旧房转让五个涉税实务问题解析

一、旧房如何界定

《财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）文件关于新建房与旧房的界定：新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。以下是部分省、自治区、直辖市的规定：名称新旧房界定标准文件依据上海新建商品房未投入使用，三年以内也未出售的，可以按新建房的实际成本费用扣除，计征土地增值税;如超过三年出售的，均按旧房重新评估价格扣除，计征土地增值税。新建房投入使用在一年以上或达到磨损程度3%左右的均属旧房沪地税地[1995]38号成都新建房建成后使用时间超过一年的为旧房成地税函发[1995]158号广西凡房屋建成后至第一次办理产权证完毕，这段时间属于新建房，如再办理产权转移的，不论时间长短与磨损程度如何，一律视为旧房。桂财税字[1995]第28号北京凡是已使用一年以上的房产均属旧房。京财税[1996]645号河南房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。京地税地[2008]92号一、凡房屋建成后，使用时间在一年（含一年）以内的视为新房。二、凡房屋建成后，使用时间在一年（不含一年）以上的为旧房。如果房屋使用在一年以内由于磨损程度较大或遭受重大损坏的，由市地地方税务局上报省地方税务局审批后，也可视为旧房。豫财税政字[1998]61号海南二手房、房地产开发企业所开发的商品房已转为自用，作为固定资产核算的房产、非房地产开发企业自建自用超过一年的房产，均适用转让旧房的土地增值税政策。琼地税发〔2009〕104号深圳购买使用5年（含5年）以上的房屋为旧房。深地税发 [2006]259号单位和个人自建或购买的房地产1年后转让适用旧房转让政策，不包括房地产开发企业二级市场开发销售房产。自建房迄止时间为房产证登记时间至转让合同签订，购买房地产迄止时间为购买合同签订至转让合同签订。从房地产三级市场购买的房产均认定为旧房。深地税发[2009]24号从房地产二级市场购入、自建房使用超过1年（不含1年）的房产以及从房地产三级市场购入的房产，其转让适用旧房转让土地增值税政策。从房地产三级市场购买的房产再转让不受1年时间限制。自建房使用时间超过1年是指竣工验收时间至转让合同签订时间超过1年。从房地产二级市场购入时间超过1年是指购买合同签订时间至转让合同签订时间超过1年。深圳市地方税务局公告2015年第1号安徽凡是已使用一定时间达到一定磨损程度的房产均属于旧房。并应包括：1、新建成的房产使用时间满一年的，在转让时应作为旧房；2、购买新房再转让的，不论其是否使用，均作为旧房；3、个人新建房产转让，不论其建成后使用时间长短，均作为旧房。皖地税政三字[1997]277号山西新建房是指建成后未使用或使用未满一年的房产；凡是已投入使用满一年的房产均属旧房。晋财预字[1995]第125号湖南一、凡新建房交付使用后，不论时间长短和磨损程度如何，均为旧房。二、新建房从峻工之日起一年（ 12 个月）内，尚未转让的亦视同旧房。湘财[1995]财税字第213号（废止）新建非商品房取得房屋所有权证后、新建商品房实现销售(或视同销售)取得房屋所有权证(或办理房屋产权登记)后，即为旧房，转让时按照旧房的有关规定征收土地增值税。湘财税[2015]13号江苏土地增值税中的旧房，是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。苏财税[2007]45号云南凡是建成后使用或者使用时间在2年以内的，属新建房；凡使用时间超过2年的属旧房。（95）云财税政字第18号吉林新建房是指建成后未使用的房产，凡已使用的房产均属旧房。吉地税地联字[1995]170号辽宁房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。辽地税发[2007]102号河北建成后未使用的房产为新房。凡已经使用的房产，不论其使用时间和磨损程度如何，一律为旧房。冀地税发[1995]71号新疆未使用或使用未超过五年的房屋为新建房。（废止）新地税三[1997]27号未销售且未使用的房屋为新建房，使用包括自用及出租。新疆维吾尔自治区地方税务局公告2014年第1号浙江凡新建完工可投入使用的房产为新建房，新建房连续使用一年以上或未使用三年以上的房产视作旧房。[95]浙地税第38号福建新建房屋建成投入使用一年以上的房产确定为旧房，新建成投入使用一年以内的房产，按新房处理。闽财税政〔1995〕058号重庆新建房建成后使用时间超过一年的为旧房。渝地税发[2007]214号以下情形房产，再转让属于转让旧房：1．单位和个人对外取得（购置、接收投资、抵债、受赠、交换等）的房产；2．房地产企业以外的其他单位和个人建造的房产3．房地产企业建造房产已转为固定资产或投资性房地产。重庆市地方税务局公告2014年第9号黑龙江地产开发企业建造商品房，已自用或出租使用年现在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。黑地税发[2007]119号湖北凡是建成未交付使用的房产均属新建房;凡是已经交付使用，不论时间长短或磨损程度大小，均属旧房。