泛地产观察 | 当前房企违约风险不容小觑
泛地产观察
Bonzerview
（2019年第18期，总第452期）
本周要点>>>
▶ 热点分析
· 当前房企违约风险不容小觑！
▶ 政策环境
· 政治局会议:审议《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》
· 住建部：新增公租房供给需求 可在商品房项目配建比例
· 深圳: 启动《深圳经济特区前海蛇口自贸片区条例》立法工作
▶ 企业动态
· 泰禾：近40亿再转让广州、佛山院子等三项目股权予世茂
· 万达：签约沈阳再投800亿 拟建5个万达广场等
· 朗诗：9.8亿元剥离旗下长租公寓等亏损及非房业务
· 红星控股：发行43.6亿可转债由阿里全额认购
· 碧桂园：凤凰优选大规模关闭小型门店
▶ 数据解读
· 行业变化：政策敏感期 严防过热
· 土地市场：供求集中 成交减速
博志成研究院·泛地产观察编写组
执行编辑：唐婧
特约审校：吴会鹏
排版：霍小会
研究员：米丽华 李丽 王玉婷 徐丽莎
数据支持：财新CEIS,CREIS中指数据
把长三角一体化发展上升为国家战略的政策以及深圳的自贸区立法启动可以看出政策面仍然利好区域性协调发展，未来核心都市圈腹地的房地产市场的潜在机会仍将持续扩大。
从近期土地成交面积以及房地产开发投资等数据来看，部分二线城市房地产市场出现回温迹象，不过，在楼市调控的大背景下，平稳运行依旧是主基调。不仅是2019年，在未来的一段时间里面，最主要的还是贯彻房住不炒，因城施政。（BXLS）
1. 政治局会议:审议《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》
本次会议强调，把长三角一体化发展上升为国家战略是党中央作出的重大决策部署。要坚持稳中求进，坚持问题导向，抓住重点和关键。要树立“一体化”意识和“一盘棋”思想，深入推进重点领域一体化建设，强化创新驱动，建设现代化经济体系，提升产业链水平。要有力有序有效推进，抓好统筹协调、细化落实，把《规划纲要》确定的各项任务分解落实，明确责任主体。上海、江苏、浙江、安徽要增强一体化意识，加强各领域互动合作，扎实推进长三角一体化发展。
2. 统计局：4月一线城市房价环比涨0.6% 涨幅扩大0.4个百分点
5月16日，国家统计局发布2019年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示。4月份，各地进一步落实好因城施策、一城一策、城市政府主体责任的长效调控机制，房地产市场基本延续平稳态势。
3. 住建部：新增公租房供给需求可在商品房项目配建比例
5月17日，据住建部官网发布，住建部、发改委、财政部以及自然资源部出台《关于进一步规范发展公租房的意见》，以更好发挥住房保障在解决群众住房问题中的“补位”作用。《意见》要求，加快完善主要由配租型的公租房和配售型的共有产权住房构成的城镇住房保障体系，多渠道满足住房困难群众的基本住房需要；进一步规范发展公租房，努力实现本地区低保、低收入住房困难家庭应保尽保，城镇中等偏下收入住房困难家庭在合理的轮候期内得到保障，促进解决新就业无房职工和在城镇稳定就业外来务工人员等新市民的住房困难。
4. 海南：经营困难企业可缓缴或降低缴存比例
5月15日，海南省住房公积金管理局印发《海南省住房公积金管理局单位申请住房公积金缓缴、降低缴存比例暂行规定》明确从5月15日起，海南省生产经营困难、濒临破产的住房公积金缴存单位，可申请缓缴及阶段性适当降低缴存比例，可在5%—12%的范围内降低缴存比例。
5. 深圳: 启动《深圳经济特区前海蛇口自贸片区条例》立法工作
