9月1日起购买首套住房契税优惠政策继续有效
导语
最近，因《中华人民共和国契税法》将于2021年9月1日生效，各地地方政府陆续就本省市适用契税税率出台政策文件。2021年8月19日，上海市财政局、国家税务总局上海市税务局联合发布《关于本市契税适用税率标准等事项的通知（沪财发〔2021〕4号）》，其中第一条规定：“本市契税的适用税率为百分之三。”
由此，不少人在网上大肆宣传称购买首套房的1%（或1.5%）契税优惠税率在2021年9月1日后取消，让广大购房者抓紧时间过户。最近笔者就接到不少此类咨询，为了正确宣传税法、防止公众不必要的恐慌，笔者就这个问题进行深入分析论证。
结论摘要
个人购买首套住房享有1%（或1.5%）契税优惠税率是由财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发布的《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）所规定的税收优惠政策。除了上述发文单位及国务院、全国人大及其常委会外，任何部门均无权废除该政策。
上海市财政局、国家税务总局上海市税务局联合发布《关于本市契税适用税率标准等事项的通知（沪财发〔2021〕4号）》是基于《契税法》第三条、第七条的授权性规定制定的地方适用政策，其本意并非为了废除个人购买首套住房享有的契税优惠税率政策。事实上，任何地方政府均无权废除中央制定的政策。
截止本文发稿之日，笔者尚未看到财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合出台文件废除契税优惠政策，也未看到国务院有相关规定，在《契税法》全文中也未看见废除原先契税优惠政策的规定。故目前为止，“财税〔2016〕23号”依然合法有效，个人购买首套住房依然享有1%（或1.5%）契税优惠税率政策。
当然，不排除日后国务院或财政部、国家税务总局、住房城乡建设部另行制定政策变更或取消上述契税优惠政策！具体政策变动还得以中央立法部门的意见为准。
正文
一、误解的起因
最近市场上之所以流行2021年9月1日后上海市购买首套住房的契税优惠政策取消，契税税率一律为3%的原因是基于上海市财政局、国家税务总局上海市税务局联合发布《关于本市契税适用税率标准等事项的通知（沪财发〔2021〕4号）》，关于文件的内容详见如下：
上述文件内容非常简单，就两条。第一条规定上海市适用契税税率为3%，第二条“就土地、房屋被政府征收、征用、拆迁后的优惠政策“以及“因不可抗力灭失本市住房，重新承受住房权属的”两种情形确定优惠政策。除此以外，再无其他内容。
由此，不少非税法专业人士看到这个文件上没有规定个人购买首套住房享有1%（或1.5%）的契税优惠税率，就想当然认为今后个人购买首套住房不再享有税收优惠政策，只能统一适用3%的税率。进而鼓吹购房者尽快过户。
二、“沪财发〔2021〕4号”文出台背景
事实上，《关于本市契税适用税率标准等事项的通知（沪财发〔2021〕4号）》的出台有其特殊立法背景。
2020年8月11日，中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过了《中华人民共和国契税法》，该法律自2021年9月1日起施行。
根据《契税法》第三条规定：
“契税税率为百分之三至百分之五。
契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。”
该条授权了地方政府有权自行设定本省市的适用税率。
另根据《契税法》第七条规定：
“省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税：
（一）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属；
（二）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。
前款规定的免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。”
该条就两项特定情形授权地方政府制定税收优惠政策。
由此可见，《契税法》第三条、第七条的规定给予了地方政府特定的地方立法权限，也等于给地方政府布置了地方立法任务。为了完成这项任务，自2021年起全国各省市地方政府根据《契税法》第三条、第七条的规定制定了本省市关于适用契税税率及契税特定优惠政策的地方规范性文件。
上海市地方政府也根据《契税法》第三条、第七条的规定制定了《关于本市契税适用税率标准等事项的通知（沪财发〔2021〕4号）》，此举只是为了配合《契税法》的实施而作出的程序性立法，其本意并非改变原先的税收规则，也并非为了取消原先既定的税收优惠政策！
三、个人购买首套住房契税优惠政策不因“沪财发〔2021〕4号”文出台而取消
事实上，个人购买首套住房享有契税优惠税率的政策是中央制定的法规，适用于全国范围，任何一个地方政府均无权擅自废除！
《契税法》第六条第二款规定：“根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。”在我国的税收立法实践中，国务院授权财政部、国家税务总局制定税收优惠政策。
早在2016年2月17日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发布了《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号），该通知第一条第一款规定：“（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。”这就是个人购买首套住房契税优惠政策的具体内容。
根据上述政策内容可知，只有在符合特定条件的情况下，才存在1%（或1.5%）的优惠税率。特定条件如下：
1.购房主体为个人（自然人），如果是企业购房则不享有优惠税率；
2.房屋类型是住房，如果是商业、办公、厂房等房屋不享有优惠税率；
3.必须是购买家庭唯一住房（仅指北京市、上海市、广州市、深圳市），即购房人、配偶以及未成年子女任一一人在购房前名下无房；
4.房屋面积在90平方米以下按1%税率征收，90平方米以上按1.5%税率征收。
由此可见，个人购买首套住房享有契税优惠税率的政策是由财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合制定的，如要废除该优惠政策，也需要由财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合出台文件废除，或由国务院、全国人大及全国人大常委会废除。
但截止本文发稿之日，笔者尚未看到财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合出台文件废除契税优惠政策，也未看到国务院有相关规定，在《契税法》全文中也未看见废除原先契税优惠政策的规定。故目前为止，《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）依然合法有效，个人购买首套住房依然享有1%（或1.5%）契税优惠税率政策。
《关于本市契税适用税率标准等事项的通知（沪财发〔2021〕4号）》作为上海市地方政府的税收规范性文件无权废除财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合出台“财税〔2016〕23号”文。
当然，不排除日后国务院或财政部、国家税务总局、住房城乡建设部另行制定政策变更或取消上述契税优惠政策！但以笔者个人对我国税制的理解，笔者认为短期内取消或变更契税优惠政策的可能性不大。毕竟该政策旨在保护无房刚需购房者，体现出国家保障民生的立法意图，在整个房地产环境没有发生重大变化的情况下，国家没必要擅自改变既定的政策方针。
以上仅代表笔者个人见解，具体政策变动还得以中央立法部门的意见为准。
四、《契税法》出台后，各地税率调整情况
笔者搜集整理了一下最近全国各地适用契税税率的情况（来源： https://new.qq.com/rain/a/20210820A09PDM00）