价太高。
出让公告显示，该地块对受让人提出了三项附加条件：
1、80%需为中小户型
公告要求，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%，计62180平方米以上。
中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于90平房米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米。
2、要求配建5%保障房
公告还规定，出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的5.0%以上，计3886.25平方米以上，免费移交政府。
3、15%需自持
受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于15%（计11658.75平方米以上）的住宅物业（除按照相关规定及合同约定应当移交政府及政府有关部门的保障房等物业外），以上自持面积须用于租赁。
如果将上述三项要求叠加，该地块实际可售卖的建筑面积显然直接缩水。艳姐粗略算了下，等于变相将该地块的楼面价从5.9万/㎡抬高到7.4万/㎡，这个价格比周边的一些二手房价格还要高。
B2-03地块周边二手房最新成交价格
当然，有些人可能会说，地价高怕什么，开发商可以做高品质的项目，以此来获得更高的溢价啊。
好，我们来算一笔账。
在严苛的附加条件下，该地块的楼面价已经超过7万/㎡，再加上建安成本、税费、营销费用、资金成本等，估计售价至少要卖11万/㎡才能回本。
但是，现在的问题在于，上海限价啊，预售证价格可能批不到11万/㎡。一旦价格备不上去，开发商可能连保本都有风险。
据知情人士称，由于这块地的属性非常好，本来金茂和招商是很感兴趣的。但是，他们估算了下，以目前的起拍楼面价，恐怕根本赚不到钱。在投入大、利润预期又不明朗的情况下，最终只能选择放弃。
要知道，金茂和招商这一类的国有房企，银行融资成本比民营房企要低很多，差不多只有6%左右。可即便资金成本很低，也不敢轻易拿地。由此可见，此次出让的地价有多高了。
说到这，还有一个问题艳姐觉得很值得思考。
在前几天结束的年中最高层会议上，针对房地产行业提了一句话叫，“坚决遏制房价上涨”。可是，地价这么高，怎么遏制房价？土地定价部门有没有想过开发商日后会卖多少？
而且，楼面价、建安成本、税率，这些价格和计算方式几乎都是透明的，开发商能算出来，卖地的部门难道算不出来吗？
再进一步说，卖地部门把地价定这么高，有没有想过会卖不出去？或者，他们压根就没想把这块地卖出去。
至于为什么要这么做，大家可以揣摩揣摩。
当然，此次流拍不仅是地价高企这么简单。
如果我们把时间倒回到两年前，上海内环黄金地段一旦推地，不管地价多高，附带条件有多苛刻，开发商们还是会争的头破血流。
那么，为什么这一次就不争了呢？艳姐猜测可能的原因是：房企的钱紧了。
一方面，前两年地价的不断攀升，消耗了开发商的大量资金；另一方面，如今的信贷环境发生了改变，融资渠道不断收窄，再加上限购、限贷等调控政策，也减少了客户资金的注入。
资金不富裕，拿地上自然就会更加理性和谨慎。
其实，回想2015年和2016年，全国楼市的上涨，地王的不断涌现，与信贷的推动和融资渠道的宽松也不无关系。毕竟，有钱才能任性。
说到这，可能有人会疑惑，房企的钱好像并不少啊，你看2018年上半年的房企销售业绩，动辄都是上千亿，如此生猛，怎么会缺钱？而且，很多房企开始尝试新的融资手段，也自筹了不少钱。
的确，如果按销售业绩来看，不少开发商的资金还是很可观的。但是，账面上有钱，不代表能用。因为销售回款作为项目预收账款，是要被纳入监管资金的，只能按进度提取，不能随时随地拿来用。
也就是说，房企有没有钱来投资买地，不能只看账面上的数字，更关键的还要看它有没有足够的真金白银，即现金流。
综上所述，艳姐认为，此次B2-03地块流拍，一是限价之下的高地价，让房企不敢买；二是可用资金吃紧，房企买不起。而这背后反映的，是楼市调控威力开始显现。
事实上，最近上海土地市场流拍现象并不少见。
据地产人言不完全统计，B2-03地块已经是上海市今年第6块被终止出让的土地，同时也是第3块被终止出让的纯住宅地块。
而根据上海土地市场交易网公开信息显示，2017年住宅地块流标数为0；2016年也仅1宗。
2018年上海市被终止出让地块
土地流拍不止出现在上海。
放眼全国，今年以来，一线城市流拍地块达11宗；热门二线城市流拍地块102宗；三四线城市也有315宗地块流拍。有业内人士称，预计下半年流拍地块还会继续增加。
那么，这是不是意味着楼市真的要转冷呢？艳姐认为，不一定。
1、流拍率没有明显上涨
虽然流拍地块数量有所上升，但从流拍率来看，并没有明显的上涨。
数据显示，2018上半年全国出让土地面积为59791万平米，成交50243万平米，流拍率为15.97%。
而2017年同期，全国出让土地面积为45967万平米，成交38196万平米，流拍率为16.91%。
对比来看，今年上半年的流拍率还低一点。
2、土地出让金额和面积双双上升
7月13日，财政部发布了一项数据显示，今年上半年，地方政府获得的土地出让金共计26941亿元，同比增长43%。
克而瑞数据也显示，2018年1-7月，不少房企在拿地上非常积极。旭辉、中南、中梁、正荣等房企，拿地金额同比涨幅均超过100%，绿地更是达到194%。
可能有人会说，出让金额的增长是因为土地的价格上涨了。那么我们再来看下土地出让面积。
数据显示，2018年1-6月，规划建筑面积TOP10城市成交16277万平方米，同比增长29%。
2018年1-6月房企土地相关数据，来源克而瑞
由此可见，土地市场的热度似乎并没有消退。
至于为什么频频流拍，根源应该在于：土地市场发生了区域分化。
以前，全国土地市场主要靠一二线城市吸金，但如今，推动土地出让金增长的主力，变成了三四线城市。
克而瑞数据显示，TOP100房企上半年在三四线新增拿地建面占比达到60%，比二线城市高出23%。单单今年3月，三四线城市经营性用地成交金额就达到2260亿元，同比增长123%，远高于一二线城市之和。
不少三四线城市更是表现惊人。比如广东佛山，半年狂揽571亿元，昂首挺进全国城市Top5；湖南岳阳上半年土地出让金更是同比暴增10倍。
所以，那些担心楼市下行的小伙伴可以放心了，土地市场的热度还在，只不过，创收的城市不同了。
结语
对于土地流拍，艳姐觉得这不是一件坏事，相反，它是一个好的信号和标志。
正如新城控股集团高级副总裁欧阳捷所说，“流拍土地增多，恰恰是土地市场回归理性的信号”，通过市场紧缩、洗牌，淘汰掉一批体质羸弱的中小房企，反而会为实力房企腾挪出更大的发展空间。
未来的土地市场和楼市，或许会更加复杂，也会更加多元化。但最终，我们希望看到的是一个更加健康、更加稳定的楼市。毕竟，维稳才是大势所趋。
END.
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