实探 | 航天板块纯改善新盘，这样的品质卖多钱合适？

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2020年西安土拍市场上，航天新城板块的成绩可谓是亮眼。

6月10日，招商竞得约41亩低密宅地，土地单价1156万元/亩，楼面价为11563元/㎡，溢价率14.29%；
9月11日，融创摘地航天新城约69.577亩住宅用地，楼面价为11789元/㎡；
10月10日，西安垣锦铧置业有限公司（蓝光）摘得航天新城1宗约59.217亩的居住用地，楼面地价为11994元/㎡。
航天新城，成为继高新软件新城、幸福中路、大明宫板块之后，综合楼面价再上万元的区域。
从某种程度看，土拍集中爆发的背后，必然是崛起的大方向，而处在这些板块上的楼盘，必然受到大众的广泛关注。
本次我们就将踩盘地址选在了航天新城纯新盘—— 绿城·紫薇公馆 。
▲绿城·紫薇公馆美学中心实拍
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绿城·紫薇公馆位于航天南路与望月路交汇处西南角 。

据了解，由于绿城紫薇公馆地处「少陵塬」，地势是西安主城最高，形成独特的台地地势，向北多为公园、产业，向南为「南控」板块，未来可供开发的土地有限，因而南北向视野均比较好。
▲项目区位图
绿城·紫薇公馆是绿城高端产品系“紫薇系”，和西安本土房企紫薇地产并无任何关系。
项目占地约85亩，总建面约21.61万㎡，容积率约2.77，绿化率为43%，车位配比为1:1.4。人车分流设置。
项目规划5栋高层+10栋多层+1栋商业高端改善社区，高层建面约125㎡-143㎡，洋房建面约165㎡-185㎡，高层层高约3米，多层层高约3.15米。1#-10#均为多层，一梯两户设计，11#-15为高层，两梯四户设计。
高层及商业分布在洋房的西侧、北侧，所有楼栋均可享受完美采光、通风效果。
据向置业顾问了解，项目预计5月份开盘，首开的为11#（高层）、12#（高层）、4#（多层）（注：具体开盘时间及楼栋请以项目售楼部信息为准）。
目前项目公示价格还未出，预计项目高层均价约在1.7万/㎡，多层均价约在2万/㎡（注：均价请以政府公示均价为准）。
▲项目沙盘
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据了解，绿城·紫薇公馆采用绿城经典的“二代高层”。绿城的“二代高层”采用全景玻璃窗，还有灰色铝板、高级石材、高端仿石材涂料等。

园林方面。绿城·紫薇公馆沿袭绿城桃源系造园手法，以中式园林水景为特色，通过小桥流水、亭台楼榭重构东方园林。

环绕中庭规划约500米跑道，跑道串联起多重景观园林、阳光大草坪及儿童活动场等功能区域。

▲项目效果图

目前项目对外开放的样板间为建面约124㎡与建面约165㎡两个户型。

建面约124㎡是一个三室两厅两卫的户型设计,户型设计较为方正，布局合理，南北通透，三开间朝南。
▲建面约124㎡户型图
入户门为钢木复合门搭配三合一的智能门锁。进门后就是入户玄关的空间，设置了玄关柜，方便收纳。样板间在玄关柜边上设置展示柜及储物柜，增加储存空间（非交付标准），后期购房者可根据需求自行安装。
▲样板间实拍
餐客一体的户型设计，客厅为南向，通风采光良好，南向的阳台连着南向客卧室 ，使得居家空间无限延伸。
▲样板间实拍
入户之后北侧是厨房、餐厅，餐厅预留面积足够，一家人用餐甚至是朋友聚餐都能满足。厨房餐厅紧密相连，交通动线分布合理，厨房为u型厨房，厨房内预留了冰箱位置，个人感觉厨房空间不大。

