疫情之后,会给住宅设计带来什么变革?

03年的非典,香港淘大花园塔楼设计导致的惨痛教训,曾促进了住宅设计的改进——通风采光更好的板楼,开始受到追捧。

而这次的疫情,又会给住宅设计带来什么变革?

除了物业管理让大家忧心之外,大家还抱怨小区高密、楼间距窄、通风采光不好、公共空间狭小老化、小区绿化率不足......

以上这些问题,刨除楼龄长、建筑设计的历史性原因,归根结底都是容积率高的问题。

“住宅降容积率”的紧迫性,被再一次被舆论点燃。

其实,“降容”,本就是一个早就该改,但却至今还没有改的规划。

容积率是算得上是建筑设计中最重要的指标参数,代表了地块的【用地强度】,也可以说是代表了城市的良心。

容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率,简言之,一平方米土地可建多少房子。

一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿地率应不低于30%。

但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。

为什么中国住宅的容积率动辄是4.0-6.0呢?

有部分原因是人多地少的矛盾;但更关键的是城市规划设计的短视,提高土地“亩产”,拔高天际线。

一直以来,高容积率常态化,购房者苦“高处不胜寒”久已。

一方面,高容积率,通风采光差,楼间距不合理、绿化少。放在平时,这样的房子,最多只是住得不舒适,而放在疫情关键期,就是加大了交叉感染的风险。

另一方面,高容积率,梯户比高,居住人口越多,老化越快。

社区公共空间如大厅、电梯、健身设备使用频率高,老化很快,加速置换需求,所以很多高容积率城市换房需求迫切,买了换,换了买,折腾极了。

所以著名的高容积率城市——武汉长沙重庆贵阳,都有非常严重的新房癌。

武汉的容积率真的很高,很多住宅都超50层。

看起来好像是这些城市的购房者有偏见,偏好新房不接受二手房,商品房意识未进化彻底。

从根本上看,是高容积率之下,诞生了太多“鸡肋”产品。小区人口稠密、房子老化严重、不宜居,只能被迫不断更换新房来保证居住品质。

高容积率,害人不浅啊。

按道理说,高容积率是能够多出面积、多梯户比、多出房子平抑房价。

人们本以为这些高容积率的城市倡导高供应量,应该可以比其他倡导低容积率的城市更能够平抑房价,但未成想这些高供应量的城市,为了去库存拼命拉着全国投资客入场,炒作之风更甚。

虽然有人可能会觉得“降容”必然导致涨价。

但我想说降容,利大于弊。

容积率关乎城市界面、关乎房子的居住舒适,称得上是一个城市的良心。

在长三角,尤其是苏杭,都是执行主城区住宅容积率在2.5以下,板楼、小高层、超宽楼间距、南北对流。

因为建筑的品质相对较高,容积率较低,同等面积下社区的居住人口较低,所以购房者是不排斥买二手房的。

主动降容,让这些城市的产品蜕变为清一色的11-18层的板式小高层,塔楼基本灭绝,都有了相对合适的社区公共空间和绿化,老百姓的居住水平都得到了极大提升,城市界面也变得更加整洁。

容积率低基本等同于楼层矮、得房率高。小区楼间距能更宽,通风采光更好。社区公共空间大,绿化好。

降容积率是大趋势,只是一直以来各城市都没有下决心去改正这个问题。

但在此次疫情中,高容积率再次成为大家讨伐攻击的点。

应该倒逼着各城市从建筑规划去着手改进。

当然,降容,不是一件简单的事,是需要顾全大局的深谋远虑。

例如深圳本就是城中村来获得城市土地,被城中村和厂房占据的城市,旧改之路越走越难,由于赔付多,旧改住宅容积率飚上6.0都不出奇。

所以只能维持高容积率来增加城市住房,在高容积率之下继续蒙眼狂奔。

对于深圳这样人多地少的城市,高容积率是迫不得已。

但是对于土地如此富足的二三四线城市,实在没有必要建高密高层。

有些城市先天不足,没有什么山河湖海的景观也就算了,后天还不思进取,不主动降容多建设绿化路网公共空间,反而一个劲儿地拔高天际线。

这样的城市不是会呼吸的海绵城市,只是个钢筋水泥的森林罢了。

多说一句,深圳是高容积率没错,但全国有几个城市的公共绿化率会超过深圳?

购房者的需求在进化,开发商应该在产品设计更花功夫,不管前期的小区设计,还是后期的物业运营。

但更关键的是,官方得着眼于城市的长远发展而主动降容。

我们无法建成一座没有传染病的城市,但至少要下定决心、吸取教训去做一些改变,建立一个可持续发展、给人住的城市。

商品房发展了20多年,但现在的城市规划依然缺乏人居理念,不是在给老百姓造“住”的房子,而偏于“投”。

“伤民”的高容积率,需要市场合理倒逼才能改变,你要做的就是——抵制高容积率的项目。是抵制,也是避坑。未来它越旧,越涨不了。

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撰稿/钱辰辰       统筹/顾言        美编/不闻
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