高低配方案如何确定产品配比，货值最大?

我们在做项目初步研判的时候，往往都需要进行一个简单测算，而简单测算往往就需要一个初步的产品业态比例。

不同的业态比例，直接关系到项目最终的测算效益，进而关系到项目是否能够最终推进下去。

举个例子：

一个容积率2.5的项目，通过高低配的方式，可以做高层（33F） 洋房（6-9F）以拉高货值；

如果稍加缺乏经验，配置成纯12-18层的高层，或者配置了较高比例的高层（洋房仅配置了少量比例，比如10%），都将导致项目的货值及利润率大幅下降，从而导致初步测算无法通过。

很可能痛失一个优质项目...

因此，在初算阶段如何较为准确的确定产品的业态比例，以使得项目货值最大化，也就显得尤为关键。

在此之前，我们首先得明白货值最大化的几个原则：

1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。

2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。

3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围。

4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积。

3与4比较好理解，我们今天暂不讨论（关于第4点，可看我之前关于赠送汇总的文章：地产人必知的12种「面积赠送」方式，很多房企都在干！）。

今天我们就着重针对初算阶段的1、2点进行讨论，讨论的关键也就是：如何通过高低配，最大化高级别业态产品比例，从而使得项目货值最大化。

要做好这个工作，我们就还得稍加记忆这几条拆分容积率的经验（心血整理，建议下载收藏）：

有了这个表，我们就对各个产品业态对应的容积率、层数以及有哪些拆分方式便可清晰了解。

一个容积率2.5的项目，我们就可以规划纯中高层（12-18F）项目，或者拆分容积率规划为小高层（更高级别业态，11F） 中高层（18F）；

也可以规划为洋房（6-9F） 高层（27-33F），这样往往可使得货值更高。

至于是使用小高层 高层，还是洋房 高层，就得看我们整体市场环境对于各个业态的溢价认可空间，不同业态的定价及去化也会关系到项目最终的规划及货值。

因此就需要我们更进一步的做多种方案的货值比选。

好，确定好我们的业态关系后，如何确定我们各个业态的产品比例呢？

基于是初算，我们本文重点是以一个简单的方式确定一个初步的业态配比模型，至于精确的可直接用于强排的配比模型不在本文的探讨范围之内。

那么应该如何简单确定一个基本的业态配比呢？

我们通过上面容积率2.5的案例进一步探讨。

假设这个项目占地10万㎡，容积率2.5，计容面积25万㎡。

通过市场调研了解到，市场6-9F洋房产品售价10000元／㎡，11F小高层产品售价8000元/㎡；

12-18F中高层产品售价7000元/㎡，18-27F中高层6500元/㎡，33F高层产品售价6000元/㎡。

方案一：规划全中高层（12-18F）产品

货值：25万/㎡×7000元/㎡=17.5亿

方案二：规划小高层（10-12F） 中高层（27F）产品

这就涉及到两类产品各布置多少体量的问题了，因为小高层和中高层存在1500的价差，这直接关系到我们的货值计算。

通过上表我们大概知道，小高层（10-12F）的容积率2.0，中高层（27F）容积率3.0。

我们假设小高层按占地面积配置X万㎡，中高层按占地面积配置Y万㎡，建立关系方程：

X Y=10万㎡

2.0X 3.0Y=10×2.5万㎡

可以计算出：X=5万㎡，Y=5万㎡

因此小高层计容面积配置10万㎡，中高层计容面积配置15万㎡。

货值：10×8000 15×6500=17.75亿

方案三：规划洋房（6-9F） 高层（33F）产品，极致高低配

参照方案二模式，假设洋房占地X万㎡，高层Y万㎡：

X Y=10万㎡

1.5X 3.5Y=10×2.5万㎡

可以计算出：X=5万㎡，Y=5万㎡

因此洋房计容面积配置7.5万㎡，高层计容面积配置17.5万㎡。

货值：7.5×10000 17.5×6000=18亿

通过货值比选，方案三为我们最优的方案。

通过以上案例分析，一般情况下，通过极致高低配往往可以使得货值最大化。

但这又基于高级别业态需要带来足够的溢价空间，如果溢价空间有限，则货值提升并不明显。

比如方案三，如果洋房售价不是10000，而是8500，则方案三货值则并不具有优势。

以上，通过本文的学习，希望大家可以运用这种简单计算业态比例的方法来进行初算阶段的货值比选，希望对你有所帮助。

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