净利率仅6.8%的长城物业，如何吸引碧桂园服务突击入股？
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“拼爹”时代，独立物管公司显得尤为稀缺。
6月16日晚间，长城物业集团股份有限公司（下称“长城物业”）提交招股书拟赴港IPO。上市热潮下，这家有着28年营运经验的老物企终于按捺不住了。
与近期扎堆上市的中小型物企不同，长城物业的在管总建筑面积已经过亿，与华润万象生活、永升生活服务规模相仿，目前为国内规模最大的独立物管公司。若此番上市成功，港股市场将再添一家大型独立物企。
信息显示，长城物业成立于1993年，其前身为深圳市长城物业管理公司。公司于1999年进入北京，其后业务开始扩展至全国。
或是为A股上市铺路，长城物业在2003年便完成了股改。2017年，其通过官方微信官宣，公司正在筹谋A股IPO，但此后便再无下文。
沉淀多年的长城物业并未放下上市梦，这一次，它将目光瞄向了港股。在经过一系列的增资、股权转让及重组后，该公司目前的最终控股股东为陈耀忠、梁志军、吕雨华及马兴文，以及四人所控制的员工持股平台。
这并非碧桂园服务首次突击入股IPO物企，在近期的上市热潮中，碧桂园服务的身影已多次出现在物企股东名单之中，比如4月29日递交招股书的中梁百悦。
3月30日，碧桂园服务与中梁百悦订立投资协议，前者通过附属公司碧桂园物业香港以约2.4亿港元的价格入股后者，成为中梁百悦持股比例达6.24%的股东。引入龙头物企十二天后，中梁百悦便按下了IPO启动键。
按此来看，引入碧桂园服务或许也是长城物业上市前的最后一站，其在招股书中直言，“碧桂园服务的入股显示其对集团运营发展的信心，以及对集团表现及前景的背书”。
作为投资标的，长城物业的规模确实胜过不少同类企业，但该公司的净利率也远低于行业平均水平，优势与短板都颇为明显。
截至2021年3月31日，长城物业在管总建筑面积为1.15亿平方米，在管项目数量达708个；合约总建筑面积约为1.53亿平方米，订约管理的项目共855个。同时，该公司还有130个由合营企业管理的项目，总建筑面积为5930万平方米。
从招股书来看，长城物业的项目组合包括住宅物业、商业综合体、写字楼、交通枢纽、医院等多种物业类型，但其中最为主要的仍为住宅物业。
2018年至2020年，长城物业分别实现营收24.04亿元、28.10亿元、30.36亿元；同期对应的归母净利润分别为0.69亿元、1.35亿元、2.1亿元。
与规模相仿的华润万象生活、永升生活服务相比，长城物业的盈利能力明显偏弱。2020年，长城物业的净利率为6.8%，而华润万象生活、永升生活服务则分别为12.06%、14.19%。
除了不敌同梯队成员之外，长城物业的净利率还远低于行业均值。
亿翰智库数据显示，2020年上市物企的净利率均值为14.1%。尽管该年有超五成物企净利率未达均值，但相比之下长城物业仍属于“吊车尾”的存在。42家上市物业中，仅有4家企业净利率不及长城物业。
嘉和家业物业研究院院长唐卓告诉记者，除了自身因素外，长城物业偏低的净利率还与公司的增值服务业务脱不开干系。
此外，尽管非住宅业态占比偏低，但在唐卓看来，长城物业具备非住宅物业项目的运营能力，在未来的发展过程中，公司可能会加大非住宅业态占比。
截至2021年3月末，长城物业非住宅业态占比为25.9%，略低于2020年底上市物企32.7%的水平。
记者 吴典
编辑 左宇