▲样板间实拍

客卫为北向，明卫，三段式的干湿分离设计，绿城·紫薇公馆的卫生间的窗户相对比较大，采光通风非常不错。淋浴间隔断采取了玻璃隔断，透光性不错。
▲样板间实拍
三个卧室两个为南向。南向主卧为套房设计，配套独立的衣帽间与卫生间，卫生间做干湿分离的设计。
户型图上也可以看出主卧面积相对比较大，实探样板间也有同样感受，主卧卧室内完全可摆放下1.5米的床，床两边还可添置两个床头柜，购房者后期根据需求可自行再打造一个衣帽间。
▲样板间实拍
样板间将北向卧室打造成了儿童房，儿童房房内摆放了一张约0.9米的床，个人感觉这个卧室的空间面积不大，后期可打造成书房。
▲样板间实拍
建筑面积约165㎡为多层户型，四室两厅两卫的户型设计，户型四面朝南。

▲建面约165㎡户型图

多层为一梯两户的布局，栋楼的电梯使用效率大大提升，避免了高峰期乘梯拥挤。
电梯门双向开，独享的电梯间，业主从电梯出来直接归家，和邻居互不干扰。该户型的鞋柜设置在了室外，进门前就能换鞋，还有一些外出随身携带的杂物可放置于此， 保证灰尘不进家。
▲样板间实拍

入户门为子母门，平时行走可以打开一扇门，若是有大型的物件进出，将两扇门都打开，这样既方便搬运，也不容易让物品受损。

▲样板间实拍

进入室内，厨房为中西双厨，满足了不同的喜好。中西厨之间由推拉门分隔,平时打开，空间更宽敞，炒菜时关闭，不用担心油烟会散到客厅里来。中厨为u型厨房，厨房内预留了冰箱的位置。

北向生活阳台紧挨餐厅，北向阳台面积大洗衣服、晾衣服或者收纳都没什么问题。多层户型在北向阳台处配置了太阳能的储水罐。

▲样板间实拍
客厅为南向，通风采光不错，电视背景墙为壁纸交付。南向整体面宽约16米，空间上采取大面宽短进深设计。

▲样板间实拍

四个标准卧室，三个卧室为南，样板间内书房的位置为北向。主卧为套房设计，带衣帽间与卫生间，女士最为心仪的步入式衣帽间已预留空间，主卫为干湿分离的设计，卫生间内用玻璃隔断 ，玻璃隔断透光性也比较好。
▲样板间实拍
样板间儿童房的位置为南向，儿童房内放置高低床，面积不大。儿童房的外墙上预留了一个空间，后期购房者可以像样板间一样做成储物柜子增加收纳空间。
▲样板间实拍
精装方面：全屋壁纸交付；客厅为地砖，卧室为木地板；厨房内火星人集成灶，史密斯热水器（高层为美的）、3M净水器，法狮龙凉霸；卫生间杜拉维特的马桶（高层为科勒）、高仪或杜拉维特的台盆，高仪龙头，松下的暖风机；日立空调与松下新风等（以上精装品牌均为参考，请以具体请以买卖双方《购房合同》为准）。
▲项目多层装修标准
厨房内配置一体集成灶，这是目前西安市场精装产品少见的，集成灶的优点是吸油烟效果好、节省空间、易清洁、低噪音。
小细节方面：室内的主要朝向的窗户采用的是三玻两腔(双中空）玻璃，具有更好的保温、隔音、隔热等效能。厨卫等局部功能空间设置的内开内倒窗，更好的保证居住的安全和隐私。
▲样板间实拍
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地铁：项目距4号线神州大道站约200米处。
车行：紧邻神舟四路和航天南路，区域内连接京东大道，雁塔南路，航天大道、东长安街。北向上绕城和南三环非常便利。
▲神州大道站实拍
学校：交大附属中学航天学校（距项目直线距离约540米）、航天第一中学（距项目直线距离约2.9公里）、航天三小（距项目直线距离约2.4公里）。
▲交大附属中学航天学校实拍
▲搜狗地图截图
航天二中距项目约100米左右，目前正在建设中。
▲航天二中项目公示牌实拍