鄂财税发[1995]544号可以看出，多数地方对旧房的界定标准是：使用时间在一年（连续12个月）以上的房产。但也有个别地方的标准不同，比如《国家税务总局云南省税务局关于土地增值税征管若干事项的公告》（2020年第7号）第五条规定：房地产开发企业建造并转让的商品房，应按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。其中，对房地产开发企业将已列入固定资产或者作为投资性房地产的房屋,自投入使用之日起超过5年以上转让的，按旧房转让处理。非房地产开发企业、单位和个人自建房屋，自投入使用之日起超过3年以上转让的，以及企业、单位和个人购买房屋再转让的，属转让旧房。另外需要注意的是，根据财税字[1995]048号的相关规定，旧房界定的计算起点是“实际使用”，而不是办理《产权证》。如：房地产企业将开发产品作为自用，从迁入房屋第一天开始办公的那一天计算。

二、扣除项目金额如何确定

1、财税字[1995]48号第十条规定， 转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。品税阁提醒：A、财税字[1995]48号第十一条关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题规定：对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。B、旧房及建筑物的评估价格＝重置成本价*成新度折扣率（成新率）成新度折扣率（成新率），是指按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。其常见的评定方法有两种：年限法和评分法。年限法计算公式：成新度折扣率（成新率）＝尚可使用年限÷总可使用年限*100%评分法计算公式：成新度折扣率（成新率）＝结构部分合计得分*g+装修部分合计得分*S+设备部分合计得分*bg、s、b分别为结构部分、装修部分和设备部分的评分系数。C、重置成本价，又称现行成本，是指按照当前市场条件，重新取得同样一项资产所需支付的现金或现金等价物金额。 也就是说，旧房及建筑物的重置成本价是指对旧房及建筑物按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所花费的成本费用。并不是按当年建造时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所花费的成本费用。D、《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》(国税函发[1995]110号)第十一条规定，在征税中，对发生下列情况的，需要进行房地产评估：(1)出售旧房及建筑物的；所称旧房是指已经使用一定时间、达到一定磨损程度并计提折旧的房产，一般地方规定以使用12个月以上为限作为旧房。(2)隐瞒、虚报房地产成交价格的。(3)提供扣除项目金额不实的。(4)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。注：税收政策要求转让旧房时进行评估是考虑到房产一般使用年限较长，物价、人工费、材料费等成本费用较房屋建成时都会有所增加，假如仍然按房产原价计算增值额税负会很高，反过来，如果按现在的物价计算重置完全成本价后再乘以成新度折扣率来确定价格，就考虑到了物价的变化因素，会使土地增值的税负更加合理。2、财税[2006]21号第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题规定，《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。注：隐含意思是不足6个月不计算。税务总局2016年第70号公告规定，“营改增”后，纳税人转让旧房及建筑物，按照下列方法计算扣除：(1)提供的购房凭据为“营改增”前取得的营业税发票的，按照发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。（2）提供的购房凭据为“营改增”后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。(3)提供的购房发票为“营改增”后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。3、对既不能提供购房发票，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。

三、三种方法下土增税税负比较

