众筹+定制+n种可能性 十种众筹模式你看好谁
每人1100块众筹一家茶馆，两天可以集资400万？不是故事，是真事儿。
别再看不起卖面膜的微商，2014年仅腾讯后台两个平台交易流水就是千亿的流水，恐怖的数据，谁知道这一切会不会改变2015年的商业格局？！........
互联网和房产众筹，两个独立都已经很牛逼的新风向，两相结合之后早已席卷地产圈，从去年开始万科、万达、绿地、碧桂园等数十家房企试水房产众筹，不乏腾讯、平安等资本和互联网大鳄参与。同步诞生一批众筹房、无忧我房等房产众筹平台。
房产界大变：微开发商加盟
互联网+众筹+金融+社区服务.......迭代之下，给传统行业的房地产带来三种颠覆性的改变：
首先，改变是很根本的——房地产开发模式和流程
都说房地产行业是个再传统不过的行业，开发流程一般是“串联”的：拿地→规划→设计→投资→建设→最后销售。
而今互联网+众筹的模式将原有的“串联”行业变成了“并联”——购房者参与界入，拿地、规划一直到销售一体化。彻底颠覆啊。
其次，你以为开发商还是高高在上的甲方？错！互联网+众筹形式下投资型开发商变成了服务商，顺应轻资产嘛。
而一起筹钱的购房者个个都成了“微开发商”。
最后，受到改变的是金融市场
银行日子不好过啊。早期我们知道，开发商的钱投资的钱除了自有资金，银行信贷，后来有了信托，基金，股市，债市，都是重要的融资渠道。
现在，众筹来了，根本发生改变，从“外源融资”到“内源的融资”。群众翻身做主人的年代了，大众自主投资起来了，让资金和需求者直接面对面。对于银行的带来的风险随处可见。
当然，即使没有重筹，银行面临的危机也是多方面的。在面对危机的时刻，银行要挺住啊，必须乐观。从比较乐观的角度来看，银行仍然是资金的最大供应方，房地产企业在开发环节，减少了对信贷资金的需求，但是其他环节对资金的需求还是大大增加，与众筹配套的融资产品和服务全新的发展空间，银行本身也是融资业务的参与者和推动者。
客户的时代：众筹+定制 还有什么不可以
众筹不仅让开发商的融资渠道更加多元，财务成本有效降低，降低了滞销的风险。众筹可能性来自于众多愿意相信的“铁粉”，那么这个产品也更加会回归铁粉们的本来需求。
众筹+个性化定制，购房者甚至可以完全根据自己爱好定制房屋，甚至是周边配套和景观。这在即使很短的过去几年内都是很难想象的。
放眼，目前市场上的众多众筹产品，比较多的是金融领域的众筹
但是商品众筹比较少。商品众筹必须时刻惦记着用户需求。
传统的房地产行业，先有产品后有市场。策划公司提报，项目定位等于老中医开药方，拍板说好，一份策划报告几个亿下去。市场好获益，市场不好套牢。不是以客户需求来定制，是开发商拍板。
第二种模式则是先投资后回报，然后开始卖，平均周期3.8——5.5年每个项目周期，项目慢，资金回笼慢。
第三种，先建设后改造，住户进入后，大量的重新改造。能不重资产吗？！
而目前的房地产众筹，考虑的是客户、客户、客户，然后再制造产品。找到客户群体，进行产品设计，精准定位，让产品和客户吻合度提高，住户思想参与到每套户型设计。从先定产品，后建设，转换成先有客户，再去建设。其次是，先有资金再去建设。
相比美国的房地产众筹市场，中国的房地产众筹市场还处于摸索阶段，相应的法律法规尚不完善。自2014年以来，国内各房地产众筹项目层出不穷，可谓林子大了.......此处省去一万字以下。以正视听，盘点如下成功十大房地产众筹模式：
十大众筹你看好谁
模式：价格屠夫与资金重构
极瑞科技推出的众筹房平台以房产项目投资前端大数据分析精准定位为基础，有效分析市场需求与意向客户，达到精准锁定客户和众筹募集、优化设计的目的，减少了项目的融资成本、营销费用和无效成本投入，使房产项目总成本降低30%左右，并提升项目资金周转率达6倍以上，开发商项目收益可基本保持不变，从而达到市场的供需两端都满意的结果。
众筹房平台有效的利用互联网的便利性和传播速度的特点给刚需购房者带来切实的利益，实现城市刚需置业梦想，同时实现开发商的短平快开发节奏，完成开发商向服务商转型。
随着众筹房平台的上线，平台与众安房产合作的首个以商品众筹为核心的住宅项目——众安·东西项目也与论坛同时平台发起众筹。该项目5500元/㎡的众筹均价瞬间点燃全场，众筹房平台注册用户通过www.bdzcf.com官方网站及手机应用“众筹房”通道会议期间便将项目首批192套房源的众筹份额抢购一空，总货值近1亿元。
