仅仅两年前，西丽的二手房成交价，还在6到8万/平之间；与此同时，西丽今年的第一个新盘，上个月的备案均价刚过8万/平，开盘便日光……从南山“洼地”变成新晋网红，西丽的“膨胀”，似乎只是一瞬间。今天上午（10月21日），深铁阅山境公布销售方案。根据南方楼事独家消息，上个月售罄的某新盘近日也将推出二期，房源共114套，同时，根据住建局计划，西丽今年还有2个新盘入市。新盘潮将至，南方楼事专程前往西丽，实探将入市4个新盘，同时，看到了一个已经崛起的西丽。对于尚不太了解片区的读者来说，还是有必要先讲清楚西丽突然猛刷存在感的原因。最夸张的是宝能城。去年10月，宝能城成交单价还在9万/平，而到了今年7月，同户型成交单价就已经达到了14万/平。短短一年间，每平方米单价涨了5万，成交周期也在大幅缩短。与此同时，大学城附近品质稍好的二手房，均价也已经上了11万/平，而且带看量还非常高，关注人群很多。除了大学城，整个西丽品质稍微好点的花园，挂盘均价也都超出了10万/平。首先是大势所趋。自去年双11豪宅税新政后，片区的房价也水涨船高。涨得最猛的宝能城，本身与地铁口无缝接驳，楼下自带超大体量的的商业。
宝能城的大体量商业
再加上项目本身赠送面积大，实用率高，是次新房，2015年开盘时价格也是高端价位。因此，高进高出，有理有据。2015年宝能城一期开盘时，均价在6.5万/平，2019年5月2期入市时，均价也在8.5万/平。西丽片区内，坐拥留仙洞总部基地、西丽湖国际科教城以及西丽高铁站三大市级规划。最靠近国际科教城的大学城片区，房价表现已经如上所述。片区中介还透露，近年区域内租金水平一直在涨，原因是片区内租房的学生越来越多。至于留仙洞总部基地附近的住宅，去年至今，单价也从8.5万/平涨到了12万/平左右。对此，中介表示，“除了豪宅税的影响，地铁13号线和总部基地的规划也影响较大。虽然挂牌高，但留仙洞附近二手房成交很少，中介表示这是因为总部基地附近只有3个小区，总户数也就1000出头，因此放盘量比较小。位于西丽西南边的留仙洞总部基地，是深圳六大总部基地之一。据规划，这里是国际化新一代信息技术研发、转化与应用示范基地，集战略性新兴产业特征和企业总部特征为一体的新一代产业园区。至于西丽湖国际科教城，则是深圳综合性国家科学中心，与光明科学城地位齐平，高校云集。根据政府规划，西丽湖国际科教城规划上属于全市战略。即将按照构建“基础研究+技术攻关+成果产业化+科技金融”的思路铺开建设。所谓科教城，其实就是以深圳大学城为依托的高校集群。高校沿着大沙河生态走廊分布，尽管规划上科创氛围也很重要，但因为区域北边紧邻西丽湖水库，南面则是塘朗山，因此，片区的人文感很强。再加上西丽本身自然条件本就优越，有山有水，处处都绿树成荫，居住体验也好。区位+产业规划+生态环境，已经让西丽成为了南山强劲的后发区域，所以也难怪二手房闻风而动。前几年西丽基本没有新盘，直到今年，片区内新盘才开始集中供应。上个月刚开盘的远洋天著，备案均价仅在8.3万/平，这个价格已经与西丽的二手房形成鲜明倒挂。根据深圳市住房与建设局9月30日发布的文件，今年西丽有3个新盘有望入市，分别为汇城茗院、玖裕茗院与深铁阅山境。再加上实探时“远洋天著二期即将入市”的消息得到了确认，算下来，未来西丽还有4新盘供购房者选择。图源住建局-《2020年深圳市计划入市商品房情况（住宅及商务公寓）》但实际上，这几个盘可以被大致归入留仙洞总部基地与西丽湖国际科教城两个规划区域。实探完4个楼盘，从交通、教育、商业与环境四个维度来评价，南方楼事得出了以下结论：阅山境商业教育配套都很齐全，且过条马路就是西丽湖国际科教城，不过所在位置噪音影响就比较大。今天（10月21日）上午，深铁阅山境销售方案公示，根据方案，项目将于21日至23日之间进行认筹，27日进行线上选房。据南方楼事认筹粉丝爆料，认筹第一天现场人不多，相比其他热盘气氛要冷清一些。从5号线塘朗站A出口步行大约15分钟（1公里），就到了深铁阅山境。距离项目大门最近的1栋A座，目测已出地面30+层，而其它3栋楼建设进度则稍微落后。之前一直有媒体调侃阅山境是“呼啸山庄”，实地考察后才知，名不虚传。项目住宅楼距离留仙大道仅100米左右，同侧稍远处还有5号线露天轨道，汽车+地铁行驶时噪音非常大。