【案例】某省自然人吴某于2015年10月8日向房地产发公司购买商铺120平方米，价款50万元，购买时已经缴纳契税及印花税，并取得产权证、契税完税证（税款20000元）及发票。2020年10月25日，吴某将商铺转让给刘某，含税价格120万元。假定该商铺经过合法的资产评估机构评估重置完全价值140万元，折新率60%。支付评估费20000元，并取得合法票据，吴某持有该商铺期限5年。增值税征收率5%，城建税7%，教育费附加3%，地方教育费附加1%，印花税0.005%，根据上述资料，计算吴某需要缴纳的土地增值税。1、应纳增值税根据增值税政策，吴某转让商铺时可以选择差额征税。应纳增值税＝（含税销售价格－购置价格）÷（1+征收率）*5%＝（120－50）÷（1+5%）*5%＝3.33（万）2、应纳城建税、印花税及附加（1）应纳城建税及教育费附加＝3.33*（7%+3%）＝0.33（万）（2）应纳印花税＝120*5/万＝0.06（万）3、应纳土地增值税的计算方案一：按评估价计算（1）收入＝120－3.33＝116.67（万）（2）扣除项目金额①转让旧房成本＝140*60%＝84（万元）不再考虑购买时缴纳的契税，在评估“重置完全价值”时已考虑在内。②转让过程中发生的税费＝城建税+印花税+教育费附加＝0.33+0.06=0.36（万）③评估费：20000.00（元）扣除项目金额合计：84+0.36+2＝86.36（元）（3）土地增值额＝116.67－86.36＝30.31（万）（4）增值率＝30.31÷86.36＝35.1%%（5）应纳土地增值税额＝30.31*30%＝9.09（万）方案二：按旧房及建筑物的扣除成本计算（1）收入＝120－3.33＝116.67（万）（2）扣除项目金额①转让旧房成本＝50*（1+5%*5）＝62.5（万）②转让过程中发生的税费＝城建税+印花税+教育费附加＝0.33+0.06=0.36（万）③张山在购房时缴纳的契税：2万元④评估费：2万元扣除项目金额合计：62.5+0.36+2+2=64.9万元（3）增值额＝116.67-64.9=51.81万元（4）增值率＝51.81÷64.9＝79.83%（5）应纳土地增值税额＝51.81*40%-64.9*5%＝17.46（万）方案三：核定征收率计算。假如吴某既不能提供购房发票，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告，税务机关可以采取核定征收方式，即应纳税额=计税价格*核定征收率（假定为15%）=116.67*15%=17.50万元。

四、土增税核定征收的具体规定

关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞：核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。”部分地区的核定征收率如下图：

（此图点击放大）1、深圳的规定 关于土地增值税核定征收有关问题的通知（深地税发[2009]460号）一、征收范围：2005年11月1日以前开发并开始销售且销售期至2005年11月1日以后结束的房地产项目，符合《税收征收管理法》第三十五条规定，可以适用核定征收；二：核定征收率普通标准住宅销售收入核定征收率为6%；三、非普通标准住宅销售收入核定征收率为8%；四、写字楼、商铺销售收入核定征收率为10%；五、其他类型房地产销售收入核定征收率为5% 2、福建的规定关于修订《厦门市土地增值税清算管理办法》的公告（厦门市地方税务局公告2016年第7号）三、从事房地产开发的纳税人，其开发的房地产项目在清算时确实符合核定征收规定条件，经主管税务机关审核后，其核定征收率不得低于5%，其中非住宅核定征收率不得低于6%。关于进一步明确土地增值税核定征收有关问题的公告（福建省地方税务局公告2014年第4号）一、对纳税人从事房地产开发的，在清算时发现确实符合核定征收规定条件的，要严格确定核定征收率，普通住宅核定征收率不得低于5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住宅核定征收率不得低于6%.各县级地税局每季核定征收情况应于季后10日内报设区市地税局，设区市地税局经汇总于季后15日内上报省地税局。 关于2007年以前土地增值税清算遗留项目实行核定征收有关问题的公告（福州市地方税务局公告2012年第4号）对于2007年以前房地产开发企业土地增值税清算遗留项目，符合土地增值税核定征收情形之一的，分别按以下规定实行核定征收：（一）2000年1月1日前已符合土地增值税清算条件（包括应清算和可清算条件，下同）但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的1%核定征收；（二）2000年1月1日起至2003年12月31日止，符合土地增值税清算条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的1.5%核定征收；（三）2004年1月1日起至2005年12月31日止，符合土地增值税清算金条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的2%核定征收；（四）2006年1月1日起至2006年12月31日止，符合土地增值税清算条件但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的3%核定征收。 关于调整房地产开发企业土地增值税清算核定征收有关问题的公告（福州市地方税务局公告2012年第3号）(一)住宅核定征收率1.普通标准住宅5%；2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。