希腊房子涨价了，凭什么？

经常有计划移民希腊的华人问我：

希腊房子涨价了，凭什么呢？

今天，我想系统地回答一下这个问题。

首先要说明的是，过去三四年时间里，希腊的房子的确涨价了。

希腊央行每个月都会发布希腊住宅价格指数——以2007年为100点：

1、2017年下半年是希腊住宅价格的最低点，和2007年相比下跌了42%；

2、和2017年的最低点相比，到了2021年Q1，希腊房价上涨幅度超过了15%——雅典房价上涨幅度超过了20%；

3、和去年同期比，2021年Q1希腊房价上涨幅度为3.2％，雅典房价上涨幅度为5.4％。

希腊不是爆发了主权债务危机吗？希腊房价为什么会上涨呢？我认为有四大原因：

1、经济好转。经过八年的挣扎，希腊经济在2017年开始触底反弹，逐渐复苏。一方面，随着希腊经济的复苏，一部分希腊人有钱了，重新开始购买房地产，或者用于自住，或者用于度假，或者用于投资；另一方面，随着希腊经济的好转，恐慌性抛售房产的情况在减少，包括房产在内的资产价格在修复、上涨。过去几十年以来，一直都有外国人来希腊购房，或者定居、或者度假、或者投资。但是，希腊房地产市场的购房主力，还是希腊人。

希腊2000-2019年GDP年度增长情况

我们来回顾一下希腊过去30年的失业率：

1991年，希腊失业率是7.7%；1992-1994年，希腊失业率分别增长到8.7%、9.7%、9.6%；1995年，希腊失业率首次突破10%，一直持续到2005年；2006年、2007年，2008年，希腊失业率逐年下降，分别是9.0%、8.4%和7.8%；从2008年开始，希腊失业率从7.8%开始直线上涨，在2013年达到了最高点27.5%；2014年，希腊失业率开始缓慢下降，2019年降到了16.0%，2020年又小幅上涨。

霍庆川，公众号：我们在希腊观察希腊的一个绝佳指标：失业率

2、经济原理和市场规律：

房价下跌40%，这意味着市场上新房的售价已经与房子的成本价持平，在这种情况下。无论是开发商还是个人，都没有动力去建造新的房屋；如果房价继续下跌的话， 至少开发商会停止建造新房子。这个时候，就会出现只有存量新房供应的局面。即便经济不景气，希腊人还是会有购买新房子的需求，外国人也会来希腊购买新房子，购房者很快就会消化掉市场上的存量新房，就会出现新房供不应求的局面，这自然会带动新房售价的上涨，进而带动房价上涨，让开发商和个人有动力去开发新房。所以我认为，在没有天灾人祸和政府变态干预的情况下，房屋成本价就是房价下跌的天然底线。

霍庆川，公众号：我们在希腊希腊房价的跌幅，为什么是40%？

3、民宿。Airbnb等平台的发展，带动了民宿的发展。在Airbnb出现之前，游客来希腊旅游，大概率要去入住酒店等在住宿场所。在Airbnb的带动下，希腊民宿如雨后春笋般快速增长，为希腊旅游的游客提供了更丰富的住宿选择。在雅典市中心区域，以市场价买到位置和环境俱佳的公寓并将其改造成民宿，如果自己管理的话，可以实现年化8%以上的收益率，这是非常高的收益率。所以，在过去五六年的时间，不但外国人来希腊投资民宿，希腊本国人也会投资民宿——2020年1月，在新冠疫情爆发前夕，上线营业的民宿房间房价超过了10万间，至少还有2万间处于交易过程或装修过程中。

4、黄金签证。2013年，为了引入外部投资激活希腊死寂的房地产市场，希腊政府推出了“黄金签证”，允许欧盟之外国家的公民通过购买房产的形势获得希腊永居身份。截至2021年1月5日，希腊共向8011户家庭签发了希腊永居身份，这些外国家庭在希腊购买的房产数量至少在12000套以上——主要集中在雅典。