两条“红线”威力初现|青岛楼市最大的危机来了 主城也难幸免

熟悉老王的人知道，我是一个不屑于做“标题党”的人。这一次用了这个看似十分惊悚的标题，是因为这个问题出现后，真的会对青岛楼市产生巨大的影响。

2020年的最后一天，金融管理部门出台银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，对不同类型不同规模的银行机构分档设置房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比“两条红线”。前者从40%到12.5%不等，后者从32.5%到7.5%不等。

对于这个政策，老王分析过，会从开发商融资和低信用、高负债首置族难贷款两个方面影响房价。但是今天看了米宅的文章后，老王发现有一个重要的影响被我们所忽视了：二手房。

NO. 1｜壹

我们不得不佩服米宅原创团队的新闻敏感性，这则新闻线索来源于团队员工的自己买房贷款的经历。

1、评估价从去年的28500下降到今年的26500左右；

2、结合评估价等于实际贷款从7成变成6成；

3、实际落位过程中贷款还会再少个10万；

4、以前银行的审批是3个工作日，现阶段延长到7-8个工作日，审资料也非常严格；

综合下来导致的结果是，实际贷款倒推，首付相比去年，从实际大概25%上升到42%左右。

米宅随后展开了调查：从1月4日开始，郑州各银行二手房放款速率腰斩式下滑，目前已经对二手房买卖逻辑造成了一连串影响。

要知道，虽然2020年郑州房价作为强省会和力争成为国中城市的郑州，一定是汇集了全省最为优质的资源。理论上说，郑州的房子也是河南最为保值的不动产。

在这种情况下，郑州的二手房房贷收紧，那么只能说明一点：在有限的额度之下，开发商在全力保新房市场。

NO. 2｜贰

昨天，1月份LPR的利率确定。中国1年期贷款市场报价利率3.85%，预期3.85%，前值3.85%。中国5年期贷款市场报价利率4.65%，预期4.65%，前值4.65%。LPR连续9个月不变。

很简单，只要能贷出款来，贷款利率负担没有增加。

但是，我问了一个银行的朋友。朋友告诉我：青岛某大行今年还一直没开二手房业务，许多银行的二手贷款额度一两天就消化完了。

也就是说，在有限的房贷额度之下，减二手保新房这已经是各地银行统一的策略。

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背后的利益逻辑我们不难理解：对于银行来说，办理个贷，开发商必须到银行开户，存款，网银等很多业务都过来了，个人办房贷开卡，买理财，保险等，也跟着过来了，综合收益高。

许多银行为开发商做开发贷，如果开发商倒了，银行的日子也不好过。相比开发商这个“车”，二手房客户连“卒”都算不上。

所以，如果“两条红线”越收越紧，那么这种趋势就不会改变。对于青岛楼市，绝不是二手房量价齐跌这么简单。

NO. 3｜叁

众所周知，2020年是刚改族撑起了楼市。

就拿浮山后来说，新房普遍涨到了3.5万+，还是有很多项目热卖，购房的主力就是换房族。比方说我一个弟兄买总价700多万的新房，手里只有100多万现金，这点钱根本没有认筹资格。但是他在二小区还有一套100平的二手房，在我的建议下迅速出手，这又回笼了300万的现金。

但是如果二手房卖不掉，他怎么买新房？

我们看去年二手房市场，成交量大涨的背后，是房价跌幅位于全国第二。老王以前说过，降价能卖出去，市场就坏。但是如果买卖双方都愿意，但是贷款迟迟办不下来，那么新房市场能不受影响吗？失去了换房族，主城改善项目恐怕也难稳住。

在年轻人流入不理想的情况下，这或许是一季度青岛楼市最大的隐忧。

提醒大家几点:手里的老破大和老破小如果有人要，就赶紧卖吧；买了二手房没办贷款的，就赶紧办吧；卖二手房的，一定要限定贷款办理期限，可以长一点，但是意外一定要防一防。