深圳启动《深圳经济特区前海蛇口自贸片区条例》立法工作，形成该条例的征求意见稿，深圳市司法局在官网发布通告公开征求社会公众意见。该《条例》确立了法治原则、创新驱动原则、开放原则及深港澳合作原则四大原则，其中法治原则和深港澳合作原则在地方立法中则是首次明确提出。《条例》明确规定自贸片区各管理机构的职权职责，规定深圳市人民政府向自贸片区管理委员会下放自贸片区发展需要的市级管理权限，自贸片区管理委员会为市政府的派出机构，按法定机构运作。
【战略投资】
年初至今，世茂已连续接手泰禾多个项目，据了解，泰禾之所以跟世茂达成这么多合作，就是因为世茂愿意通融，让泰禾继续保持操盘的地位。本次股权转让项目中，除佛山院子外，江苏昆山淀山湖项目、广州院子均属于泰禾的一些沉淀项目。它们由于不同的原因未能在短期内推售，变现产生现金流。对于杠杆较高的泰禾来说，继续引入世茂应该是最好选择。
绿地宿州科技产业园项目落地，标志着绿地以“地产+科创”协同模式助力地方转型发展和新旧动能转换、更快更好融入长三角一体化发展的战略正式落地，有效强化绿地在长三角区域的领先优势。
万达800亿的投资沈阳是近年来最大的投资之一。万达集团作为在东北三省投资最早、投资规模最大的企业，投资项目几乎覆盖全东北。此次投资的文化旅游、国际医院和国际学校是全国大城市的稀缺项目，主要聚焦现代服务业，补齐沈阳服务业短板。
其他合作项目方面，世茂、富力及雅居乐等与昆明签约合作，涉商业、旅游等；华发集团与葛洲坝签约合作，涉及城市运营、房产开发、金融产业、产业投资、现代服务和商贸服务等。（BMLH）
1. 泰禾：近40亿再转让广州、佛山院子等三项目股权予世茂
5月17日，泰禾集团股份有限公司公告称，再次转让江苏昆山淀山湖项目、广州院子，以及佛山院子三个项目股权予世茂房地产控股有限公司，总价39.71亿元。
资料显示，股权转让完成后，世茂方将最终持有广州院子51%的股权、泰禾持有49%。昆山淀山湖股权交易完成后，泰禾与世茂将分别持有该项目80%及20%权益，将采取联合操盘模式，共同合作开发项目；佛山院子则由泰禾掌握绝大多数51%股权，世茂持有30%，剩余19%股权归福建灏宇智通实业有限公司旗下。
2. 绿地：宿州3500亩科技产业园项目正式落地 总投150亿元
5月15日，绿地控股集团股份有限公司发布信息，公司旗下的绿地宿州科技产业园项目举行奠基仪式，总投资约150亿元。
该项目占地面积约3500亩，涵盖“科技创新基地+企业总部+金融总部+综合服务区”四大功能内核。其中，项目首批次500亩规划建设用地，通过注入“绿色、科技、智能、高效”等新兴理念，打造生态化园区。
3. 万达：签约沈阳再投800亿 拟建5个万达广场等
万达集团官网公布，5月15日与沈阳市政府签订全面战略合作协议，将在已完成投资250亿元的基础上，在沈阳再投资800亿元。万达集团将在沈阳建设大型文化旅游项目、国际医院、国际学校和5个万达广场。
4. 世茂、富力及雅居乐等与昆明签约合作 涉商业、旅游
5月12日，世茂房地产控股有限公司、广州富力地产股份有限公司、雅居乐地产置业有限公司、合景泰富集团控股有限公司、英皇集团（国际）有限公司与昆明市人民政府签订合作协议。
根据协议合作各方将发挥各自优势，在商业、旅游、影视等多领域开展全方位的战略合作。具体合作范围包括巫家坝等重点片区。
5. 华发集团：与葛洲坝签约合作涉城市运营、金融等领域
5月14日，华发集团宣布与中国能建葛洲坝集团达成战略合作。根据协议，华发集团将与葛洲坝集团在城市运营、房产开发、金融产业、产业投资、现代服务和商贸服务等领域开展全方位合作。
其中在房产开发领域，华发集团将发挥在资源、运营、品牌等方面的优势，葛洲坝集团将发挥在建筑施工、绿色建筑等方面的优势。在城市运营领域，双方将在城市片区及产业园区开发运营、市政基础设施建设、公共服务设施建设、城市更新改造及综合民生项目开发运营等方面开展深度合作。合作范围包括粤港澳大湾区、长江经济带等。
【融资融券】
过去一周，多项资产支持证券被中止、终止，如红星美凯龙、上海爱琴海，此外，公司债的发行情况也有明显滞缓的迹象。与此同时，部分企业仍在进行融资工具回购、资产剥离与出售的操作。五月以来，融资端不尽乐观，缩减不盈利模块业务或成为普遍选择。（BTJ）