模式："融资型开发类"众筹能解决什么问题？——锁定客户+融资
融资型开发类众筹通常适用于区域房价上涨预期与资金成本不匹配，项目利润不足以覆盖银行、信托等传统融资方式的资金成本的情况。通过在项目拿地后、建设前进行众筹，为项目建设阶段提供低成本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定一批购房意向人群。
融资型开发类众筹的参与门槛一般较高，并需要投资者在预售前支付所有房款；且房价折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。已有代表是平安好房众筹建房模式。
【案例】碧桂园-平安众筹建房(即碧桂园上海嘉定项目)
2015年4月29日，碧桂园以6.08亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02-05地块，这也是平安好房首个开发类众筹项目。项目以"一平方米"作为众筹单位，由平安好房将众筹项目包装为保险、债券、好房宝等金融产品，向特定对象(平安好房注册用户)进行认筹，通过金融产品设计，避免投资者与开发商直接接触，规避了集资建房的法律风险；融资完成后项目开工，在开发建设过程中，投资者将以微开发商的身份，对项目提出建议，参与到项目的设计、社区配套等过程中，一定程度上实现产品"定制化"；在楼盘完成后，投资者即拥有了某一套楼房整体或者部分的权益；此后，投资者可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。这一模式带有明确的营销导向，要求投资者需是未来的购房者。
在平安好房模式中，投资者的收益主要体现在前期众筹的标的价格将远低于楼盘的销售价格，价差将成为其主要获利渠道；开发商虽然在销售价格上有所让利，但通过众筹降低融资、销售等环节的成本，从而获得收益，并实现了对购房客户的提前锁定；而平安好房在整个众筹过程中只做平台建设，并不参与具体投资，收益来源于向开发商收取的平台管理费用。
模式：还未拿到预售许可，提前蓄客如何实现？——通过"营销型开发类"众筹提前锁客。
营销型开发类"众筹一般在项目建设期进行，虽然众筹期处于项目预售前、募集金额也用于项目建设，但相对于整个项目建设成本及后期价值，营销型开发类众筹的募集资金额度通常不算太高，如当代北辰COCO MOMA项目两期众筹资金额度共计仅为2450万元，对融资环节的支持作用不明显。但由于众筹发起时间在建设期，有利于项目的前期宣传，并能为项目提前锁定一批有购房意向的客户。因此，"营销型开发类"众筹的营销推广意义大于融资意义。
当然，当代的无忧我房模式相当经典，以众筹模式开启“互联网+金融+房地产”新时代，创新性地提出“C2B”的全新地产模式，引入VR（虚拟现实技术）实现传统样板间在建造时间、成本及用户体验感上的飞跃，并通过“众筹+VR”的方式为网友搭建能够一站式享受到“低房价，可理财，能定制”的社区平台。
【案例】当代北辰COCO MOMA一期
2015年1月，当代北辰通过无忧我房发布COCO MOMA工银瑞信一期众筹项目以COCO MOMA384套公寓商品房为标的，共计筹得资金1340万元，88份众筹份额于2小时内认购完毕。根据规则，最终认购或委托报销的投资者将获得5%的工银瑞信产品现金收益，以及COCO MOMA项目的优先选房权和优惠购房权(除锁定22500元/㎡的购房价格外，还将给与购房补贴，三档的补贴金额分别为493元/㎡、1245元/㎡和2453元/㎡)；而对在认筹期结束后选择退出的投资者，可获得按活期存款利率计算的投资收益。项目不设封锁期，在认筹期结束后(即建设期至选房期)，投资者均可随时退出。
模式：合作单位有购房需求，开发商却缺少拿地资金，这该怎么办？--"定向类"众筹来解决。
定向类众筹通常是在立项或者拿地之前进行，为减少拿地及后期销售的不确定性，开发商对合作单位一般有较为苛刻的筛选条件，要求合作单位须对定向拿地具有一定影响力，且有一定数量的员工有购房需求。