2主干道+1地铁带来的噪音影响，实在很影响居住体验。对于噪音问题，现场销售表示，交楼时房子会配降噪玻璃。而当记者追问玻璃降噪效果时，销售则没有正面回答，而是模糊表示，“反正质量还可以。”从项目往塘朗站步行约750米，就是南方科技大学教育集团（南山）第二实验学校（小学），同时，项目旁就是配建的一所24班中学（深圳大学附属教育集团外国语中学)。项目自带3000㎡的底商，沿留仙大道1公里外就是塘朗城，塘朗城对面则是刚开业的宝能环球汇，日常购物需求完全可以满足。从项目营销中心看，深铁阅山境本次推出户型为78-81㎡的两房、97-103㎡或者是100-103㎡的三房。至于备案价如何，销售没有明确回答，只是含糊表示，目前项目网传均价为8.3万/平。综合考察下来，南方楼事觉得，作为一个备案价在8万/平梯队的新盘，深铁阅山境给人的感觉，比较微妙。虽然交通、商业、教育配套都完善，但项目一面背靠塘朗山，一面正对留仙大道与5号线天铁，对面还是密集的写字楼建筑与宝能城这个大盘，其实给人的感觉会有点局促。项目可出售住宅为一字排开的4栋，配空中花园，但整体地块狭长。再加上两面都是主干线，噪音污染实在是不能承受之“轻”。假如对居住体验有执念，可以选择汇城茗院与玖裕茗院。两个盘体量都较小，自身商业配套都一般，但一个紧邻水库，一个紧靠生态公园，生态环境无可挑剔。玖裕茗院与西丽生态公园近在咫尺，该盘还是今年唯一一个在留仙洞总部基地范围内的新盘。汇城茗院与远洋天著的距离挺近，相差约2公里，沿着丽山路往北，开车只用7分钟，走路则需要20分钟。项目建设进度在出地面8、9层左右，体量较小，占地面积26931.16㎡，一共就4栋楼，相应的，容积率也较低（2.01）。项目周边生态环境相当好，与西丽湖水库直线距离在500米以内，高层住宅将直接享受西丽湖水库的景观。虽然项目位于丽山路与丽水路的交界处，但两条路皆非主干道，且绿化带相当密集，因此应该没什么噪音问题。交通方面，项目与7号线西丽湖站的距离在500米以内，很便利；学位方面，小学为平山小学，中学则是深圳大学丽湖实验学校，学位比较一般。商业配套方面，周边只有钱大妈和一些小吃店，大型商业配套则要到1公里多以外的益田假日里。总体而言，汇城茗院的居住氛围很舒服，但在意学位与商业配套的购房者，慎选。玖裕茗院在西丽片区的边上，离地铁留仙洞站有2公里，在4盘中交通最为不便。项目体量也较小，规划了3栋超高层塔楼，楼层最高的楼栋共34层。现场可见，项目1栋已出地面12层以上，2、3栋的进度则在8、9层左右。项目还紧邻另一个在建新盘桑泰丹华公馆，丹华公馆体量大很多，但还在打基坑的阶段，估计明年才能入市。项目体量虽小，但与西丽生态公园仅咫尺之遥，光是看看公园散步的老人小孩，幸福感就爆棚。同时，项目还紧邻深圳市第二高级中学，建筑背面就对着学校操场，人文氛围很好。至于教育配套，项目小学初中所带学位为深中南山创新学校，步行仅700米，学校成绩不突出，但胜在位置便利。商业配套则差点，项目周边只有对面中兴人才公寓的底商，但入驻店铺功能似乎不够齐全。成型的商业配套需要到1.4公里外的万科里。（和汇城茗院好像……）旁边的打石一路上车流很少，出入的主要是施工用的泥头车。工作日的中午，学校门口坐着一排老人在等小孩放学。整个片区都很悠闲。值得一提的是，项目离留仙洞总部基地很近，距离仅1公里出头，待总部基地正式投入使用时，该盘应该能够接收到第一波红利。项目近地铁，也近主干道，门口就有商业综合体和9年一贯制学校，同时，地处塘朗山、西丽湖水库与大沙河之间，生态环境也不错。上个月项目一期已经售罄，而实地探访项目展示中心后，南方楼事得知：远洋天著近期将推出二期产品，产品位于项目1D栋，共114套。远洋天著二期产品有两个面积段：100平的3房（朝塘朗山）与119平的3+1四房（朝西丽湖水库）。据销售透露，本批房源价格将与一期持平（8.3万/平），也会采取摇号选房，可以选择带装修或者毛坯交付。现场销售还表示，房源很快就会入市，建议准备好资金与资料。
10月21日，项目销售给购房者发送的信息
开发商：深圳市天恒创兴实业有限公司
位置：深圳市南山区留仙大道5号线大学城站
房源套数：二期入市114套。
即将入市的远洋天著1D栋，位于建筑群的中间，既不靠变电站，也不靠主干道，基本不受噪音与辐射问题影响。