(二)非住宅核定征收率除住宅以外的其他房地产项目8%。关于土地增值税若干政策问题的公告（榕税公告[2018]1号）对个人转让住房土地增值税核定征收率为5%对个人转让非住房土地增值税核定征收率为6%。  关于明确个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局平潭综合实验区税务局公告2018年第1号）个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率为5%。 关于土地增值税核定征收的公告（国家税务总局莆田市税务局公告2018年第6号）在土地增值税清算过程中，对房地产开发企业符合核定征收条件的，可以实行核定征收。核定征收率按以下规定执行。（一）以招标、拍卖或者挂牌方式取得土地的房地产开发项目：1．普通标准住宅不低于5%；2．非普通标准住宅不低于6%；3．非住宅不低于7%。（二）以招标、拍卖或者挂牌以外方式取得土地的房地产开发项目：1．普通标准住宅不低于6%；2．非普通标准住宅不低于8%；3．非住宅不低于9%。 二、对个人转让旧房及建筑物，既没有评估价格又不能提供购房发票，确需采取核定征收的，核定征收率为5%。 3、重庆的规定关于土地增值税核定征收率的公告（重庆市地方税务局公告2014年第3号）一、纳税人转让房产土地增值税实行核定征收的，分类型适用核定征收率：(一)单位纳税人转让房产：普通住宅为5%；非普通住宅及车库为6%；非住宅(车库除外)为8%。(二)个人纳税人转让非住宅类房产为6%。 4、江西的规定关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告（江西省地方税务局公告2017年第1号）二、全省土地增值税核定征收率恢复为：转让普通住宅，按5%；转让非普通住宅，按6%；转让非住宅，按8%；符合应清算条件但未按规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，按10%核定征收。关于进一步推动房地产及建筑业平稳健康发展的公告（国家税务总局江西省税务局公告2020年第2号）疫情防控期间，实行土地增值税核定征收的纳税人，转让非住宅的核定征收率调整为7%；符合清算条件但未按规定办理清算手续，经税务机关穗责令限期清算，逾期仍不清算的，核定征收率调整为9%。 5、青海的规定青海省地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（青海省地方税务局公告2016年第5号）二、核定征收率普通住宅6%非普通住宅7%其他商品房10%关于明确土地增值税预征率、核定征收率的公告（国家税务总局青海省税务局公告2020年第8号）（一）房地产开发项目土地增值税的核定征收率普通住宅6%非普通住宅7%其他商品房10%（二）存量房地产转让土地增值税的核定征收率纳税人转让存量房地产，对既不能提供重置成本评估报告，又不能提供购房发票或契税完税证明的，主管税务机关可以依法核定征收土地增值税，计算方式为计税价格乘以核定征收率。具体核定征收率如下：非个人纳税人：普通住宅5%非普通住宅6%其他商品房8%个人纳税人：其他商品房6% 6、安徽的规定安徽省地方税务局关于发布《安徽省土地增值税清算管理办法》公告（安徽省地方税务局公告2017年第6号）第四十六条  在土地增值税清算过程中，纳税人应按核定征收方式对房地产项目进行清算的条件（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算申报，经地税机关责令限期清算，逾期仍不清算的（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。按照收入金额的一定比例实行核定征收的，核定征收率不得低于5%。关于明确土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局马鞍山市税务局公告2020年第1号）（一）普通标准住房及保障性住房，核定征收率为5%；（二）普通标准住房及保障性住房以外的其他类型房地产，核定征收率为6%。 关于明确阜阳市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局阜阳市税务局）阜阳市土地增值税核定征收率按下列标准执行：营业用房不低于6%；其他房地产（包括普通住宅、非普通住宅、保障性住房等）不低于5%。 关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局黄山市税务局公告2020年第1号）（一）销售房地产开发项目，对擅自销毁账簿，或者拒不提供纳税资料，或者符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算，经主管税务机关责令限期清算，逾期仍不清算等情况的，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则等规定，采取核定方式征收，核定征收率不低于5%。（二）转让旧房及建筑物，采取核定征收率方式征收的，核定征收率不低于5%。 