物业公司注意啦!人在路上走,祸从天上降!幕墙坠伤人,伤亡谁赔偿,一笔糊涂账?|民商事裁判规则
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行人正常通行,天降墙砖将其砸伤,民事赔偿责任应由谁来承担?
阅读提示：随着城市快速发展，城市空间日益紧凑，都市里的高楼大厦随处可见，高空坠物伤人事件时有发生，已经成为社会公共安全的隐患，其中，高层建筑物外墙体、尤其是玻璃幕墙脱落造成的事故更是屡见不鲜。
2016年11月20日，河南郑州北环高楼外墙体脱落，砸伤正在楼下等人的大学生赵某；2018年7月26日，山东菏泽城区中华东路财富中心一墙体脱落，砸坏旁边的车辆；2018年4月21日，湖北省十堰达能帝景大楼的幕墙玻璃脱落，砸中一名3岁幼童的头部，虽经紧急抢救仍医治无效，该幼童不幸身亡；2018年8月12日，上海南京路一商店招牌脱落，造成6人受伤、3人死亡……
面对如此频发的高空坠物伤人毁物事件， 2006年，国家建设部颁布《既有建筑幕墙安全维护管理办法》（建质〔2006〕291号），对建筑幕墙工程的施工单位责任进行明确规定，并明确玻璃幕墙的安全维护责任人（见延伸阅读第二部分）。同时，一些地方政府管理部门也纷纷出台相应措施规范玻璃幕墙的适用。2007年杭州市规划局出台《杭州市建筑玻璃幕墙使用有关规定》、2012年上海政府颁布实施《上海市建筑玻璃幕墙管理办法》、2016年深圳颁布《关于加强建筑幕墙安全管理的通知》、2017年广州市人民政府制定《广州市建筑玻璃幕墙管理办法》，这些规定均对可设置玻璃幕墙的建筑物范围作出明确限制，并且明确列举禁止设置玻璃幕墙的建筑类型以及安全维护责任人（见延伸阅读第二部分）。
但可惜的是，大部分地方政府相关部门对高层建筑外墙体的管理还是存在疏忽，致使建筑物外墙体脱落伤人事件有增无减，受害者在追偿时也困难重重，经常遇到大楼物业、所有权人、承租人甚至施工方之间互相踢皮球的情况，此时受害者究竟应向谁主张权利？本文主要介绍一则关于建筑物外墙体脱落导致人身损害的案例，主要就建筑物外墙体脱落导致人身损害的责任主体问题进行分析，同时，也希望借此提醒有关管理部门和相关责任主体加强对高层建筑设计施工的监督管理，尽量减少玻璃幕墙等存在安全隐患的建筑材料的使用，从根本上减少此类纠纷的产生，保障市民生活环境及生命财产安全。
建筑物物业管理人对建筑物共用部分有维修、管理及修缮义务，大楼外侧墙体脱落致行人被砸伤的，该楼的物业管理人如不能证明其对建筑物安全维护没有过错，应承担全部赔偿责任。
一、2011年3月9日，常法利经过农垦石油公司楼下时，被该公司大楼楼体墙面坠下的墙砖砸伤头部，致其当场昏迷，经诊断为“颅内骨折有塌陷”。
二、经查，该大楼所有权人为辰能投资公司，该公司以辰能物业公司的名义，与农垦石油公司签订房屋租赁合同，辰能物业公司又委托希美物业公司对墙砖脱落的楼房进行物业管理，并由农垦石油公司直接向希美物业公司支付物业管理费用。
三、常法利向法院起诉，请求判令辰能投资公司、辰能物业公司、农垦石油公司与希美物业公司赔偿医疗费、误工费、伤残赔偿金、精神抚慰金等共计139，757.45元。
四、黑龙江省绥化农垦法院一审认为希美物业公司作为发生事故楼房及外墙面的物业管理人疏于管理，又不能证明对外墙的养护、管理没有过错，应当就常法利的伤害后果承担民事赔偿责任。辰能投资公司作为房屋所有权人、农垦石油公司作为房屋的承租人，均不是致害行为的责任人，不应承担赔偿责任。最终判决希美物业公司赔偿常法利各项损失合计120，921.26元。
五、希美物业公司不服，提起上诉，主张常法利的损失不应由其独立承担。黑龙江省农垦中级法院二审判决驳回上诉，维持原判。
首先，物业管理人应当尽到管理人的职责，对房屋进行定期检查及维护，发现有安全隐患的部位应当及时采取整修措施，本案中，希美物业公司不能证明尽到养护管理义务，应承担赔偿责任。
其次，本案中辰能公司作为房屋所有人，仅对物业公司管理范围以外的房屋有进行检修的义务，一般来说，房屋外立面不属于房屋所有人的管理范围，农垦石油公司作为承租人，对于租赁房屋主体结构本身更没有管理和维护的义务，因此本案辰能公司和农垦石油公司均不应当承担赔偿责任。因此，法院最终判决西美物业公司单独承担赔偿责任。