商业：项目自带商业，项目周边还有航天城城papk（在建）、金旅唐乐街（在建）、揽月坊（在建）、星座广场（距项目直距离约3.4公里）、壹街区（距项目直线距离约2.4公里）。

▲星座广场实拍
医疗：西安市人民医院（距项目直线距离约3.1公里）、西安航天总医院（距项目直线距离约3.4公里）。
公园：星河运动公园（距项目直线距离约1.9公里）、航天中湖公园（距项目直线距离约1.5公里）、揽月阁（距项目直线距离约1.3公里）、明秦王世子遗址公园（距项目直线距离约3.1公里）、杜陵生态公园（距项目约6.2公里）。
▲搜狗地图截图
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绿城·紫薇公馆开发商为西北绿城，西北绿城是沣东绿城留香园开发商，大家比较熟悉的绿城·西安全运村与与绿城·桂语蘭庭的投资主体是北方绿城。

2019年7月份，西北绿城打造的绿城·留香园价格公示，均价约2.3万元/㎡，之后该项目以实际成交价格约2.1-2.2万元/㎡入市开售。2020年，西北绿城随即又将绿城·留香园项目卖给了中国奥园，即现在的奥园·璞樾湾（相关链接：奥园·璞樾湾踩盘）。

绿城·紫薇公馆位于航天城板块。航天城板块是西安2020年楼市黑马，依托于区域内扎实的产业基础，近年来更引进百度云计算中心、京东大厦、腾讯智媒体丝路总部、华为、中科启云等名企。
2017年至2020年，融创、康桥、万科、金辉、碧桂园等越来越多的大牌地产企业开始进驻航天新城板块，新地产陕西也曾对该板实地了解（相关链接：航天新城板块实探），作为曲江的延伸区域，其区位价值相对不错。
▲京东大厦实拍
商业配套是航天新城板块的短板，区域内的大型的商业并不多，不过后期区域内各项目建成，配套或将随之完善。就项目而言，自带商业，基本可满足日常的生活所需。
目前区域里面的交通主要还是依赖地铁和自驾，项目距离地铁4号线神舟大道站较近，交通路网通达，周边道路较为干净。
▲项目周边道路实拍
就产品来说，项目涵盖高层和多层，是一个纯粹的改善型产品，圈层相对比较纯粹。
价格方面，项目周边两块融创与招商楼面价破万的成交地块，距离项目约300米为山水美树项目，未来这片区域或将成为航天城土地价值的最高点。
1月19日，西安市公布了2020年第18批（总第一佰贰拾叁批）商品房价格公示信息，山水·美树共公示了全部16栋多层、共计616套房源的价格，均为毛坯产品，均价分别为14090元/㎡（11F）、15900元/㎡(6-7F)，公示价格区间约为12738元/㎡-19482元/㎡。
山水美树是由航天基地管委会旗下的国企航天实业开发的，与山水香堤、山水拾光属于同一个开发商。山水美树项目总占地约91亩，总共规划了16栋。全部都是6+1、7+1、8+1的多层产品，容积率约1.74，绿地率约40%。
1月20日，西安市发布了2021年第1批、第2批商品住房价格公示信息。
纯新盘鑫苑府（相关链接：实探|七年磨一剑，鑫苑在西安的改善首秀，能否带来惊喜？）备案价公示价格为16545元/㎡-20741元/㎡。
这两个项目的公示价格远远低于大家的预期，特别是鑫苑府，是航天城几个纯新盘项目中最先价格公示的，可以说为绿城、蓝光、招商等项目的价格备案提供了一个定价基础。
目前绿城·紫薇公馆示范园区与样板间均已对外开放，项目公示价格暂时未出，值得期待绿城·紫薇公馆首开到底会开什么价呢？
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