虚拟式商铺租赁合同纠纷案
【案情】
原告：刘某。
被告：西安A地产开发有限公司（以下简称A公司）。
原告刘某诉称：2001年10月15日，原告与A公司签订房屋租赁合同，约定原告将购买的位于西安市雁塔区电子正街125号紫薇商业广场一层A1、A11、A12、 A13、A14号房屋租赁给被告A公司。被告A公司在承租期间对承租房屋进行了一定的改造，如拆除西墙，转租给他人用于商业经营。2006年6月30日租赁合同期满后，被告A公司拒绝将紫薇商业广场一层A1、 A11、 A12、 A13、 A14房屋返还给原告，仍转租给第三人进行商业经营使用。经原告与被告多次交涉，被告以种种理由推诿拖延，使原告无法行使对自己房屋的占有、使用和收益权。为此，原告依据我国合同法及民事诉讼法等法律，提出如下诉讼请求：（1）判令被告A公司恢复西安市雁塔区电子正街125号紫薇商业广场一层A1、 A11、 A12、 A13、 A14房屋西背墙原状，腾空房屋返还给原告。（2）判令被告按照每平方米 100元的标准支付自2006年7月1日起至返还之日止实际占用西安市电子正街125号紫薇商业广场一层A1、 A11、 A12、 A13、 A14房屋（总面积413． 73m2）的使用费。（3）判令被告承担本案的诉讼费用。
被告A公司答辩称：（1）紫薇商业广场在销售时即按产权式商铺分割销售，紫薇商业广场对外发售的产权模式决定了任一所谓产权独立的业主都缺乏独立经营的条件，原告要求A公司返还房屋、独立经营的诉讼请求无法得到支持。（2）A公司和原告签署的租赁合同明确约定，租赁期满后，如业主自行经营，则经营商品及铺位装修必须符合商场整体要求，且必须在A公司的统一管理下，经A公司同意的限制性条款。由于原告独立经营的要求不符合商场整体经营操作思路，且有损其他业主的合法权益，A公司有权依照该条款拒绝原告的自营要求。（3）原告要求A公司返还房屋，由原告自行经营的诉请侵犯了商业广场其他业主的合法权益，且与商业广场业主委员会授权A公司统一经营的意思表示不一致，违背了商业广场业主公约的约定。（4）在A公司统一招商工作完成前，A公司为了不破坏广场的商业氛围，最大限度地维护全体业主的利益，争取与经营户签订《临时性过渡协议》，期间所有收益在扣除成本后应归全体业主所有。原告要求A公司按月租金每平方米100元的标准支付房屋使用费的要求没有依据。
一审法院经审理查明：2001年9月3日，被告A公司与天通公司签订《某商业广场整体租赁合同》一份。双方约定，天通公司整体租赁商业广场17290平方米，用于经营精品建材装修超市和日用百货超市，租赁期限10年，租赁费为第一年免租金，第二年到第五年每月每平方米40元，五年后的租金标准另议，天通公司在承租期间有转租权。天通公司与A公司签订这份合同后，注册成立了与天通公司关联的宜佳公司，宜佳公司与天通公司共同经营商业广场。2001年10月15日，A公司与原告刘某签订《租赁合同》一份。合同约定，A公司租赁刘某购买的紫薇商业广场A1、 A11、 A12、 A13、 A14号商铺，面积410． 83平方米；期限自2001年10月15日到2006年6月30日；在租赁期间，A公司每年按购房款10％向刘某支付租金，A公司统一经营，有权转租；租赁期满后，在同等条件下，A公司有优先承租权。租金另行协商。如刘某转为自己经营，在经营商品及铺位装修符合商场整体要求，并在A公司的统一管理下，经A公司同意允许刘某自己经营。2001年12月30日，刘某与A公司签订《商品房买卖合同》一份。约定，刘某是商业广场第一层A1、A11、A12、 A13、 A14号商铺的购买人，建筑面积410． 83平方米，分为五个商铺，总价款2984122元。根据这份《商品房买卖合同》所附的商业广场房屋分层平面图和A公司的陈述，商业广场在销售时，将其功能定位为产权式商铺。平面图显示，商业广场临街的部分被分割成若干紧密相连的长方形面积，每层中间面积被分割成若干个区域，每个区域中都被分割成紧密相连的长方形面积，区域间有公共通道。无论中间被分割且相互连接的面积，还是临街的相互连接的面积，除在图纸上有分界线外，最初的规划设计，施工，后期的销售和经营过程中都没有设立明确的四面围墙。2003年12月18日，西安市房屋管理机关给原告刘某颁发了房屋产权证书。