前事不忘，后事之师，为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
1、建筑物外墙体脱落造成损失的，一般来说有物业管理人的，应由物业管理人承担赔偿责任；无物业管理人的，由产权人承担赔偿责任。建筑物墙体脱落系由于施工方施工质量或其他原因造成的，上述责任人也应先行赔偿后，向相关责任人追偿。
2、房屋产权人、实际使用人应当在物业合同中与物业管理人明确约定各自的维护范围，并就物业管理人的检修期限、方式等作出明确约定，以免未来发生不必要的诉讼纠纷。
3、值得注意的是，即便房屋产权人与承租人在租赁合同中明确约定产权人对租赁房屋具有定期检修的义务，并约定房屋发生破坏性事故对第三人人身造成伤害应由产权人承担赔偿责任，该约定仅在产权人与承租人之间就房屋出租事项产生拘束力，物业管理人并不能以此为由主张免责或要求产权人共同承担责任。
《中华人民共和国侵权责任法》
第八十五条 建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
原审法院认为：关于民事责任如何承担问题。本案希美物业公司作为发生事故楼房及外墙面的物业管理人，应当尽到管理人的职责，对年久失修的房屋应进行经常的、及时的检查及维护，对存在安全隐患的部位应采取适当的措施进行整修，防止外墙脱落致人损害。但该公司疏于防范，管理、养护不到位，又不能证明对外墙的养护、管理没有过错，因此应当就原告的伤害后果承担民事赔偿责任。
辰能物业公司受辰能投资公司的委托与农垦石油公司签订了该房屋的租赁合同，委托的事项仅限于对产权人辰能投资公司的房产进行出租以及收取租金工作，因此，辰能物业公司不承担民事赔偿责任。
辰能投资公司是房屋所有权人，在其委托辰能物业公司与农垦石油公司签订的租赁合同中，明确约定除房产所在地的物业公司所管理的内容外，产权人需定期对该房屋进行检查及维修，原告所受伤害是房屋外立面掉落的水泥块砸伤所致，而房屋外立面是希美物业公司的管理内容，辰能投资公司不是致害行为的责任人，管理不善才是致害行为的原因，因此辰能投资公司不应承担民事赔偿责任。
农垦石油公司作为房屋的承租人，对该房屋没有管理和维护的义务，也不应承担损害赔偿责任。
本院认为：关于上诉人应否承担民事赔偿责任问题。根据《侵权责任法》第八十五条的规定，建筑物脱落物致人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应承担相应民事责任。综合本案事实，上诉人作为发生水泥块脱落事故建筑物的物业管理人，按照其与业主委员会签订《物业服务委托合同》第四条、第二十四条的约定，上诉人应当履行委托服务确定的对房屋建筑共用部位的维修、管理及修缮义务，因其疏于管理，没有履行检查、及时发现安全隐患义务，即不能证明自己对建筑物安全维护没有过错，导致脱落水泥块砸伤常法利，上诉人对此应承担全部责任，上诉人关于本案与其不存在因果关系、非适格被告及建筑物使用人、不应独立承担民事赔偿责任的抗辩主张不成立，该上诉请求本院不予支持。上诉人关于侵权行为系施工质量问题，应由建设单位与施工单位承担连带责任的抗辩主张，无事实依据，本院不予支持。
辰能投资公司作为建筑物产权人，虽然其下属公司辰能物业公司与农垦石油公司签订的《房屋租赁合同》明确其对出租房屋履行定期检查、维修及房屋发生破坏性事故对第三人人身造成伤害予以经济赔偿的责任，但该约定只对辰能投资公司与农垦石油公司就房屋出租事项产生拘束力，并不涉及物业管理人即上诉人，又因辰能投资公司作为小区业主之一，业主委员会与上诉人已对小区内公共建筑物外立面的维修、管理义务作出明确约定，故辰能投资公司不承担民事赔偿责任。因辰能物业公司属辰能投资公司下属分公司，委托权限仅限于对辰能投资公司资产对外签订出租合同、代收租金等，辰能物业公司非脱落物权利主体和义务主体，不应承担赔偿责任。农垦石油公司作为建筑物承租人，以《房屋租赁合同》的方式约定由产权人辰能投资公司对房屋履行检查及维修义务，并向物业管理人上诉人交纳了物业管理费用，对所承租楼房外立面不负有检查及维修义务，不应承担损害赔偿责任。