关于发布土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局合肥市税务局公告2018年第6号）二、我市土地增值税核定征收率按下列标准执行：（一）住宅（不含别墅、商住房）核定征收率不低于5%；（二）其他类型房地产（含别墅、商住房）核定征收率不低于7%。 7、黑龙江的规定黑龙江省哈尔滨市地方税务局关于调整全市土地增值税预征率和核定征收率的公告（哈尔滨市地方税务局公告2011年第1号）二、土地增值税核定征收率（一）各区普通标准住宅调整为3.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为4%；除上述以外的其他房地产项目为5%（二）县（市）普通标准住宅调整为2.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅调整为3.5%；除上述以外的其他房地产项目为5%。 黑龙江省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率问题的公告（黑龙江省地方税务局公告2011年第5号）对于符合土地增值税核定征收条件的，各市(地)局要结合实际，区分不同房地产类型等情况，按不低于5%的标准确定具体核定征收率。 8、浙江的规定关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告（浙江省地方税务局公告2015年第8号）四、土地增值税清算核定征收(一)对按核定征收方式进行清算的项目，主管地税机关应采取通过国土部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等因素，按不同类型房产分别进行评估，并经主管地税机关审核合议，区分不同类型房产核定应征税额。清算项目核定征收率原则上不得低于5%。关于二手房交易土地增值税核定征收率的公告（湖州市地方税务局公告2015年第1号）单位和个人转让二手房（个人住房除外）及建筑物，应当按规定进行土地增值税清算；如确实无法按规定进行土地增值税清算的，征收机关可核定征收，核定征收率为5%。 9、四川的规定关于继续实施土地增值税有关政策的公告（国家税务总局成都市税务局 成都市财政局公告2019年第2号）二、关于土地增值税核定征收率（一）普通住宅、保障性住房核定征收率为5%。（二）非普通住宅核定征收率为7%。（三）其他类型房地产核定征收率为8%,其中车位核定征收率为5%。关于土地增值税征管问题的公告（国家税务总局凉山彝族自治州税务局公告2018年第3号）对纳税人开发的房地产项目确需核定征收的，核定征收率确定为5%。关于发布修改《雅安市地方税务局 雅安市财政局关于土地增值税征管问题的公告》的公告（总局雅安市税务局、财政局公告2018年第5号）对纳税人开发的房地产项目确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率，核定征收率确定为5%。关于土地增值税征管的公告（国家税务总局资阳市税务局公告2018年第8号）（一）普通住宅（包括保障性住房）核定征收率为5%；（二）非普通住宅核定征收率为6%；（三）非住宅核定征收率为7%，其中车位核定征收率为5%。 10、河南的规定关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告（河南省地方税务局公告2011年第10号）房地产开发企业以及非房地产开发企业均适用以下土地增值税核定征收率。（一）住宅1.普通标准住宅5%;2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。（二）除住宅以外的其他房地产项目8%。（三）有下列行为的，按核定征收率10%征收土地增值税。 11、湖南的规定益阳市地方税务局关于发布《益阳市地方税务局土地增值税管理办法》的公告（益阳市地方税务局公告2014年第5号）第八条土地增值税核定征收率，按下列标准执行：（一）普通标准住宅5%；（二）非普通标准住宅、别墅、写字楼、营业用房等6%；（三）对既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的其销售收入应分别核算，否则一律从高核定；（四）对以前年度开发的房地产项目，按取得收入所在年度适用的土地增值税核定征收率进行征收；（五）纳税人转让土地使用权的，或以房地产投资、联营的或以转让股权名义转让房地产的，不适用核定方式征收，应进行查帐清算。 12、湖北的规定关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（鄂地税发[2012]127号）二、土地增值税核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及非住宅开发产品三种划分，分别调整为5%、7%、9%。各市州可在此基础上，根据当地房地产市场实际情况，对所辖县(市、区)非普通住宅、非住宅开发产品两类核定征收率上下浮动1%予以确定。非房地产开发企业销售房地产的核定征收率比照此“三率”执行。