A公司依据与刘某签订的租赁合同，自2002年6月到2006年6月向原告刘某支付了租赁费。2006年4月25日，由于天通公司和宜佳公司长期拖欠租金，A公司以书面方式通知该两公司，解除房屋租赁合同。天通公司和宜佳公司签收了A公司的通知，没有提出异议。自2006年3月开始，A公司为了解决商业广场租赁期满后如何经营的问题，多次召集商业广场业主进行协商。多数业主认为商业广场不能分割，应当进行统一经营和管理。2006年8月中旬，商业广场398位业主签署了《紫薇商业广场业主公约》和《紫薇商业广场业主大会议事规则》。业主公约肯定商业广场中的商铺不能分割，表达了已签署公约的业主希望商业广场统一招商、统一经营和统一管理的愿望。2006年8月下旬，344位业主投票选举产生了由九位委员组成的商业广场业主委员会。2006年9月13日，商业广场业主委员会给予A公司书面委托一份，委托A公司进行统一招商、统一经营和统一管理。
西安市中级人民法院在案件审理期间，于2007年1月到商业广场现场对争议房屋状况进行勘察。现场的情况是，刘某要求返还的A1、 A11、 A12、 A13、 A14号商铺已经没有人使用，处于空置状态。商业广场整体上由A公司派人照料和管理。本案双方当事人要求庭外和解，未有结果。
【审判】
一审法院认为，本案争议的焦点是：原告对该商场相应经营场地所有权的性质是什么？原告是否具有独立完整的所有权？
（一）原告对商业广场相应经营场地所有权的性质和特点
按照我国法律的规定，凡持有房屋产权证书的人，一般应当被认定为证书上所记载的房屋的所有权人。在建筑物区分所有权中，业主的房屋产权证书表示该业主在建筑物中享有属于自己的专有部分的所有权。从刘某持有西安市有关房屋管理机关颁发的房屋产权证书这一点上看，刘某对其购买的五块面积的权利与建筑物区分所有权中的专有权相似。但是，西安中院同时也注意到，刘某对其购买的场地所享有的专有权利与一般意义上的建筑物区分所有权有区别。表现在：
1．建筑物区分所有权中构成业主专有权利的客观条件是，该业主所拥有的面积不是平面的，而是有墙有顶的封闭空间，是一个房屋。而在商业广场，所有业主购买并办理了产权证书的经营场地（除靠整个大楼的外墙位置和拐角位置等特殊位置外），基本上均缺乏房屋四面都有围墙的基本特征，绝大多数业主购买的经营面积四面都没有围墙。部分业主的经营面积周围只有一面、最多两面围墙。从图纸上看，刘某所购买的面积也是如此。在五个独立的部分中，墙最多的是最右下角的那一块，只有两面墙，而且这两面墙不是刘某的面积所独有，而是商业广场整栋大楼的外墙。刘某称在购买时存在西背墙，但没有向西安中院提交相关的证据。即使这堵墙当时存在，刘某所购买的面积中也没有一块面积的周围有超过两面的墙（其中还包括一面商场外墙）。刘某购买的面积在外围难以与图纸上处于左侧和下方的业主的权益相区分；在其内部，难以与两个T字型的通道相区分。从这个特点上看，很难将刘某所购买的面积当作房屋来看待，作为建筑物区分所有权中专有部分的专有性在本案中体现的不十分清楚。
2．在商业广场中，由于业主与业主所购买的面积之间在平面上紧密相连，在空间中没有分割墙体，所以，业主们之间的空间权利无法区分，处于交织状态之中。因此，当商业广场所有业主的面积所有权相结合时，其空间意义可以得到充分体现；一旦独立来看，其空间的个体独立性则很难界定。原告刘某所购买的面积也是如此，在他购买的五块面积中间，被两个表示公共通道的T型面积所分割，其最左侧又与另一商铺紧密相连，甚至连外墙都是共有的。因此，商业广场所有业主购买的面积总体上看，具有大房屋的特征，总体加以使用没有权利冲突问题；但如果从个体独立的意义上观察，则无法将单个业主的空间权利与其他业主的空间权利进行区分。
3．商业广场的定位是经营商品。理论上说，每一位购买了相应面积的业主都可以按照自己的意愿经营自己喜欢经营的商品。但正是由于这个原因，也给业主们带来一个经营上的问题，即业主们的面积如此紧密地粘连在一起，如果相邻的两个业主在经营商品的品种上发生争议，或者这个区域的业主希望经营的商品和那个区域的业主希望经营的商品发生矛盾和对立，怎样来协调？业主之间利益的差别和冲突如何平衡？对于刘某而言也是如此，图纸上在其左侧和下侧的业主如果与刘某希望经营的商品发生矛盾，究竟以谁的利益为平衡的出发点呢？这一特征决定了像商业广场这样的状况，组建业主们自我管理的组织，发挥民主集中制的优势，采取统一经营的策略是保证业主平均利益最大化的理智选择。
