未来,纯地产开发公司会是一个大坑吗? 本人也是持有地产的,大概20%仓位。分布在五只上面,中国金茂,...

本人也是持有地产的,大概20%仓位。分布在五只上面,中国金茂融创中国万科A保利地产新城控股

地产今年不涨以至于被叫成地惨,是由于市场情绪普遍不看好,但情绪不一定全是偏见。同为地产相关的物业公司,估值就很高。背后的因素,一个一次性消费,城镇化过去一大半,老龄化严重,红利蛋糕快吃完了。一个永续经营,重复消费。当然两个生意在业内的差异化还是能带来相比同行的溢价,比如万科的地产和物业。

那么地产估值估值究竟多少合适?这个决定了我的继续持股信心。我本周脑子里一直在闪这个念头。

周末空了,容我分析一下,欢迎拍砖,谢绝人身攻击。

保利万科基本在1.6PB左右,ROE20%左右,现在买入的人,基本上是为自己的钱通过溢价获得13%左右的年化收益率(20%/1.6)。

如果某一天新房开发饱和停滞了,公司又没有找到合适的业务转型,比如养猪,物业,物流或者太少占比不起作用。我认为公司应该退市把钱还给大家。因为考虑到公司不再靠买面粉做面包卖面包赚钱,而进入新领域是有风险的,所以最明智的办法其实就是还钱给股东,净资产连着最后一年分红返还。那么,对于万科保利届时而言,还掉大家溢价1.6倍买入的股份(溢价买它是因为ROE高,退出就是净值,净资产基本是房子土地现金),则这块大家是赔钱的,大概亏30%-40%(1.6PB—1.0PB),特别是当年新买入的股东。当然老股东这些年赚了利润,新股东届时的买入溢价后面说,这本来就是今天的议题。

既然对那些只会盖房子的公司,结局只能这样,你说,这种房产股,它长期的溢价能有多高?某种程度上来看,它就是变相的定存收息或者债券,溢价太高则股东想要得到太高的到手年化利润率是不可能的,年化收益利润率=ROE/PB。要维持高收益率,又要提高PB(股东在资本市场上的利得博弈),只有一种可能,就是扩大ROE,可ROE又比较稳定,因为ROE的三个渠道都堵死了,1.开发周转速度极其成熟,2.杠杆率被三条红线钉死了,3.产品利润率也是因为房产限价锁定了。所以,ROE冻结了,自然PB就不会太高,博市场估值就此路不通了(除非牛市疯狂,大家找不到低估值和较高成长的公司)。而且即使PB涨了,也不是成长性,顶多算一次估值修复。后续买入的ROE除以较高PB,后续买入的年化复合收益率就更低了。(注:只有长期永续经营企业,长期ROE才代表长期收益,如白酒,银行,保险)

这里只讨论市场,不讨论公司。这就是为什么重复消费属性行业更有优势的原因,它是永续经营的不会退出,另外再远的年份累计折现回来的现金流也是极大的,长期看,即使估值买入较高,ROE就是收益率。所以未来,比较看好自持大量物业,物流,SHOPPING MALL的房产公司,而不是一根筋单做开发不转型的公司。这一点万科未雨绸缪做的很好。

重点:当下买入的合理性几何?以万科保利为例。

计提投资人溢价买入的1.6PB里占比40%的“商誉”,分十年摊销减值,会平均每年对冲4%的收益,就是说,业务稳定拉长十年看,房价不爆涨,现在买入大概实际年化11%(13%-4%);

如果房价涨幅在年化4%,利润也水涨船高,年化大概13%(13%-4%+4%)左右(可能性最大,因为房价涨赚得钱,又会在新地拍卖中支出,考虑买面粉做面包,把诸多项目业务想成一个);

如果公司大鱼吃小鱼还有扩张性,面积继续扩张(比如靠发新股或可转债,增加资本金,然后继续融资上杠杆,吃更多土地 ),这种其实不赞同。一是放弃了转型(类似我个人,我其实一边维持当下工作和工资现金流,一边锻炼投资为转型专职投资者做准备,如果我在职场发力过猛,时间全部花在工作上则永无转型之日),土地红利终究会吃完的(人的体力终究会下降);二上杠杆稀释股权,公司盘子大了,老股东不见得啥好处(多赚点钱,但多花时间,时薪没增加)。

所以,当下投资房产股,唯一的利好就是便宜,但这便宜只能吃一波均值回归,而不是成长的持续可吃。因为纵然ROE高,但行业总天花板渐行渐进,成长性极度有限,大饼快吃完了,如果面粉越来越贵更高价拿地(利润只是看上去很美),如果面粉不贵,那不分红ROE就掉下来,如果面粉没了业务退出溢价就白交了,房价涨幅有限对利润的助推力也下降中,市场考虑到这些,怕也是估值修复遥遥无期。

一句话,纯地产开发的天花板快到了,大家对以净资产高溢价买入赚取可观ROE的可持续性信心不足,所以房产股才会低估值。所以,要么低估到短短几年回本,比如2017的内房股,否则的话难有估值修复。长远看,我们还是关注其中那些尽早转型的,业务偏重复消费,永续型的地产类公司更好一些。

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