1. 朗诗：9.8亿元剥离旗下长租公寓等亏损及非房业务
5月13日，朗诗绿色集团有限公司公告称，公司旗下间接全资附属公司于近日与控股股东朗诗集团签订五项协议，将处于亏损阶段的长租公寓业务以及包括提供物业管理、建筑设计、园林绿化景观等的非地产业务剥离至控股集团，预计所得款项净额约为9.81亿元。剥离之后，朗诗绿色集团将透过精简业务聚焦绿色科技地产开发核心业务，释放差异化产品核心能力的溢价空间，提升股东价值。
2. 红星控股：发行43.6亿可转债由阿里全额认购
5月15日，红星美凯龙家居集团股份有限公司发布公告称，公司控股股东红星控股发行43.594亿元可交换公司债券，并由阿里巴巴全额认购。该2019年非公开发行的可交换公司债券（第一期），期限5年，第一年至第二年票面利率为3.25%，第三年至第五年票面利率为1%。红星控股与阿里巴巴双方同意在家具建材及家居商场、购物中心及其他业务领域开展业务合作，红星控股与阿里已于2019年5月15日签订了业务合作框架协议。
3. 碧桂园：凤凰优选大规模关闭小型门店
为社区配套布局的零售平台“凤凰优选”，正在进行战略调整，截至5月，凤凰优选门店约有1009家。位于包括西安、郑州、武汉等在内的北方多个城市的小型门店正在大规模清仓货品，且部分网友表示，大幅度打折从4月底已经开始。凤凰优选注册资本4.25亿元，股东公司丽敬发展有限公司为私人公司，而非公众公司。也就是说，凤凰优选并不在碧桂园上市公司版图中，而是杨国强家族企业。有业内人士表示，目前中国做社区超市的房企，没有一家已经探索成功的。
4. 新兴集团：转让通用新兴地产公司60%股权及债权
近日，中国新兴集团有限责任公司于北交所发布了两则产权转让预披露公告。公告显示，中国新兴集团拟转让中国通用新兴地产有限公司60%股权及相关债权，以及通用地产有限公司60%股权及相关债权，于6月10日预披露结束。通用新兴地产公司成立于1993年，注册资本1.98亿元，通用地产公司成立于2001年，注册资本5亿元。
表1：部分企业融资融券情况（5.13-5.19）
数据来源：观点地产网 博志成研究院整理
【人事与运营】
1. 雅居乐：首席财务官张森因个人原因辞任
5月14日，雅居乐公告，张森因其个人原因及需要更专注于家庭事务，已辞任公司首席财务官职务，自2019年6月1日起生效。接任首席财务官一职的为公司副总裁潘智勇。潘智勇现年49岁，公司副总裁，2017年加入雅居乐集团，主要负责公司财务管理、投资业务、法律事务、人力资源与行政管理、香港办公室及公司资本投资集团事务。曾在中国农业银行广东省分行担任多个职务，还曾担任中国农业银行肇庆市分行行长。
【博志成提示】
雅居乐由陈卓林兄弟几人于1985年创办，2005年在香港上市，公司以地产业务为主，同时涉足物业、教育、环保业务等领域。从整个行业来看，雅居乐销量排名从2017年的24名跌落至29名。除了押注海南失算外，雅居乐还有三四线土储的“雷”。年报显示，截至2018年底的总土地储备中，一线城市占比仅有3.5%，二线城市占比约24%。这意味着，雅居乐七成土地储备位于三四线城市。同时需要注意的是，雅居乐财务费用激增，2018年12月31日，雅居乐实际借贷利率6.49%，对比2017年12月31日上升29个基点。财务费用净额为人民币27.44亿元，较2017年8.99亿元增加205.4%。雅居乐已经连续三年经营活动产生的现金流量净额同比减少。（BLL）
2. 其他典型房企人事变动
（1）绿地：为董家渡项目担保300亿中小股东反对票达29%
（2）长实：多名董事连任遭遇25%以上股东反对票
（3）光明地产：大股东一致行动人为违规低价减持致歉
（4）荣盛发展：副总裁林德祥因个人原因辞职
（5）恒大集团：副总裁钱永华当选嘉凯城董事长
（6）嘉里建设：黄小抗停任嘉里建设行政总裁郭孔华接任