定向类众筹一般以较大的房价折扣作为投资者的收益保障，但要求投资者需在拿地前支付基本全部购房款，开发商在这一过程中仅获得管理收益。定向众筹的优势在于在拿地前便完成认筹且众筹资金额度大，大幅降低了开发商在开发建设过程中自有资金的投入量。但由于政策、合作单位选择等风险，现阶段除众美集团外，少有开发商使用。
【案例：石家庄众美城】
石家庄众美城110万平方米建筑面积中，有33万平方米属于定制项目，且项目总额6.33亿元的土地款全部来自定制项目部分。众美在拿地前便与多家单位确定合作关系，并约定2300元/㎡的销售价格(当时周边房价为3200元/㎡)，投资者在拿地前即缴纳全部购房款，众美将这笔资金用于拿地、开发建设等各个阶段。此过程中，众美组织投资者对项目承建方进行考察、参与原材料采购、清查资金流向、参加工程办公例会、现场勘查项目进度、参与配套设施建设等。
模式：项目短期去化难，如何让存货转化为现金流？是否能通过客户推动项目宣传？——试一试"购买型+理财型"众筹。
对短期去化较为困难、房价有上升预期的现房或者准现房产品，可采用"购买型+理财型众筹"的模式。通过拿出部分房源作为标的，以低于市场的销售价格及"基本理财收益+高额浮动收益"吸引客户，设定固定期限，由投资者共同享有标的物产权。在退出时，投资者享有优惠购房权或将标的物销售后退出获得增值收益；开发商则牺牲部分利润获取大量现金流，提升项目知名度。
购买型+理财型众筹"参与门槛较高、基本在10万以上，开发商一般会承诺参与者"基本收益率(3%-5%)+购房优惠价格"的收益模式，众筹期间基本上均会设置一定时间的锁定期，锁定期内参与者不得申请退出。
【案例】平安好房：广州北部万科城
2014年11，平安好房、平安不动产联合万科推出"平安&北部万科城" 216套房源作为标的，众筹目标最低金额1500万元。每套房产认购众筹金额为5万元-13.5万元。众筹成功后，投资者的收益将由两部分构成：一是优先选房权和低于周边市场价近13%的优惠购房权；二是按认筹金额计算的3%的年化收益。在众筹项目10个月的持有期到期后，投资者将决定是否置业，如果选择置业，将获得前述两部分收益；如果放弃置业，则将获得认筹金额对应的现金收益。
模式：新项目开盘，如何试探市场对项目价格的接受程度？——有了"彩票型"众筹，新盘定价不再难
彩票型众筹实际多属于以蓄客为目的、在项目获得预售证后进行的营销活动，并且通过投资者竞价的方式，探寻市场对项目定价的接受程度。彩票型众筹的参与门槛一般较低，通过拍卖、高收益率等形式，鼓励尽量多的投资参与，从而达到扩大活动影响、炒热楼盘的目的。彩票型众筹的周期通常较短，且所有参与者均可获得收益。
【案例】苏州万科城100㎡全装三房
苏州万科城为万科首个房产众筹项目。项目以苏州万科城一套全装100㎡、市值约90万元的三房作为标的，众筹金额为54万元。根据规则，投资者只要投资1000元以上，在众筹成功(即众筹金额达到54万元)后，便可参与接下来的竞买；万科通过搜房网作为众筹平台在投资者中进行拍卖，标的起拍价为54万元，拍卖时间为两小时；所有认筹的投资者都可以竞买，最终只有一位投资者买下该套房产。中标者将获得折扣购房权，即可以按拍卖成交价购买该套标的；而成交金额超出54万的部分，将作为投资收益分给未能拍得房屋的其他人。在这一过程中，投资人的资金在众筹成功后至投资周期结束前，将被暂时冻结无法赎回。
投资收益计算：本次项目总投资收益=竞得价格-众筹总额；投资者的投资收益=总投资收益×（投资者认购额/众筹总额)
模式：租金高但货值大，这类物业如何实现快速去化？--别慌，还有"REITs型"众筹
对于有稳定收益、但总价高或不可分割的产品，在拿地后可选择REITs型众筹，通过多人持有一个物业产品，降低单个投资者的投资额度，达到促进销售去化、改善项目现金流的目的。
在众筹成功后，所有投资者将组建成立资产管理公司，由资管公司整体购买物业，并委托物业管理公司等进行管理运营；投资者通过金融产品持有物业相应权益，获得租金收益以及持有期内的物业增值价值；开发商以较高的销售价格获得现金，同时收取长期的资产管理费用。该模式一般会设置若干年的封闭期，封闭期后，项目发起方将按需要定期召开投资者会议，协商决策是否退出项目等问题。
"REITs型"众筹通常门槛较高，持有期较长，一般来说要2年以上。
