聊聊LPR
最近成都的利率挺高的。
这里我就来讲讲LPR，而且也有银行最近要求强制转换成LPR。
然后结合最近成都的利率，给大家一个对比表。
这个表看得出最近利率是很高的。
关于LPR，我之前也说了一点，具体可以搜索我公众号文章的LPR，我也说了，这个玩意儿不是一定降的，12年12月30日文章。
果不其然，成都的利率是上浮的。
根据我说的上浮是根据当地银行的楼市情况，比如市场火热，比如银行贷款吃紧，那就可以涨，比如成都从5月开始，行情一直火爆。
更有传闻，贷款吃紧，所以这个时候LPR上涨也在意料之中。
不少大V估计会说可以转，但大V都是根据自己城市的感官判断，并不是针对自己城市。
或者大V会说长远来看利率是下行的，那么为啥会单独出一个LPR？
直接用原利率不久行了么？
大V说的是LPR会下行，这个不假，但为啥利率会涨？
之前我就说了其实LPR这个本身的基础不重要，加点才是最重要的，这个才是城市的差异，成都与上海为啥会有1.5%的差距？
这篇文章比较繁琐，大家好好理解。
LPR是3个问题的理解
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第一个问题是公式问题。
说白了就是LPR+X的问题,X的问题就是加点，加点有个初始化点数，相信你都看到政策了，这个自己可以算，也可以直接看表，X一旦设定好以后是不变的，简单粗暴。
第2个问题是lpr的定价问题。
按照央行的规则，lpr是由一堆银行通过银行间交易市场，最后一年会有一个统一定价，现在大家所担忧的问题就是lpr的走势以后是往上还是往下的问题。
第3个问题就是决定LPR的走势。
我看了很多分析人士的说法，利率是要下降，所以说LPR未来长期来看是下降的，我个人不太认同这个看法，既然是这么想，为啥要单独出现一个lpr，不沿用利率？
有人说由于LPR的出现，那么国家标准基础利率就没有意义了，那为啥不直接废除利率？
首先来讲央行为什么要出这个LPR，他就是希望将房地产的刺激与宏观经济还要继续再搞下去进行脱钩。
对于央行来讲，他首先既要想要搞经济，又不想刺激房地产，他只能采用这种办法，但是最终来讲，我们说搞经济大盘子，那还是要看基本利率的。
然后大到一个国家，小到一个城市，所以各个城市中加X就成了这个城市单独的经济考量。
LPR与基础利率之间的关系从成熟金融市场美国来看就如同联邦基金利率与shibor这种银行间的拆借利率，这两样并不是完全匹配的，因为一个动态的，变化很大，但一个非常稳定。
比如基础利率调动很难得，但LPR可能变动很快。
然后还有一个问题是，很多产品的参考也会改变，比如利率的参考是根据谁？
比如最近的民间借贷就参考LPR，但一些产品还是会参考基本利率，意味lpr不一定会被普及，所以基本利率是不会被替代的。
这种预测，只能说是参考，比如美国联邦基金率的长期的逐渐的下行引导了整个经济大盘子继续发展，但是在这个过程中它们的银行间市场利率是动态的，甚至有一段时间的话类似这样的市场化利率它是会暴涨的。
虽然长期来看，美国的金融市场的拆借利率它的确是跟着联邦基金利率是拟合的，
但中间几次经济危机银行间的拆借利率的实际上是涨了是非常高的。
在这个过程中就会导致类似于像次级危机这样的问题，所以说为什么说08年的时候次级危机，很多使用的杠杆的玩家房子被收走了，是因为他挂的是动态利率不得不爆仓，这个危险系数还是比较有的，虽然不是年年会发生，但是在一个超大经济周期内，比如20-30年，是有可能至少有1-2次会发生的，这一点你去看美国股市就知道了，中间是发生了几次大暴跌的。
