重庆西永地价或将被刷爆？留给刚需的时间可能真的不多了！
（图源网络）
前言
2021，重庆继续向西。
这段时间西永也放出来两块地，起拍价直接刷新了西永的起拍记录：
7673元/㎡。
还有一块地，藏在了北区众多土地中，并未和这块价格偏高的地一起预告。但是这快地的起拍价格也不低。
7540元/㎡。
这两块地的释放，意味着一件事。截至今天，整个西永组团的地价天花板是8153元/平方米，最高溢价率约57.36%。只要最贵的这块地溢价率突破6.3%，那么西永成交楼面价必然会被刷新。
西永地价破8可能已经成了常态；冲9有希望；破1万，可能也有内味儿了。
01
至于这两块地能不能冲9破万，还是要看一下这两块地的实际情况。清明节这几天说是雨纷纷，实则天气非常不错。虽然有点阴天，但是温度非常舒适。
从微电园站下车，沿着永泰路往融创茂的方向走，大概走个20多分钟就到了。当然，我本意并不想腿儿着，奈何不会骑小电驴，只得作罢。
要是骑共享小电驴，估计十分钟都用不上吧。
不过，步行有步行的好处。20几分钟路程，让我见识到了年轻的西永商务中心。
它年轻在哪里？
其一，西永商务区和中央公园的路网规划很相似。横平竖直，是分得清东南西北的井字形规划；
（图源 高德地图）
其二，永泰路上一边是崭新的、已经接房入住率非常高的次新大组团。一路之隔，便是荒草丛生的待开发土地。
（实拍）
这种情况，基本上只存在于年轻的新板块。
除开土地因素，西永更有优势的地方，在于地形地势。地势平坦到我觉得这不是重庆。
正当我发了个朋友圈感叹了一句，不怪西永热度高，大家都爱往这里跑的时候，我的一个老朋友回复了我的朋友圈，也让我看到了西永年轻的另一面：
群体年轻。
（朋友圈截图）
我的老友也不过是选择西永的年轻小夫妻的缩影，年轻人群聚集在年轻的西永，彼时西永亲民的房价、最新的规划以及丰富的产业也吸引了年轻人群。
这或许，就是西永大火的原因。
而现在，西永还便宜么？
不，一点都不便宜。
看看西永的地价就知道了。
02
永泰路这块地，起拍价7540元/㎡。
这块地周边平坦就不说了，商业氛围也挺浓厚。地处西永商务区，斜对面是大型商业体融创茂，往微电园走，就是高新天街。
（自制）
（实拍）
这块地，只要稍微有一点溢价率，土地价格将突破8千，若是按照房价至少翻一倍的价格，届时产品单价卖到1.6万元/㎡已经不是梦了。
但，值得注意的是，这块地的容积率相对于整个西永商务区来说，并不低。
在这附近平均容积率1.5左右的时候，这块地的容积率有2.15。所以，这块地未来的价格可能并不会高得突破我们对西永地价的认知。
说个不算题外话的题外话，它周围的大型次新组团，现在二手建面均价已经高达1.3-1.4万元/㎡。其中，在2月19号，这个大组团的某套精装修别墅卖掉了，成交单价约2.27万，成交周期仅有27天。
（图源网络）
第二块地，也就是起拍价刷新了西永起始楼面价的地块，周边便是去年西永的板块“地王”，成交楼面价8160元/㎡。
（图源网络）
目前来说，这块地由于和“西永老地王”位置差不多，容积率也一样，都是1.5。但是这两块地的价格参考，中间还有一些不确定的因素。
主要是因为“西永老地王”当时给了限高要求，整体限高约30米。并且地块虽然不算大，但是已经有现状道路穿过了地块，需要预留退让距离。然而，经过我多方查证，并未看到待拍地块有任何限制高度的要求。
（图源网络）
不过，综合来看这块地条件并不比“西永老地王”差到哪里去。而第一轮集中土拍在即，这块地的条件也非常优秀，很可能会被车轮战抢夺。就算是只有10%的溢价率，也会分分钟刷爆西永的成交楼面价。
03
西永的好地，还有不少。而西永，似乎也进入了一个豪华刚需的时代。在一两年前，西永的房价给大家的印象还停留在了套内单价一万出头、大多都是高层塔楼，基本上都是刚需大组团这一层面上。
但是，随着西永的商业配套逐步落实、路网规划逐步完善、城市资源逐步集中、科学城的规划逐步落位、西永产业飞速发展，现在的西永，100万出头还能买到刚需盘。但是，这种刚需盘已经变了味儿。
它成了“豪华刚需”。
什么叫豪华刚需？
就是这套房子，要解决你的住房需求、工作就近需求、以及其他的生活需求，它必不可少，但是，开始有点贵了。
我查了一下，现在西永在售的新盘均价，已经不低了。这个价钱，直逼核心区部分二手的建面单价。
（图源网络）
并且，“豪华刚需”还有另外一层意思：
随着市场主流业态发生变化，不少年轻人的首套刚需，从高层塔楼变成了洋房。
我经常戏称自己买的房子是“百万贫民窟”。其实意思就是，虽然我房子价值一百多万，但是它的品质依旧是“贫民窟”品质。
西永的楼盘不一样，它崭新、年轻，一切都能跟着最新的规划来进行设计。
一个聚集了年轻人、聚集了商业、聚集了高新产业、聚集了科研产业、路网规划方正、地势又平坦的年轻新板块，它的房价已经开始变得不算友好。
嗅觉灵敏的，早已经在西永建仓；
有需求的，也已经在西永安家落户。
那么等这两块地拍出来，再给本已大火的西永再推波助澜一下，你猜，最后西永的平均房价，得多少钱？
（图源网络）
到时候要去淘那种“真刚需”，可能就得去二手市场看看了。
结语
对于西永来说，微电园片区已经算是基本成型了，现在这一带在售楼盘有7个左右，起步价格基本在130万，毕竟这附近拥有肉眼可见的城市配套，所见即所得。
西风虽大，但是也得注意风里藏沙。
西永的其他片区目前来看依旧不太稳定。这几乎是所有新板块的共同弊端，也就是配套落实的问题。
一是规划，二是轨道交通，三是教育。
除了微电园片区，往大学城方向再走，规划目前来说还停留在纸上和口头上，什么时候能完全落实还未知。
而今年宣布的轨道交通7、15、17和27号线，说是在2025-2026年完工，但是这也是一个理想情况。众所周知，重庆新修建轨道延期开通是个常规操作。
而教育我就不多说了，懂的都懂。现在关于教育众说纷纭，也并未有什么官方文件敲定新改革要怎么进行。
所以，若是想见缝插针的投机，风险依旧存在。不过对于刚需来说，西永地段不错的、性价比高的、门槛低的确实已经不多了。
刚需先上车，再换座。这才是永恒不变的真理。
最后，我们可以期待一下本年度的首次集中土拍。可以想象一下，这些优质土地，会被怎样争夺、最后会以多高的溢价率被谁家收入囊中？
我们拭目以待。
E·N·D
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