常法利与哈尔滨希美物业管理有限公司、黑龙江辰能物业管理有限责任公司等二审民事判决书[黑龙江省农垦中级法院(2013)垦民终字第71号]
一、相关案例
本文作者在写作过程中检索到一个相似案例，受害者到某大厦一楼的银行办理业务，被从天而降的墙体砸中，当场死亡，一审法院居然判决物业公司、大楼全体76名业主以及银行共同承担赔偿责任，其中物业公司承担赔偿总额的20%，72名业主及银行承担80%、并按20.54元／平方米计算每户应当分担的赔偿数额……真可谓是糊涂僧判糊涂案。好在经过当事人上诉，二审法院认为一审法院认定责任主体错误，改判物业公司承担全部责任。
案例：黄淑霞、蔡琼玉等与海南美惠物业管理有限公司、中国建设银行股份有限公司海口美舍河支行等物件脱落、坠落损害责任纠纷上诉案[海南省海口市中级人民法院(2012)海中法民(环)终字第171号]
本院认为：一、本案应承担民事责任的主体为美惠公司。美惠公司作为华宇大厦的管理人应承担赔偿责任。《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。华宇大厦在竣工交付使用后，一直由美惠公司负责物业管理，在该公司与业主签订的合同中约定，美惠公司的主要义务包括负责编制房屋的年度维修计划和大中修方案和房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，即美惠公司在发现房屋出现问题后应及时提出维修计划和维修方案，经过业主同意后负责实施维修（大修费用由业主负担）。根据上述约定华宇大厦的业主已将大厦共用部分的日常安全检查、维修等义务转移给美惠公司，而次梁外侧部分属该大厦的共用部位，应由美惠公司负责检查并实施维修。由于大厦次梁部分外墙脱落之处发现有锈蚀腐烂的主要受力钢筋痕迹，这说明外墙面脱落需要一个长期的过程，物业公司如果定期对华宇大厦进行检查，就会及时发现险情，完全可以避免此起事故的发生。因美惠公司未履行该义务造成陈庆鸽死亡，故对此应承担赔偿义务。如外墙脱落属质量原因，美惠公司可向华宇大厦的建筑单位或施工单位进行追偿。上诉人王万禄、张月娥、黄琼梅认为其作为业主不应承担赔偿责任的上诉理由成立，本院予以支持。
二、关于玻璃幕墙使用管理规范的相关规定
1、《既有建筑幕墙安全维护管理办法》【建质〔2006〕291号】
第五条 施工单位在建筑幕墙工程竣工时，应向建设单位提供《建筑幕墙使用维护说明书》，并载明该工程的设计依据、主要性能参数、合理使用年限及今后使用、维护、检修要求，以及需要注意的事项。
第六条 建设单位的建筑幕墙工程竣工验收资料中，应包含设计依据文件、计算书、设计变更、工程材料质保书、检验报告、隐蔽工程记录、竣工图、质量验收记录和《建筑幕墙使用维护说明书》等。
建设单位不是该建筑物产权人的，还应向业主提供包括《建筑幕墙使用维护说明书》在内的完整技术资料。
建设单位应当在工程竣工验收后三个月内，向当地城建档案馆报送一套符合规定的建设工程档案。
第七条 施工单位应按国家有关规定和合同约定对建筑幕墙实施保修。
第八条 既有建筑幕墙安全维护责任人的确定：
（一）建筑物为单一业主所有的，该业主为其建筑幕墙的安全维护责任人；
（二）建筑物为多个业主共同所有的，各业主应共同协商确定一个安全维护责任人，牵头负责建筑幕墙的安全维护。
第九条 建筑幕墙工程竣工验收交付使用后，其安全维护责任人应及时制定日常使用、维护和检修的规定，并组织实施。
第十条 既有建筑幕墙的安全维护责任主要包括：
（一）按国家有关标准和《建筑幕墙使用维护说明书》进行日常使用及常规维护、检修；
（二）按规定进行安全性鉴定与大修；
（三）制定突发事件处置预案，并对因既有建筑幕墙事故而造成的人员伤亡和财产损失依法进行赔偿；
（四）保证用于日常维护、检修、安全性鉴定与大修的费用；
（五）建立相关维护、检修及安全性鉴定档案。
2、《上海市建筑玻璃幕墙管理办法》【沪府令77号】
第四条（管理部门）
市和区、县建设行政管理部门按照职责分工，负责对所辖区域内玻璃幕墙工程建设和既有玻璃幕墙使用维护的监督管理。
市和区、县规划行政管理部门按照职责分工，负责所辖区域内玻璃幕墙工程建设的规划控制。