关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知（襄地税发[2012]120号）二、核定征收率1、销售普通住宅核定征收率为5％；2、销售非普通住宅核定征收率为8％；3、销售非住宅开发产品核定征收率为10％;4、非房地产开发企业销售房地产的核定征收率比照此“三率”执行。核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围。在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，可按核定征收方式对房地产项目进行清算。关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局天门市税务局公告2018年第3号）土地增值税核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及其他类型房地产三种划分，分别为5%、7%、8%。非房地产开发企业销售房地产的核定征收率比照此“三率”执行。关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局襄阳市税务局公告2018年第3号）销售非普通住宅核定征收率为8%，销售其他类型房地产核定征收率为10%。关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告（国家税务总局随州市税务局公告2018年第3号）土地增值税核定征收率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，曾都区、随州高新区分别为5%、7%、9%；随县（含大洪山风景名胜区）、广水市分别为5%、6%、8%。 13、辽宁的规定关于加强土地增值税征管工作的通知（辽地税函[2010]201号）一、调整房地产开发项目土地增值税预征率及核定征收率房地产开发项目土地增值税预征率调整如下：（一）住宅项目，土地增值税预征率不得低于1.5%;（二）非住宅项目，土地增值税预征率不得低于3%;（三）为鼓励保障性住房建设，对符合条件的保障性住房，继续执行暂不预征土地增值税的政策。房地产开发项目土地增值税清算核定征收率原则上不得低于5%。二、各市局应结合本地实际，在上述规定范围内，科学确定本地区土地增值税预征率的具体执行标准。同时按照省局规定标准，区分不同房产类型，制定本地区土地增值税清算核定征收率。上述标准应及时向纳税人公告，同时报省局备案。关于土地增值税征收管理若干问题的公告（大连市地方税务局公告2014年第1号）十五、转让旧房及建筑物的土地增值税核定征收率纳税人转让坐落于大连市行政区域的旧房及建筑物，经税务机关确认土地增值税采取核定征收方式的，核定征收率调整为5%。 14、陕西的规定陕西省地方税务局关于明确个人转让非住宅类旧房及建筑物土地增值税核定征收率的公告（陕西省地方税务局公告2016年第3号）个人转让非住宅类的旧房及建筑物，既没有计算增值额的扣除项目的评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收，核定征收率为5%。 15、贵州的规定贵州省地方税务局关于房地产开发项目土地增值税核定征收率的公告（贵州省地方税务局公告2010年第3号）二、全省各地房地产开发项目土地增值税核定征收率（一）贵阳市云岩区、南明区、金阳新区、小河区、乌当区、白云区和花溪区：1、普通标准住宅，核定征收率为5％；2、非普通标准住宅，核定征收率为5.5％；3、营业用房，核定征收率为6％；4、其他房产，核定征收率为5.5％。（二）除上述地区之外的其他各市、县（市、区、特区）：1、普通标准住宅，核定征收率为4.5％；2、非普通标准住宅，核定征收率为5％；3、营业用房，核定征收率为5.5％；4、其他房产，核定征收率为5％。三、房地产开发项目中既包括普通标准住宅、非普通标准住宅，又包括商业用房和其他房产的，纳税人应按不同的房产类型分别源核算销售收入，未分别核算或不能准确核算的，一律从高适用核定征收率。 关于转让旧房及建筑物土地增值税有关问题的公告（国家税务总局贵州省税务局公告2020年第14号）除个人销售住房外，纳税人转让旧房及建筑物,既不提供房屋及建筑物价格评估报告，又不能提供购房发票证明的，税务机关可按转让收入（不含增值税）的5％核定征收土地增值税。16、吉林的规定关于调整土地增值税核定征收率的公告（吉市地税发[2010]124号）一、房地产开发项目土地增值税清算核定征收率为：（一）住宅土地增值税清算核定征收率为5%；非住宅土地增值税清算核定征收率为6%。（二）主管税务机关确定的房地产开发项目土地增值税清算方式为核定征收的，应当向纳税人出具《税务事项通知书》，告知纳税人。二、转让旧房（非住宅）、土地使用权土地增值税清算核定征收率为6%。三、主管税务机关在本公告施行之日前受理并确定为核定征收方式进入清算阶段的房地产开发项目及旧房（非住宅）转让的，仍适用于原核定征收率。 17、宁夏的规定关于发布《宁夏回族自治区地方税务局土地增值税核定征收管理办法(试行)》的公告（宁夏回族自治区地方税务局公告2016年第7号）第五条土地增值税核定征收率按普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产设置核定征收率（具体核定征收率见附件）。