黑石收购SOHO背后，是怎么赚钱的
中国地产界历来不缺乏投资故事，故事背后则是这个行业跌宕起伏的周期。
当年“宝万之争”让大家熟知了一个名词，“门口的野蛮人”。
近两年高杠杆房企债务压力巨大，主动引进战投来输血，这是关于白衣骑士的故事。
最近地产界发生的一笔收购跟上面两种情况都不同，黑石收购SOHO中国，后者并没有陷入债务危机，相反财务状况良好，只不过潘石屹主动寻求收购。
消息出来，大家都在说潘石屹要套现离场，较少有从买家角度谈论这笔交易的。
褒贬是买家，喝彩是闲人。尤其像黑石集团这样的职业买家，选择的收购标的、价格和时机，对地产市场有着风向标作用。
我们来看看，这个号称华尔街资本之王的巨头，在中国的地产收购之路，看看黑石在中国买了什么，赚了多少。
黑石投资中国地产近300亿，多数在近两年布局
作为一家私募，黑石集团的很多信息是不公开的，但是我们仍然能找到一些黑石集团在中国的投资案例。
其中，房地产领域的累计投资额已经接近300亿元，包括写字楼、购物中心、综合体和物流地产多种类型，2018年以后更是加速了投资步伐。
不仅投的多，尽管持有的时间普遍不长，但投资收益可观。这些成功套现退出项目情况，可以通过目前能找到公开资料的三个来作为参考。
为了进军中国商业地产，黑石集团在2008年创建了经营管理机构盈石资产管理有限公司，该公司目前运营管理服务的项目总资产价值近120亿。
黑石在中国的第一个商业地产项目，就是通过盈石资产管理收购的。
2008年黑石以10亿元收购上海普陀区长寿路Channel1（调频壹广场）购物中心，持有期间黑石通过强大的运营能力，把出租率提高到了90%以上，三年后以14.6亿元出手，卖给了香港新世界发展有限公司。
在另一个案例中，黑石集团在2010年9月从美林收购了一些房地产项目资产包，通过这种转手的方式，间接获得了恒大全资子公司雅立集团（持有广州御景半岛项目）40%的股权。
2012年1月，恒大回购这部分股权，黑石套现12.6亿港元。
第三个可谓是黑石投资中国地产的经典案例。
在2013年，黑石斥资4亿美金收购了经营不善的深国投商用置业集团（后更名为“印力集团”），在其加持下，印力集团开始转亏为盈，并且大规模扩张。
到2016年，万科联合招商银行以128.7亿元人民币收购印力集团，黑石完成套现退出。
不仅是商业地产，在物流地产领域，黑石也一直在闷声发大财。
自2013年起，黑石就在中国市场布局物流地产，并作为其在中国投资的重点方向。
这两年疫情加速了线上零售、生鲜电商的发展，也让黑石更加重视物流地产的收购。
去年11月，富力地产发布公告称，将所持广州国际机场富力综合物流园的70%股权转让给黑石，该物流园是粤港澳大湾区内最大的城市物流园区。
最终黑石集团在今年1月，以11亿美元（约合人民币71亿元）完成了这笔收购。
交易完成后，黑石集团在中国的物流投资组合大幅扩张了近三分之一，仓储总面积达到5300万平方英尺，遍布中国23个城市，主要集中在大湾区、长三角、京津冀等地区的核心城市。
若只计算大湾区，黑石目前有5个园区在运营中，2个园区在东莞，另外有3个园区在佛山，园区的平均出租率在98%。
从黑石集团在中国的收购案例可以看出，其在中国早有布局，主要涉及商业、物流地产及写字楼，最近两年更是在加速重仓中国地产。
而且从退出情况也能看出，资本之王黑石集团在中国地产领域的投资都取得了不错的收益。
看起来溢价买入SOHO中国，其实还是一次不错的抄底
回过头来看黑石收购SOHO中国这笔投资，就会发现这仍然是黑石抄底好资产的惯常操作。
2020年3月市场就有传闻称，黑石集团与SOHO中国就私有化进行谈判，交易价值40亿美元，黑石提出的私有化价格为每股6港元。后来由于疫情和价格问题，谈判终止。
现在这笔收购交易，黑石每股5港元，总额236.58亿港元收购SOHO中国股份，按照最后交易日收市价每股3.80港元算，溢价约31.6%。
按照SOHO中国2020年盈利标准计算，黑石集团的30亿美元想要回本约需要近36年时间。