商业广场业主们对商铺权利的这些特征，决定了包括刘某在内的所有业主的所有权与建筑物区分所有权法律中对专有部分的概念存在差别。在建筑物区分所有权理论和法律规定中，建筑物区分所有权包含业主的专有面积、共有面积和业主的成员权，专有面积是区分所有权存在和登记的核心所在。按照建设部《城市房屋权属登记管理办法》第二十条的规定，作为可以登记的房屋，必须具有明确的界址和空间隔离设施，能够划清房屋的平面和空间范围，必须具有封闭性。而商业广场的现实情况与我国房屋登记管理的规则存在较大的差别，虽然房屋产权证书上记载了面积，但这种记载所表示的只能是平面权利，在空间权利上却难以区分。因此，我国现行《民法通则》中没有与这种情况相对应的明确规定，《中华人民共和国物权法》中有关区分所有权的相关规定也与本案的实际情况有所区别。
为了进一步澄清这个问题，法院查阅了一些城市对产权式商铺进行登记管理方面的规定和做法。查阅的结果是，上海、深圳和合肥等城市为了避免传统意义上的房屋产权证书与产权式商铺的现实（特别是无墙体分割的所谓虚拟式产权商铺）发生矛盾，引起不必要的权利冲突，均将商场和办公楼中仅有在平面上划线示意分割的权属单元规定为或者不得销售，或者不受理权属登记。国家建设部建住房市函[2001] 058号文件规定：已办理所有权初始登记的商场内具有独立使用功能、固定界址和隔离设施，依法可分割销售的摊位，可予以办理房屋权属证明。其中有“隔离设施”是办理房屋产权证书的必备条件之一。结合不同城市的不同做法以及建设部规章的规定，法院得出的看法是，．房屋权属证书所对应的应当是有墙的封闭空间，而不应当是没有隔离设施的开放空间。
另外，法院还注意到刘某与A公司签订的租赁合同第九条的约定。这条约定的条文内容是：“租赁期限届满，在同等条件下，甲方（A公司）享有优先承租权。租金另行协商。如乙方转为自己经营，在经营商品及铺位装修符合商场整体要求，并在甲方的统一管理下，经甲方同意允许乙方自己经营。”这一约定表达了两层涵义，一是A公司租赁期满后，刘某可以要求自己经营；二是刘某的要求应符合商场的整体要求，并经过A公司的同意。约定中的第二层涵义显然是对刘某权利的限制。该约定出于双方当事人自愿，应为合法有效。理由是：（1）刘某与A公司签订租赁合同在先，而与A公司签订商品房买卖合同在后。换句话说，刘某在购买时，已经接受了A公司对自己权利的限制。（2）刘某在诉讼开始时没有提出撤销或变更租赁合同第九条的请求，在诉讼过程中，也没有提供自己在签订租赁合同时被欺诈、胁迫、重大误解等证据。因此，根据自愿原则，这一约定应当产生双方当事人在签订合同时希望产生的约束力。（3）双方在签订商品房买卖合同和租赁合同时，即对刘某所购买的商铺与其他业主的商铺紧密联系，个人的利益与业主们的利益相关联有所认识，对商业广场商铺如果完全独立经营则可能会产生问题的认识具有一致性。（4）从目前我国行政机关所颁发的房屋权属证书的实际状况看，对涉案之产权式商铺与其他房屋产权在形式上未有明确区分。因此，当刘某与A公司的租赁合同到期后，基于商业广场业主权利紧密联系和合同约定的刘某独立经营条件未满足的前提，刘某有义务遵从合同中关于经A公司同意的约定。
（二）原告是否是有独立完整的所有权
关于刘某要求被告按每平方米100元支付 2006年7月1日起至返还广场房屋止的使用费的请求，由于该商业广场目前正在进行统一招租，待招租后刘某可分享收益。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条和《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第一百一十一条的规定，西安市中级人民法院判决如下：驳回原告刘某的诉讼请求。案件受理费27923元，由原告承担。
【要点点拨】
《城市房屋权属登记管理办法》第二十条：房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。国家建设部住房市函（2001） 058号文件：已办理所有权初始登记的商场内具有独立使用功能，固定界址和隔离设施，依法可分割销售的摊位，可予以办理房屋权属证明。要求具备“隔离设施”。故虚拟产权式商铺登记确权并无依据。