市和区、县环境保护行政管理部门按照职责分工，负责组织所辖区域内玻璃幕墙工程建设的光反射环境影响论证。
本市发展改革、房屋管理、质量技监、安全生产监督等部门按照各自职责，协同实施本办法。
第五条（禁止采用玻璃幕墙的范围）
住宅、医院门诊急诊楼和病房楼、中小学校教学楼、托儿所、幼儿园、养老院的新建、改建、扩建工程以及立面改造工程，不得在二层以上采用玻璃幕墙。
在T形路口正对直线路段处，不得采用玻璃幕墙。
第六条（幕墙玻璃的采用要求）
有下列情形之一，需要在二层以上安装幕墙玻璃的，应当采用安全夹层玻璃或者其他具有防坠落性能的玻璃：
（一）商业中心、交通枢纽、公共文化体育设施等人员密集、流动性大的区域内的建筑；
（二）临街建筑；
（三）因幕墙玻璃坠落容易造成人身伤害、财产损坏的其他情形。
采用前款规定玻璃的，玻璃幕墙设计时应当按照相关技术标准的要求，设置应急击碎玻璃。
3、杭州市规划局《杭州市建筑玻璃幕墙使用有关规定》【杭规发〔2007〕234号】
三、采用玻璃幕墙作外墙面，应控制玻璃幕墙的面积或采用其他材料对建筑立面加以分隔，禁止使用镜面玻璃。
四、玻璃幕墙的设置应满足以下要求：
（一）限制设置的建筑：
1.城市道路红线宽度大于30米的，其道路两侧建筑物20米以下立面，其余路段两侧建筑物10米以下立面；
2.城市立交桥、高架桥两侧相邻建筑；
3.十字路口或多路交叉口处的建筑。
以上限制设置的建筑，结合建筑方案经专家论证可以设置玻璃幕墙的，其单个立面透明玻璃占墙面比不得大于0.6，且应采用反射比不大于0.16的低反射玻璃。
（二）禁止设置的建筑：
1.历史街区、西湖风景名胜区内的建筑；
2.居住小区内的建筑；
3.住宅建筑周边100米范围内朝向住宅的建筑立面；
4.T形路口正对直线路段的建筑。
4、《广州市建筑玻璃幕墙管理办法》【广州市人民政府令第148号】
第六条 住宅、党政机关办公楼、医院门诊急诊楼和病房楼、中小学校、托儿所、幼儿园、养老院的新建、改建、扩建以及立面改造工程，不得在二层以上部位设置玻璃幕墙。
建筑物位于T形路口正对直线路段的外立面不得设置玻璃幕墙。
国土规划行政管理部门在核发建设项目规划条件或者签订土地出让合同时，应当明确提出本条规定的禁止设置玻璃幕墙的范围。
第七条 在下列建筑的二层以及以上部位设置玻璃幕墙的，应当采用具有防坠落性能的玻璃，并在幕墙下方周边区域合理设置绿化带、裙房等缓冲区域或者采用挑檐、顶棚等防护设施：
（一）商业中心、交通枢纽、公共文化体育设施、广场等人员密集、流动性大的区域内的建筑。
（二）临街建筑。
（三）下方有出入口、人员通道的建筑。
第八条 采用玻璃幕墙的高层、超高层建设工程，建设单位应当组织玻璃幕墙方面的专家或者委托专业机构进行安全性论证，受委托的专家或者专业机构应当出具安全性论证报告。施工图设计文件审查机构对施工图设计文件审查时应当包含建筑玻璃幕墙的安全性内容。
变更建筑玻璃幕墙设计的，建设单位应当将施工图设计文件送原审查机构重新审查。
第九条 采用玻璃幕墙的建筑工程竣工验收时，施工单位应当向建设单位移交《建筑玻璃幕墙使用维护说明书》；采用玻璃幕墙的建筑物销售时，建设单位应当向买受人移交《建筑玻璃幕墙使用维护说明书》。
《建筑玻璃幕墙使用维护说明书》应当载明玻璃幕墙的设计依据，主要性能参数，设计使用年限，日常使用、维护、检修要求，易损部位结构以及易损零部件更换方式，施工单位保修责任以及需要注意的事项等内容。
第十条 施工单位应当按照国家、省有关规定以及合同约定在建筑玻璃幕墙保修期内承担保修责任，保修期不少于3年，外墙面防渗漏保修期不少于5年。
第十一条 建筑玻璃幕墙的维护责任主体实行所有权人负责制。建筑玻璃幕墙为单一所有权人所有的，维护责任主体为该所有权人；建筑玻璃幕墙属于多个所有权人共有的，维护责任主体为全体共有人，共有人可以协商确定一个共有人为维护责任主体，牵头负责建筑玻璃幕墙的安全维护工作。
建筑物所有权人可以委托物业服务企业或者其他单位管理维护建筑玻璃幕墙；建筑物所有权人委托物业服务企业或者其他单位管理维护建筑玻璃幕墙的，应当在合同中明确约定玻璃幕墙维护的具体内容、方式以及双方的责任和义务。
（本文责任编辑:李斌）