【案例】众筹筑屋：中信台达国际酒店式公寓
2014年，12月16日，中信地产与众筹网的众筹筑屋，联合上线中信台达国际酒店式公寓众筹项目，以"度假地产合伙人"的形式，推出5套位于海南的酒店式公寓参与房产众筹，筹资目标388万。根据要求，投资者支付5万-20万元，即可获得以下四项收益：(1)以原房价的88折购入相应比例的房产产权；(2)两年内每年年化7%的房产租金收益；(3)旺季3天或淡季10天免费入住酒店等权益；(4)投资者退出项目变卖房产时的房产增值收益。项目设置了两年封锁期，项目发起方将每年召开一次支持者会议，协商决策是否退出项目等问题；且封锁期后租金金额将根据酒店实际经营的情况决定。
案例：万达“稳赚1号”
6月18日，万达与快钱共同打造的物业众筹项目“稳赚1号”上线公开发售，投资金额1000元，即可享受万达广场净物业收入及物业增值双重收益，预期年化收益达12%以上。
作为万达互联网金融的首发产品，“稳赚1号”以万达广场为基础，募集资金将直接投向各地万达广场建设，投资人则获得这些广场的收益权，享受商铺租金和物业增值双重回报，预期合计年化收益率可达12%以上。
同时，依托快钱公司的互联网金融业务平台，该项目还具备极强的互联网属性，起始投资金额仅为1000元，大大拉低了传统商业地产的投资门槛。投资者现已可以登录快钱平台或下载“快钱钱包”查看项目详情。同时，快钱还将开放转让功能，项目成立三个月起投资者即可选择流通变现。
业内分析，这是万达的一款类REITs的产品，投资资产为待建物业，是以成本价格享购物中心租金稳定收益和物业增值收益，类似万达原始股票，增值空间大，类REITs上市后价值重估，有物业升值和租金估值的双重收益。
万达有关负责人介绍，每份1000元起即可投资万达广场优质商业地产，低门槛投资的同时，快钱钱包APP+电脑双渠道并行，提供便捷的购买渠道。产品成立3个月后于快钱平台，可申请转让，流动性强。
远洋地产提供全国近万套优质房源进行众筹，618之际以168套房产6.18折的惠民价让更多用户享受共贺司庆的福利，北京、上海、天津、杭州等多地房源等待开抢。此外，京东金融旗下消费金融“白居易”与装修白条协助解决用户置业装修难题，小金库的加盟让支付更加便捷，另有多重置业大礼包。
6月1日-6月30日，京东众筹页面上将呈现远洋地产推出的全国13个城市24个项目近万套优质房源，6月购房用户均可享受“抢钱、抢房、抢亲”三重大礼包。
抢钱，即“白居易”-首付分期0利息、10万装修打白条，其中“白居易”是京东金融联合远洋地产在互联网地产金融的新布局，通过白条+为购房者提供购房首付分期服务，首付款最长可分期24个月，此次远洋地产将为购房者承担6个月的分期利息，贴息额将达千万级。交房后，京东金融还将为业主提供10万的装修白条额度，最大程度解决在购房置业、入住装修等全链条的用户痛点。
抢房，即远洋地产为筹客用户提供的享受京东专属筹房优惠。
抢亲，即是购房者置业必备的金融大礼，包括高端智能空气净化器、豪华邮轮双人浪漫游等。
7月15日，华远地产在其公司总部召开新闻发布会，宣布与诺亚财富将结合各自优势资源，在地产运营、金融创新等领域开展深入合作。7月20日公布的，便是诺亚集团旗下的诺亚员工宝与华远发起的房地产众筹合作项目。
本次合作，华远地产将在诺亚员工宝平台上线位于北京市场的散打核心项目：一个是位于北京西山的商业综合体项目华远华中心，第二个项目是位于北京大兴的别墅项目华远和墅，第三个项目则是位于五环西红门、针对年轻白领的项目华远西红世。
用户用过员工宝平台，可以购买针对上述三个项目设计的互联网金融产品，期限半年，投资人不仅可以获得约6%的预期年化收益率，还可以获得8.8-9折的购房优惠。
华远地产方面表示：“本次和诺亚员工宝合作推出互联网创新产品的目的，一方面使项目获得更加广泛的营销推广渠道；另一方面，为华远的购房客户提供更加高品质的增值服务，同时让诺亚的客户，也分享到了更为稀缺的财富增长机会。”
据华远地产董事长孙誉晏现场透露，和诺亚员工宝的合作先锁定了北京，而选择这三个项目的原因是这都是全新的项目，还没有开盘，可提供更为准确的信息。未来，华远将逐渐让更多城市的项目都参与进来。
十大众筹模式你更看好谁