第六条房地产开发项目中既包括普通住宅，又包括非普通住宅和其他类型房地产的，纳税人应按不同的房产类型分别核算，纳税人不能按照房地产类型分开核算或不能准确核算的，按其他类型房地产核定征收率计算征收土地增值税。 18、河北的规定关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（河北省地方税务局公告2010年第1号）房地产开发项目土地增值税核定征收率统一调整为5%。 19、新疆的规定阿勒泰地区地方税务局关于明确土地增值税核定征收率的公告（阿勒泰地区地方税务局公告2014年第1号）为进一步加强我地区土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《土地增值税清算管理规程》及《自治区地方税务局关于土地增值税清算工作有关事项的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2013年第9号）第二条第六款、《新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2014年第1号）第十六条的规定，结合阿勒泰地区实际，经2014年3月31日局务会议研究决定，现将我地区土地增值税核定征收率公告如下：住宅（不含别墅）核定征收率为5%；其它项目核定征收率：阿勒泰市为5.5%、其他各县为5%。巴音郭楞蒙古自治州地方税务局公告2014年第1号为进一步加强我州土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《土地增值税清算管理规程》及新疆维吾尔自治区地方税务局2013年9号公告的相关规定，现将我州土地增值税核定征税率公告如下：对2008年1月1日后（含2008年1月1日）取得销售（预售）许可证的房地产开发企业的开发项目以及其他项目不能按期清算的，核定征税率按下列规定执行。住宅（不含别墅）核定征收率为5%；其他项目的核定征收率：库尔勒市为6%；其他各县及开发区为5.5%。博州地方税务局关于明确我州土地增值税预征率和核定征收率的公告及政策解读（博尔塔拉蒙古自治州地方税务局公告2014年第1号）二、土地增值税核定征收率对符合清算条件的房地产开发项目，原则上不得核定征收土地增值税。对不能按《土地增值税暂行条例》及其相关规定计征土地增值税，确需适用核定征收土地增值税的房地产开发企业和非房地产开发企业，确定核定征收率为：（一）住宅核定征收率为5%。（二）博乐市商住楼核定征收率为6%，其他县市为5.5%。（三）博乐市别墅、度假村、综合商业用房核定征收率为7%，其他县市为6.5%。（四）其它为6%。哈密地区地方税务局关于土地增值税核定征收率问题的公告（哈密地区地方税务局公告2014年第1号）根据《新疆维吾尔自治区地方税务局公告（第9号）》的相关规定，对于公告中规定的2008年1月1日后（含2008年1月1日）应进行土地增值税清算而没有清算的纳税人，主管税务机关可以核定征收其土地增值税。哈密地区土地增值税核定征收率统一暂定为5%（包含别墅、保障性房住房、住宅、商住楼、度假村、综合商业用房和其他）。和田地区地方税务局关于明确土地增值税核定征收率相关问题的公告（和田地区地方税务局公告2014年第1号）对符合核定征收土地增值税条件的其它房地产项目核定征收率统一为5%。吐鲁番地区地税局关于明确土地增值税核定征收率的公告（吐鲁番地区地方税务局公告2014年第1号）一、住宅（不含别墅）核定征收率为5%；二、商住楼核定征收率为5.5%；综合商业用房、别墅、度假村核定征收率为7%；其他项目（如转让土地使用权、转让公共配套设施等）核定征收率为5%。乌鲁木齐市地税局关于进一步明确土地增值税若干政策的通告（乌鲁木齐市地税局公告2014年第2号）二、关于土地增值税核定征收率的确定（一）从事房地产开发的纳税人开发项目为住宅(不含别墅)的,核定征收率为5%;别墅、度假村、高级公寓及商业和其他用房等，核定征收率为8%。（二）非从事房地产开发的纳税人开发项目为住宅（不含别墅）的,核定征收率为6%;别墅、度假村、高级公寓及商业和其他用房等，核定征收率为9%。 20、江苏的规定关于土地增值税预征和核定征收问题的公告（宁地税规字[2011]1号）纳税人符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十四条情形除第二款和第四款外应当核定征收的，按以下核定征收率核定征收土地增值税：1、独栋商品住宅：8%；2、商业、办公等生产经营类房地产：6%；3、独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：5%。 纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中核定征收率最高的房地产预征土地增值税。21、山东的规定关于继续执行土地增值税核定征收率的公告（济宁市地方税务局）【到期失效】济宁市土地增值税核定征收率统一确定为：住宅5%；非住宅7%；转让土地使用权8%。关于明确全市土地增值税核定征收率的公告（济宁市税务局公告2020年第1号）济宁市土地增值税核定征收率统一确定为：住宅5%；非住宅7%；转让土地使用权8%。