法拍房背后你不知道的处置流程

为啥法拍房会在不同的平台出现？

法拍房的起拍价格为啥有高有低？

第一次拍卖、二拍、变卖是什么情况？

……这些大家常规关心的问题背后，和法院处置法拍房的流程息息相关，今天我们就来聊聊法拍房背后你不知道的处置流程

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为啥法拍房会在不同的平台？

2016年11月25日发布了《最高人民法院关于司法拍卖网络服务提供者名单库的公告》，确定将淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网及中拍网5家平台纳入名单库。

淘宝（https://sf.taobao.com/）

京东（https://auction.jd.com/sifa_list.html）

公拍（http://www.gpai.net/sf/）

中国拍卖行业协会（http://www.caa123.org.cn/main/index.jsp）

诉讼资产网（https://www.rmfysszc.gov.cn/）

2019年6月，最高院又新增两个入围平台，分别是工商银行融e购、北京产权交易所。

工商银行融e购（http://www.icbc.com.cn/）

北京产权交易所（http://www.cbex.com.cn/）

其中上海法拍房的来源，公拍网、淘宝网、京东网三大平台为主站总量的99%左右，其他平台的上海房源较少。

这些房源平台的发布时间都不固定，房源类型也较为分散。对于想买法拍房的朋友来说，选房比较困难，很容易漏掉符合需求的房源。

为了解决大家的汇总难题，建议大家可以使用蓝鲸法拍小程序，进行房源的查询。

蓝鲸法拍小程序，汇总了平台上所有的上海地区房源，并且划分各类需求，可以精准匹配房源，让选房更便捷。

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法拍房的起拍价格为啥有高有低？

根据2018年9月1日施行的《最高人民法院关于人民法院确定财产处置评估价若干问题的规定》，法院在正式拍卖前，且查明待拍卖财产的权属、权利负担、占有使用、欠缴费用、质量瑕疵等事项后，将通过前置程序确定涉拍财产的参考价，再通过参考价来确定起拍价（也称为拍卖保留价），详细流程如下：

从上图中可以看到法院确认法拍价格的原则如下：

（一）当事人议价优先

法院在拍卖前，与申请执行人、被执行人双方进行协商，确定一个双方都认可的价格。这种情况适用于涉案当事人不多，协议结果容易达成一致。如果协议价格合理合法，就会作为房屋的参考价格。

如果被执行人不配合议价或者下落不明，案件涉及众多当事人且意见不一致时，法院就会考虑采用其他方式。

法院会优先组织当事人商议财产价格的参考价，并确认一拍、二拍的起拍价，若协商一致的，双方可以提交书面议价结果给法院，但议价价格应遵循市场基本行情，以防止虚假拍卖或损害第三人利益。

（二）议价不成，具备条件的进行询价

如果双方达不成或不能议价，且财产有计税基准或政府定价方式的，法院可以向财产所在地有关机构进行定向询价来确认拍卖参考价。

若不满足定向询价条件，但财产具备网络询价条件时，执行法院将在最高院建立的全国性司法网络询价平台名单库中进行网络询价，从多家机构反馈的价格中平均确定财产的参考价。

（三）议价或询价不成，则委托评估

对于无法议价，也不适合通过询价确定价格的财产，法院将通过摇号的方式委托具有资质的评估机构进行评估。

评估机构拿到法院相关材料后会对房屋进行多角度评估并出具评估报告，评估报告会写明评估房产的基本情况，评估方法，评估标准，评估结果及有效期等内容，较为详尽。

评估公司估价成本相对较高，但估价结果相对中立客观，论证过程也较充分，目前法院采用这种评估方式较多。

（四）先定参考价，再定起拍价

若已经议价的，双方一般直接将议价的参考价确定一拍起拍价，并约定二拍再适当下浮价格。

若通过询价或评估方式确认参考价的，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第10条的规定，法院最终确定的一拍起拍价将在参考价的基础上下浮最多30%。司法实践中，一般将参考价下浮10-20%后作为一拍起拍价。

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一拍二拍变卖是怎么回事？

确认了一拍起拍价后，法院将通知当事人和优先竞买权人关于拍卖的事宜，并进行网络平台公告（动产提前15日，不动产或其他财产权提前30日）。

拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。具体法拍流程见下图：

房产在拍卖之前，法院会出具相关的执行裁定文书，这个举动也表明房产正式进入强制执行阶段。

在执行阶段中，法拍房将暂时属于债权方，房主将不参与房子的出售，销售法拍房将在高院入围的几个平台中以拍卖形式（价高者得）进行交易。

正式拍卖程序主要包括第一次拍卖、第二次拍卖、第三次拍卖/变卖三个程序。

（一）第一次拍卖：

可以办理按揭贷款购买房产，起拍价约为评估价的7折，保证金范围一般是起拍价格的5%~20%（取整数）之间，通常是10%左右。如果无人竞拍，一拍流拍，法院会询问债权方与被执行人是否可以和解，一般情况下不会达成和解，那么执行将进入第二次拍卖。

（二）第二次拍卖：

可以办理按揭贷款购买，起拍价约为第一次拍卖起拍价的7折左右，保证金范围一般是第二次起拍价的10%左右。

如果还是无人竞拍，二拍流拍，法院会继续询问是否和解，和解失败将直接进入变卖阶段。

（三）第三次拍卖/变卖：

第三次拍卖即变卖阶段，需要全额支付，不可以贷款购买。变卖的保证金就是全部的变卖款。保证金比例越高，对于购买人而言门槛越高。如果变卖失败，将还会再继续一拍、二拍、变卖。

（四）法拍房成交/执行结束

拍卖或变卖成交后，买受人应在公告确定的期限内将剩余价款交付（已交保证金直接冲抵拍卖款）。

全款交齐后，法院会下发拍卖成交裁定，动产则进行交付，不动产则办理过户。对于其他参与竞买人交纳的保证金，法院会在竞价程序结束后24小时内退还。

需要注意的是，法拍不限制竞买人数量，即使只有一人参与竞拍并出价，拍卖也成交。所以若考虑最极端的情况，一拍降价30%流拍，二拍再降价20%，二拍及变卖的起拍价最低可以为参考的评估价或市价的56%。

正是如此，不少买家也打着如意算盘，希望以起拍价“捡漏”获得心仪之物。

法拍房中虽有不少价格机遇，又能贷款和破限购，但仍存在不少风险，参拍一定要谨慎。最后祝大家都能够拍到合适又满意的房子。