同时，一部分房源朝山，一部分房源朝水库，视野应该不错（但低楼层可能会被遮挡）。
再看看周边配套。
项目离5号线大学城站仅200多米，与留仙大道间隔着个益田假日里，因此，交通购物方便之余，也没啥噪音污染。
项目的另一面是平山村。
周边生态环境也没得说，一面水库一面山，项目门口过条小马路就是大沙河，氛围很好。
目前项目的小学学位是平山小学，学校已挂上了南山第二外国语集团的牌子。
同时，根据销售透露，学校未来会改建成9年制学校，因此，学校方面的表现或许会有进步。
车位可能会紧张……
总体而言，远洋天著这次的房源，综合条件挺强，但房源又只有114套，估计竞争会比较激烈。
一口气实探完西丽4个新盘后，南方楼事忍不住感叹一句：西丽，的确有魅力。
地处南山、有山有水、住着舒服，还有规划兑现……现在买入西丽的性价比真的蛮高。
虽然片区交通与教育暂时存在短板，但长远来看，问题都将得到解决。
前面已经说过，西丽片区内的两大产业规划，分别为留仙洞总部基地与西丽湖国际科教城。留仙洞总部基地目前较大型的规划项目主要有鹏城实验室、万科云城综合体、创智云城、南山智城以及大疆、传音等高科技世界500强企业的总部建筑。现场可见，这些项目的建设进度也相当壮观，除了南山智城进度稍落后，其它建筑都已经接近或已经完工。只要在这实地走一圈，就会被产业建筑群的气势所震撼。5月份在光明实探时，光明凤凰城附近，也是随处可见的塔吊与在建高楼，工人的小黄帽也处处皆是。整个片区散发着满溢的生机。而且因为在南山，基础好。留仙洞总部基地无论是人流量还是整体建面，都比光明好上许多。而且，西丽的生态资源优势，也给总部基地的规划添加了几丝“柔情”。大量产业建筑就坐落在山脚下，科技与自然，在这里形成了大和谐，少了几分理性主义的冰冷。比起快速兑现的总部基地，西丽湖国际科教城则是“锦上添花”。各大高校及研究院早已建好，而去年底投入使用的大沙河生态走廊，则将这些院校串联在了河岸边，自然与教育融为一体，人居氛围极佳。比起气势逼人的总部基地，国际科教城的建设主要体现在院校之间的联动与创新，非肉眼可见。但从大沙河创新长廊眼下的成果看，科教城未来也将“闷声发大财”。一天之内，从留仙洞到塘朗，走遍了大半个西丽，南方楼事实在被这里的生态环境感动了。将入市的4个新盘，条件稍微差点的，也靠着塘朗山，条件最好的，则依山傍水靠河流。实探了大半天，南方楼事所到之处，人行道要么是这样的：只要是在视野开阔的干道上，一眼望过去，总能看到山景，实在有种“大隐隐于市”的感觉。尽管西丽的综合素质已经相当有竞争力，但目前片区仍存在两个短板：交通与教育。南方楼事的好几位朋友，都住在西丽，聊到片区，他们都不约而同地给出了一个评价：西丽的依山傍水，也让片区南北向的交通干线，因自然阻隔变得欠缺。因此，即便位于南山区北部，与中心区距离很近，从这里驾车或者坐公交上班，却是对上班族的煎熬。若是要坐地铁到南山，得坐5号线折去宝安再换线，太曲折；明明就在南山区，西丽却因为交通问题，变得有些“边缘”。不过，值得欣慰的是，今年5月，连接西丽与科技园北区的石鼓隧道已经开通，大大缩短了通勤时间。
西丽往科技园北区此前需绕行沙河西路（黄色途径），现经石鼓隧道可快速到达（绿色途径）。图源蛇口信息报。
而南北向串联科技园与光明的地铁13号线也预计在2年后开通，相信届时，片区的交通问题将大大得到缓解。至于西丽，虽然有丰富的高校资源，但片区的义务教育水平，竞争力还比较欠缺。西丽片区的学校，很多都是本地小学与名校教育集团联盟办学，目前教学成果不突出。因此，尽管有好环境与好规划，但好学位的欠缺，也让一部分购房人群打起了退堂鼓。根据实探消息，南方楼事认为，西丽教育方面的短板，未来也将能得到较大改善。毕竟，以西丽的区位与价位，买入这里的，一般是南山区的技术人才或者高校职工。因此，片区学校未来的成绩，应该也会随着未来生源的素质而改善。很显然，如今的西丽，居住体验与规划兑现都十分不错，已不再是当初的“洼地”。然而，从讨论度方面看，西丽虽然今年虽也火，但似乎仍与沙井和光明有一定差距。这或许是因为，西丽的入市新盘一直不密集，而房价又已经在改善价位，因此，讨论的人比较少
。
但即便如此，也不妨碍西丽成为南山崛起的潜力股，以及改善客们的新选择。