关于土地增值税有关问题的公告（枣庄市地方税务局公告2018年第1号）（一）对符合核定征收条件的房地产开发企业，土地增值税核定征收率为5%；（二）对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的纳税人，土地增值税核定征收率为5%；（三）对单独转让国有土地使用权，无法确定取得土地使用权时所支付的土地价款的纳税人，土地增值税核定征收率不低于5%。关于土地增值税若干具体政策的公告（临沂市地方税务局2017年第1号）纳税人销售新建普通标准住宅，核定征收率为 5%；销售新建非普通标准住宅、其他房地产，核定征收率为7%。个人转让旧房及建筑物，核定征收率为 5%；非个人转让旧房及建筑物，核定征收率为7%。转让国有土地使用权，核定征收率为 7%。关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局烟台市税务局）（一）销售房地产开发项目的，普通住宅、非普通住宅和其他房产的核定征收率不低于5%；（二）转让旧房及建筑物的，核定征收率不低于5% 。 关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（威海市税务局公告2020年第3号）二、关于土地增值税的核定征收对符合核定征收清算条件的房地产开发项目，主管税务机关应按照“一项一核”的原则，根据其房地产单位售价、单位土地成本、当地建安造价标准等指标进行具体的评估测算后，分项目确定核定征收率，计算土地增值税。 22、广西的规定关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（国家税务总局贺州市税务局公告2018年第5号）符合核定征收条件的纳税人出售或转让房产，分别按房产类型确定土地增值税核定征收率。1.普通住宅按不低于５%的核定征收率征收。2.非普通住宅按不低于６%的核定征收率征收。3.商铺和其他房产按不低于７%的核定征收率征收。（二）纳税人转让土地使用权，原则上应据实清算土地增值税，在确实无法提供有关资料进行清算的情况下，按不低于10%的核定征收率征收。 关于修订土地增值税核定征收率的公告（钦州市税务局公告2020年第1号）一、除个人外的其他纳税人转让普通住宅土地增值税核定征收率为５%。 二、除个人外的其他纳税人转让非普通住宅土地增值税核定征收率为6%。 三、个人转让商铺和其他房产土地增值税核定征收率为５%，其他纳税人转让商铺和其他房产土地增值税核定征收率为7%。四、纳税人转让土地使用权，原则上应据实清算土地增值税，在确实无法提供有关资料进行清算的情况下，按10%核定征收率征收。 23、内蒙古的规定关于土地增值税核定征收问题的公告（内蒙古自治区地方税务局公告2016年第10号）一、核定征收范围房地产开发项目在土地增值税清算时，经税务机关核实后符合以下条件之一的，可实行核定征收。（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。二、核定征收率土地增值税核定征收率分为三个档次：转让普通标准住宅为5%，转让非普通标准住宅为6%，转让非住宅为7%。由于我区各地房地产行业利润差异较大，各盟市地税机关根据实际情况，核定征收率可以上浮或下调1-2%，但原则上不得低于5%。24、山西的规定关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方税务局2010年第1号公告）二、土地增值税核定征收率调整为：（一）普通标准住宅：5%；（二）除普通标准住宅以外的其他住宅：6%；（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目：7%。关于修改《晋中市土地增值税管理办法（试行）》的公告（国家税务总局晋中市税务局公告2019年第3号）第十条第一款修改为:“在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合以下条件之一的，可实行核定征收，按核定征收方式对房地产项目进行土地增值税清算。核定征收率按类型分别暂定为：普通住宅5%，非普通住宅6%，其他类型房地产7%。纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中核定征收率最高的房地产类型进行核定征收土地增值税。同时对有下列第（二）项和第（四）项行为之一发生的，按最高核定征收率进行核定征收土地增值税。此外，有些地方可采取核定收入的计算方法，如《国家税务总局云南省税务局关于土地增值税征管若干事项的公告》（2020年第7号）第五条第（三）款规定，对非个人转让旧房及建筑物符合核定征收情形的，可参照本公告第二条第（一）款、第（三）款执行。该公告第二条第（一）款规定，转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由，或者申报不实等情形的，税务机关可核定其收入。

五、个人二手房转让税收政策

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