看起来是一笔亏本的溢价收购，其实黑石仍然是在抄底。
首先，SOHO中国的市值是被低估的，市值只有净资产的二分之一，估值在同行业中是比较低的。
更重要的是，黑石收购的主要资产是SOHO中国持有的物业。
根据最新披露，SOHO中国持有130万平方米的物业，粗略计算一下：52亿股以每股5港币收购，总市值为260亿港币，折合人民币是214.3亿元。
也就是说黑石用214亿元人民币收购了位于北京、上海核心位置130万平方米商办类物业，平均每平方米才1.65万，可以说是非常划算了。
而且由于双方交易的是股权，并非地产项目本身，这样就避免了天价的土地增值税，再加上是在香港交易，税费也更低。
另外，从资产组合的角度来说，这种高品质的项目还可以对冲其他非核心区域高风险的物业投资。
经过黑石在经营管理上的加持，以及中国疫情得到控制，经济率先恢复并且发展后，未来黑石再出售退出，很大概率获得不错的项目增值回报。
黑石集团收购地产的套路：投资市值低于实际价值的优质资产
包括这次对SOHO中国在内的收购，黑石投资地产的一个核心打法就是，投资市值低于实际价值的优质资产。
具体的操作策略是“买入、修复、卖出”：
1）以较低的价格抄底高品质、地理位置优越，但是目前价值被低估的优质资产；
2）通过积极的资产管理解决资产或经营问题，包括更换管理团队、提高财务杠杆、在细分领域的并购；
3）等到价值修复后，很快出售资产获取回报。
这个方式可以简单粗暴地理解为“低吸高抛”，但背后有黑石强大的融资能力、资源整合能力、风控能力和运营管理能力作为支撑。
就资金而言，作为一家私募，黑石集团主要采用封闭式基金方式投资房地产，投资期3-5年，总存续期在10年左右。
封闭式基金使得黑石在投资上的自主性更强，融资成本更低，这是黑石总能花巨资去收购的一个基础。
同时，房地产板块的永续资本规模达也占到黑石永续资本规模的一半。与普通基金相比，永续资本不设清算期，在正常业务过程中不需要通过赎回将资本返还给投资者。
永续资本是一个巨大的优势，能提高黑石资产及收入的稳定性。
总的来说，房地产一直是黑石集团投资的重要板块，在规模和盈利上都是非常可观的。
在黑石集团每年募集的一千多亿美元可收取管理费的资产规模中，房地产板块占比过半。
其中的关键在于黑石的房地产基金规模大，品类全，在收益率外，更能满足超大型投资机构的资产配置需求。
有了足够多，又足够便宜的资金，黑石才能在机会来临的时候抄底核心地产，并且耐心等待估值修复后套现退出。
基金给了投资者丰厚的回报，就会吸引更多资金进来，形成了正向反馈。
黑石在地产投资领域就是风向标的作用
黑石投资中国地产到底赚了多少，目前没有公开数据能说清楚。但从黑石的投资案例和策略来看，其收益是可观的。
更重要的是在保证了不买贵、不亏钱的前提下，黑石让自己一直留着市场上，不断下注。
2020年6月，在“第14届中国投资年会·年度峰会”上，黑石集团董事长、首席执行官兼联合创始人苏世民提到
“房地产是中国经济中一块重要的组成部分。说你对房地产不感兴趣，也就相当于说你对呼吸不感兴趣。”
国内房地产市场，尤其上海这样的城市，正在从增量市场转入存量市场，商业地产是这样，住宅也是这样。
核心地段已经没有地了，很多存量项目尽管老旧，但其本身是有巨大价值的，未来会有更多地产企业和资管公司通过城市更新和基金的方式去收购运营。
黑石集团能够频频精准抄底并盈利套现，需要精准的眼光、低成本的资金、强大的整合能力，这些不要说是个人，就是大多数的公司也不具备。
但是我们仍然能从中看到一些信号和值得参考的地方：
首先，在中国地产行业进入下行周期的时候，黑石却在不断加码重仓，这足以说明房地产在中国仍然是非常重要的资产配置；
其次，抄底之所以能够成功，最关键是还是把握好机会，遇到有价值却被低估的资产果断出手，耐心等待价值回归；
最后，黑石在中国投资的仓储物流类资产和商业类资产，并不是适合普通人，但是其重仓核心城市优质资产的策略，值得我们参考借鉴。
以上为正文，来自伊卡洛斯