开市达专栏|投资美国房产能带给你什么样的意外收获？(二)
近年来越来越多的中国人选择购买美国的房产作为投资，购买后房屋出租，通过这种途径每年可获得固定的投资回报，等到遇到合适的买家再将房屋卖出去;或将来用于自住亦可。投资美国房产能带给你什么样的意外收获？
7.高额、稳定的回报
投资回报主要来源于房租或将来出售房屋时的增值。根据美国现的经济形势，很多普通的人都将自己的房屋以低于建造时的价格卖出，这将导致一个很严重的问题就是很多美国人需要租房子，从而导致一系列的连锁反应，一是原来的房主不得不转向房屋租赁市场;二是房屋租金的上涨;三是买房的价格下降。这种情况下对于有资金的投资人是个绝对利好的机会，此时投资人不仅可以低价将房屋买进，还可直接以高价出租出去，每个月收取固定的租金;同时可静待美国经济回春后高价将房屋卖出。若投资后直接出租，除去所有的费用，淨利润在6%左右。若是等待时机出售的话，这个增值的空间就很大了，起码是在35%以上。就连股神巴菲特都认为美国房屋与股票一样，都是非常具有吸引力的投资标的。若以低价出手购买房屋并将长期持有，住房投资的回报率会高于股市的回报率而且他深信美国房地产市场一定会复苏。
8.房屋租金持续上扬
对于购房者来说非常幸运的是，租金一直在不停地涨，涨，涨!过去几年，房价大量增幅的地区其房租收益也水涨船高。奥兰多，休斯顿、达拉斯、洛杉矶、丹佛和波特兰这些城市在房价和房租上都有着两位数的增长。
截止到2015年年底35个大房地产市场中的20个租金都超过了房价。根据Trulia的数据，在全美范围内，千禧一代买房比租房便宜36%，Rent.com的租赁市场报告显示，2015年在全美100个最大的都市地区，88%的业主提高了租房价格。预计2016年租金还将上涨8%，买房比租房省钱这一优势或将更为明显，可能明年会有更多人成为新房主。
或许，此时是继2012年以来最佳的赴美购房时机。
9.房地产库存下降
目前美国住房空置率仍在持续下降，已接近2000年的水平，租房空置率已接近90年代水平。在房地产市场需求回升的背景下，目前的房地产库存或不足以应对需求的回升，房价也将出现上涨。
10.房屋量价俱升
在全球经济发展减缓的情况下，美国房价似乎没有受到什么影响。受高需求量和低供应量的影响，美国房产价值在稳步增长。
供求关系是影响房价的重要原因之一，近两年全美部分地区房价之所年飙升幅度超过20%，与其当地新建房屋或者房屋库存量严重不足有很大关系。在2008-2009年美国房地产市场最低潮期，新屋建设缩减了近79%。
但近两年新建项目逐渐增加，其中独立屋增加了10%，预计2016年将会上涨23%。供求关系的缓解，促使全美房价涨幅可能会放缓。专家认为，预计在2016年结束时会有约3.5%至4.5%的增长水平。从长远来看，(房屋价值)增长是3%或3.5%。自美国房市恢复以来，和过去几年相比，这是一个小的增长，可能也是全美房价在未来几年里逐渐趋于温和上升的信号，也是国内中产族以上人群资产增值保值的明智之选!
11.美国房产需求回升
美国人口结构暗示住房需求回暖：35-44岁人口是美国购房自住的主力，35-44岁人口在2015年到达底部后开始逐渐回升，意味着未来新增刚性需求的扩张。
家庭形成加速刺激需求：2014年下半年以来，美国家庭形成的速度大幅加快，达到05年以来的最快速度，这将刺激住宅需求的回升。
金融条件改善利于住房需求回升：1)次贷危机后居民资产负债表已得到充分的修复;2)助学贷款压力的下降也降低了年轻人购房的负担;3)收入的上升也使得居民购房的压力减小。以上这些条件的改善都有利于住房需求的提升。
如果你是投资客，那么就与你有关哦!美国人提升购买力，意味着你的房子更容易卖出去!
美国抵押贷款融资巨头房利美(FNMA)和房地美(FMCC)称，部分美国人很快将可仅支付3%头期款就能购买一套住房，相比之下目前的头期款最低比例为5%，且信用分数可低至620。
这帮助更多的低收入和首次买房者提升购买住房的能力。
12.美联储下一次加息前，利率仍处于历史低点
美联储2006年6月来的首次加息，也意味着，全球最大的经济体正式进入加息周期。美联储预期2016年底利率可能达到1.4%，预示着明年可能加息四次。那么美联储加息，在美国买房的买家们将会受到怎样的影响呢?
理论上说，美联储加息，贷款利率将随着基准利率上升。而且有传言未来一年还会有4次加息动作，未来四个季度的贷款利率在不断攀升，那么对于想要贷款买房的朋友来说，尽早下手可能是比较明智的选择。
目前美联储加息可能会造成一部分投资者的购房成本将会有所增加。
假设在美国贷款30万美元用来购置房产，房贷加息幅度为0.25个百分点，意味着每个月需额外支付的还款额将约为44美元。
尽管如此，预计2016年初住房贷款利率还处于历史低位区间，30年期固定贷款利率仍徘徊在4%左右。
13.抵押贷款保险，吸引25万首次购房者，同时可获得较大的税收减免
对于只打算投放20%以下首付款的购房者，需要购买贷款保险。解决为一问题的方法是从美国联邦住房管理局(Federal Housing Administration)贷款。它的好处是首付只需3.5%，信用评分低至580，同时抵押贷款余额的费率从1.35%一路下滑至0.85%，这意味如果购房者以这种方式获得首付资金，每月的按揭将会显著降低。
联邦住房管理局预计，下调年保费37%将会带来25万首次购房者入市。那么，它为什么不成为购房的因素之一呢?
另外，在美国房产税占后期持有成本的很大一部分，所以可以减免房地产税的相关项目就尤为受欢迎。目前美国的税法继续向房主倾斜，所以你不仅购买了一个生活的居所，它还是一个让你获得减税的地方!最重要的是，除非贷款超过100万，否则房主不必支付所付贷款的全部月息，同时房主们还可获得与住房有关的费用和房产税的减免。
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