产业地产停在3000亿元大关！
导语：如果说做住宅的是小学生、做商业地产的是大学生的话，那么产业地产这块高级蛋糕就是研究生了。高段位的蛋糕显然是没那么容易吃到的。
产业地产做的是产城融合，看似是园，实则是城。无论是研发办公、商业、酒店，还是社区、公共配套、住宅配套等业态，其产品线都是在产业地产商的统一规划设计之下进行的合理布局，生产、生活、生态交融有序、有机统一。这样的产城才能真正满足人民对美好幸福生活的向往。
从最初的基础厂房到如今的动漫产业基地、高档写字楼、科研中心乃至科技园区，数十年的发展，使得产业地产的发展道路越走越宽。
选址960统计在列的19家园区类上市公司，这19家以园区建设运营为稳定业务的公司，整体营收突破2600亿元，较去年同期增长14.83%，净赚利润434亿元。
诞生于2014年的产城融合雏形，2020年还有价值吗？
作者/ 小博君
出品/ 博志成地产观
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突围产业“慢生意”
国内真正意义上的产业地产其实是以东湖高新和张江高科为起点的，1990年代初开始的，目的是以企业运作方式来为政府开发经营城市片区，当然核心就是发展产业。
从产业的角度看，目前的张江毫无疑问已经成了产业发展的代名词，九个国家级重大产业实验室分布在张江，生物医药产业，集成电路产业，软件和信息化产业以及文化创意产业依然是张江拿得出手四块好牌。无论是临港漕河泾，还是金桥外高桥在高科技这个领域，张江已经是绝对的一马当先。
从实操层面看，长期的政策集聚，给张江带来了很多难以复制的要素，包括大学整建制的搬迁，研发机构的历史性选址机遇期以及所产生的人才集聚效果等等，这些因素都成了张江难以在外地复制的重要原因。
2000年之后，华夏幸福和联东集团才慢慢进入产业地产，之前各自都在某种特殊的环境中苦苦挣扎。华夏幸福在固安足足憋了10年，才在后来的2-3年发现了自身发展模式的巨大空间。联东集团也是误打误撞进了工业地产行业。
随着顺德新能源汽车小镇的开园、三山广佛上城展厅的开放，再加上此前已亮相的禅城世纪滨江、三水双子星城，碧桂园在佛山重点打造的4大产业平台已悉数入市。这也标志着自2016年提出“产城融合”战略、正式进军产业地产以来，碧桂园在佛山大本营的产业项目已经进入了实质运营阶段。
如今很多城市可供开发的土地规模已经面临“天花板”，单纯的物理空间建设已经不能满足城市发展的需求。推进产业园区的建设发展，不仅可以优化经济发展质量，促进经济结构升级，还能创造机会吸引优质企业落地，提升产业及城市竞争能力。因此，多家排名前十的龙头房企开始进行了跨界。除了传统的住宅地产，2018年以后的房地产热点是产业地产，其次是文化地产、养老地产等。产业地产正在成为地产行业的新宠，各大房企也都纷纷在加紧布局。
只会盖房子的开发商，迟早要被淘汰，这几乎是业内共识。近几年，房地产开发商陆续加入产业地产转型探索的阵营，谋求新的利润增长点。
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卖房赚钱越来越难，随着传统开发业务天花板效应日显，不仅是房企、产业运营商等原有玩家，来自其他领域的企业也在大举进入产业地产。比如，联想集团在大庆投资超过 100 亿的科技城、海尔在全国各地兴建的创新产业园等等，这将使产业地产的竞争进一步加剧。
房企竞相掘金“存量市场”，多元化地产业务成为房企的“第二曲线”，垂直类的地产或者物流地产、教育综合体、体育综合体、直播产业园、网红商场都属于多元地产的范畴。与传统地产相比，多元地产具有更强的产业聚集能力以及更高的单位产值，整体开发规模更小，但资产的开发与运营则更加的分散。
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根据6月12日发布的《中国产业园区上市公司白皮书（2020）》（以下简称《白皮书》来看，在资本青睐下，截至2019年底，典型产业园区上市公司的数量已经扩容至35家，包括22家主板上市公司和13家新三板上市公司。
其中，22家产业园区主板上市公司包括：电子城、东湖高新、海泰发展、宏泰发展、华夏幸福、锦和商业、空港股份、力合创投、南京高科、浦东金桥、荣盛发展、上海临港、市北高新、苏州高新、外高桥、易商红木、亿达中国、中新集团、张江高科、中电光谷、中国物流资产、招商蛇口。
13家产业园区新三板上市公司包括：创富港、东软股份、富马高科、合肥高创、宏福孵化、红连文化、科技众创、圣博华康、苏河汇、莘泽股份、武侯高新、新基地、赢家伟业。
（来自：选址960）
自2018年以来，产业地产营收整体迈入2000亿元时代。2019年大部分园区上市公司业绩再创新高，19家公司总体营业收入达2675亿元，共赚取净利润434亿元。相比2018年2329亿元营收上涨14.83%，若今年继续保持这一增长幅度，产业地产营收则有望突破3000亿元大关。
在《白皮书》可以看出的业务构成，80% 以上的收入和盈利来源于房地产业务，存在盈利模式单一、自我造血功能较弱等问题。
此外，产业地产行业的盈利能力有下降趋势。在净资产收益率层面，2019年部分企业的净资产收益率较高 ，但从变动趋势来看，近年来产业园区上市企业的净资产收益率在下降，某头部企业的净资产收益率从2012年的51.42%下降到2019年的35.72%，另一头部企业的净资产收益率从2012年的18.98%下降到2019 年的3.88%。
对于当下的产业地产而言，主要面临着以下三个难题：
1、对政策依赖性强
产业地产因其特殊性，受国家政策影响的波动性向来比较大。在实际操作中，政策优惠、土地条件、税收减免等往往也是产业地产运营者招商引资最有利的说辞。然而，其对行业带来的风险具有整体性、普遍性、持久性，对于行业来说属于系统性风险。
2、高负债运营
产业地产对资金的需求量巨大，又是一个天生融资渠道匮乏的产业，大多数的开发商不得不出售商住配套以养园区。很多产业地产商高负债运营已是不争的事实，多数园区处于“短债长投”的局面。
3、多引子震荡
产业地产的大规模、批量化异地复制是一个“伪命题”，因其对地域经济、文化、产业基础、政治环境等的敏感度非常高，任何一个因子的不协同都会导致功亏一篑。库存高企，面临去化难题；实体企业景气度不振，无力消化；政策利好，新进入者增多，利润被分食。
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未来是产业地产的天下
展望2020年，《白皮书》指出中国产业园区发展有六大关键趋势：一是面向存量，精细管理；二是从园区经济转向城市经济；三是从客户思维转向伙伴思维，合作与竞争共生；四是从管理园区转向服务园区；五是产业升级依旧是主流；六是区域产业结构化差异。
《复地产发集团副总裁张来：做对的事，做难的事 产业地产比拼中长期》、
《<白皮书>：资本热捧，产业地产熬出头了么？》
《产业地产营收破2600亿，是后浪推前浪，还是死在沙滩上？》
《产业地产发展道路上的四大“拦路虎》