我国的发展可能会有美国的情况，所以lpr长远来看，中间会有很大的浮动，并不是我们默认跟着基本利率一样跌，这就是独立的差别化。
年底钱钱荒是惯例嘛，所以说利率会跳涨，而恰好LPR的定价机制又是以上一年年末的这个银行间拆借的价格这样的一个水平得出来的这么一个值，所以说年底价格跳涨一下，那不是抹平了这个利率在这一年中所谓下行的好处啦。
所以有的时候也存在这么一个风险的，万一跳得更厉害呢？？
这里谁也不敢保证。
所以说对一般存量房产人来讲的话呢，那么你就要认真要测算一下了，这个里面主要是分几个要点来看：
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第1个要点呢，就是看你原来你的这个贷款利率它的折扣率是多少，折扣率算完之后最终决定了你那个的这个点差是多少。
第2个要点呢，就是要从时间阶段的角度来看，就是说你持有这个房产你打算拿多久的问题。
如果说你只是想拿不超过5年，或者说甚至更短的时间，如果你测算出来你的这个x是个正值，说白了就是说移动到LPR这样一个动态利率准线之上，你在一个短周期之内，你享受到的确实是一个降息的这么一个效果，那你应该毫不犹豫的去转换，特别是限购以后1.1-1.2倍这样的，并且也不打算持有很长时间的，有便宜是要占的。
第3个要点呢，就是要看如果你打算持有的这个房产的周期非常的长，长到满足一个大经济周期，比方说20~30年，那么就要小心遇到类似美国那样的情况，因为金融市场很多问题是难以预料的，如果一下跳涨了之后，各种原因吧，你这个房产杠杆又比较大，如果所以说你持有周期确实要这么长的话，在这么长的周期之内怎么地他都不可能一帆风顺的，所以说一般来说还是以挂固定的国家标准利率比较好。
那么你一个国家如果是要做一个发展中国家，你的增长的水平不可能很低的，所以说不可能像现在网上的分析人士说的利率就一直就这样无脑的往下降，如果你说你要有一个长期的发展中国家这么一个效果，那么你的增长率一定是中高速增长。
还有LPR会跌到多少？利率肯定是向下的，但独立但lpr不一定会跌，所以即使我国负利率也是单独的一个lpr，所以lpr要和基本利率区分了，意思就是负利率，lpr可能还是正的。毕竟我国要发展，增速要有。但是银行间的这个交易利率水平，它不一定说跟着这样一个刺激的结果是往下的，因为你在搞经济刺激的过程中有通胀的问题。LPR其实是可以反映通胀水平的，你如果还是要追求所谓中高速增长，你要考虑这个问题的。
所以说对一般的普通的存量房的用户来讲，如果一开始你的折扣率是比较高的，比方说85折，9折或者95折，同时你又想把这个房子拿很久，比方说超过10年以上，或者20年起步，30年极限，我觉得你没有必要去换这个LPR。
如果本身这种折扣利率水平所得到的这样的一个降息的好处已经很明显了，你犯不着出于一个动态的未知的这么一个长期性的这样的一个利率变化风险挂钩，虽然看上去可能你每个月会多给几百块钱，但这事你看你值不值，就跟买保险是一样的，况且央行自己的标准利率为了搞经济他不可能就把标准利率废除了。
美国那么市场化的国家还有个联邦基金利率蹲那呢，牵一发动全身的最重要的利率，所以我国的基准利率的存在感不你可能减弱，只可能更加增强。
对于成都最近的利率上浮，其实也是一个贷款资金的紧缺，毕竟市场在年初预测的夏天行情下，持续火爆，最近一些盘去化还好，比如公园传奇等，开发商出货也挺厉害，二手行情也好，所以资金荒导致贷款难，贷款难就有竞价，所以银行利率也增加。
对于即将买二手的朋友建议在拟定合同的时候在贷款发放的条款中注意一下，最好灵活一点，不要因为银行放款晚导致你的违约。