（7）中昌国际：陈宙峰获聘为中昌国际副CEO曾任正荣资本运营总监
（8）卧龙地产：发布员工持股计划总经理与两副总参与
（9）永旺：董事会主席羽生有希辞去董事总经理职务
（10）中金公司：秘书因业务发展辞任欧阳铭贤接任
（11）银亿股份：俞建斌代替刘江成为银亿股份职工代表监事
1、行业变化
【政策敏感期 严防过热】
表2：全国18城楼市成交面积概况（5.13-5.19）
数据来源：CREIS数据，博志成研究院整理
【博志成提示】
值得关注的是，二线城市中，南宁连续两周走高，武汉方面则稳定保持交易面积的高位，其次是宁波、青岛和苏州。（BTJ）
2、土地市场
【供求集中 成交减速】
表3：全国40城市土地市场概况（5.13-5.19）
数据来源：CREIS数据，博志成研究院整理
【博志成提示】全国40城市土地市场供应量环比增长35.1%，成交总金额环比减少21%；住宅用地成交面积减少16%，但平均楼面价有所上扬。过去一周，土拍市场表现较少的城市主要有杭州、天津、济南、石家庄、武汉，在出让面积和出让金方面均属前列。此外，三四线城市中，土拍成绩较好的主要是常州、绍兴和漳州。（BTJ）
【溢价分化 遍地开花】
表4：房企典型拿地一览（5.13-5.19）
数据来源：观点地产网，博志成研究院整理
【博志成提示】
过去一周，房企拿地偏向集中化、高溢价，以武汉、杭州、济南为代表的城市，吸引众多企业。大胆进入的企业多已有落子，仅极少数为首次进入。
非典型抓取的拿地动态显示，溢价率仍在飘高，或说明市场双方对地价的预期偏差较大，同时，也要看到，溢价保持在30%以下的城市，多更看重开发商的配建，力促公共教育和养老资源的增长与公租房的供应。
个企方面，绿地、碧桂园、龙湖、宝龙举止激进近乎凶悍；而国有房企中，越秀与华润今年以来的投资热情也有显著提升。
当前房企违约风险不容小觑
日前，卓达地产被列入失信被执行人名单，这家总部在石家庄的小型房企，总涉案金额约为573.58万元，而总资产规模在200亿元左右。而就在4月，云南奥宸地产及子公司公告称将破产重组，负债总计达150亿元，部分资产已挂牌转让，然而，相对百亿规模负债，恐怕是杯水车薪。
据国家统计局5月15日公布的数据，1-4月累计，固定资产投资同比增长6.1%，比1-3月回落0.2个百分点；1-4月房地产投资同比增长11.9%，较1-3月提高0.1个百分点，实现超预期增长，成为支持投资增长的主要因素。在这样的背景下，房地产行业的稳健发展显得更为重要，鉴于宏微观经济形势的复杂性，不同规模的企业都在承压前行。
具体来看，1-4月房企土地购置面积同比下降33.8%，降幅比1-3月扩大0.7个百分点，新开工和到位资金同比分别增长13.1%、8.9%，增速较1-3月回升1.2个、3个百分点。这表明，新增投资需求并未显著增长，多为季节性调节开发进度导致的投资和用资增长，尽管近期土地市场貌似白热化，但仅限于以长三角为主导的潜力型城市。
另一方面，1-4月商品房销售面积同比微降0.3%，降幅较1-3月收窄0.6个百分点；商品房销售额同比增长8.1%，增速较1-3月提高2.5个百分点。总体呈量跌价涨的发展趋势，但事实上，下行周期的城市市场分化正在加剧。对于大部分城市而言，市场预期并不看好，而且，这样的局面可能还将持续较长一段时间。
最糟糕的是，如果中小型房企的危机是下行周期中的普遍现象，像泰禾这样兼具美誉与规模的品牌房企，也陷入了断臂偿债的漩涡。自2018年下半年起，泰禾进入黑暗时刻，资金链断裂消息、股价暴跌、评级下调、清退存货、出让资产……
地产开发企业的全面风险控制，应具备足够的灵活性和韧性，风控能力来自经营管控的模式和运营效益的支撑，总的来说，是弹性大运营体系中的重要组成部分。已经卷入危机的企业，必然面临各自的艰难时刻。而所谓弯道超车，不仅要从别人的失误、错误中吸取教训，更能通过科学的方法规避风险，转化提升为生存发展的核心竞争力的伟大企业，否则，下一个倒下的可能就是你。