苏州商业谋变：“逃离”上海

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难熬的2020，万达、天虹、招商蛇口、星河、龙湖等圈内大佬却不约而同选择扎向苏州。

地产熙熙攘攘，零售圈也没闲着。山姆与Costco，两大明星仓储付费会员制巨头，争相入苏。赶在它们前头，咖啡老大哥星巴克，砸下了入华21年来最大手笔投资——9亿元建亚太首个咖啡烘焙工厂。

巨擘商贾，蜂拥而入，苏州重回五年前的热闹之景。可喧嚣之余，暗藏着一股撤退潮，盒马、小象生鲜挥手而去，没有回头。同样黯然的是，曾经高光过的诚品生活馆、新光天地。

一热一冷，两厢对照，苏州商业依旧是个谜，底色是上海“后花园”。

承接魔都工业溢出30年后，这座古城在今年上半年工业产值突破1.55万亿正式赶超上海，登顶全国第一大工业城市。相对应的，去年苏州GDP排位则稳在了老六之位。

不是省会城市，不是一线城市，不是国家中心城市、没有机场，上述2个标签于苏州的意义重大。可如此高光的它，却在掠过工业时代“小上海”荣光后，陷入了“上海睡城”之商业尴尬。

去年，有着商业繁荣标尺的“首店”，苏州为53家，同期上海是986家。前者好似个三岁婴孩，仰望着巨人姚明般的上海。

数据来源/公开报道 制图/商业地产头条

显然，上海的商业红利没能像工业红利一样，“溢”至苏州。在知乎上，“苏州，成也上海，败也上海”的情绪，从未停止。

01

苏州，因上海而崛起

苏州对上海的爱恨，始于两百年前。

彼时，苏州因京杭运河而成万商云集的天堂，上海仅是其转运港，别称“小苏州”。上海人以能说一口流利的苏州话为荣。

清末战火“烧城”，京杭运河阻塞失修，内河航运衰败，苏州失势。

第一次鸦片战争后，上海正式开埠。借由天然入海口的地理优势，中外贸易中心逐渐从广州移到上海，苏州顺道沾光。

改革开放至20世纪90年代，地方国企谋转型，苏州工业园破土动工，由中国和新加坡合作共建。

这片行政区划面积278平方公里新生地，落在姑苏老城和昆山之间，承接了上海外溢的工业资源，韩国、中国台湾、中国香港和新加坡多个外企工厂聚于此。

主城区工业园起步同期，苏州下辖四大县级市同步发力工业。张家港、常熟、太仓先后成立经济技术开发区，而创办于1985年的昆山经济技术开发区则“升级”为国家级开发区。

苏州工业园区/百度地图截图

工业立城，苏州终成GDP巨人。2002年，以2080亿元坐上全国GDP第五把交椅，仅次上北广深之，甩南京（1295亿元）几条街。老五位置，一坐8年。直到2011年被天津赶超，2014年被重庆替代，滑至第七。

去年，苏州GDP以19235亿元恢复到第六名，与老五重庆仅差4000多万元。虽说排名上来了，但结构性隐忧却被凸显——第二产业依赖症严重，第三产业弱势。

数据来源/国家统计局 制图/商业地产头条

2019年，苏州第三产业GDP占比刚刚越过50%。同期北上广深第三产业占GDP之比分别为87.8%、72%、70%、60.9%。

其实，上述问题早在2006年（彼时工业总产值GAP贡献比重高达80%）前后，已纳入苏州政府调整行列,着力发展以服务业为主第三产业。

蛰伏近10年后，苏州商业在2015年再次迎来商业高光时刻。这年，苏州一年连开22个新购物中心， 总体量135万平方米，数量、体量力压南京，比肩杭州。势头一直持续到2019年。

数据来源/赢商大数据 制图/商业地产头条

这轮商业爆发，环绕工业园区金鸡湖一带而起。从姑苏老城东望，出现一道明显分隔线：一片低矮白墙黑顶江南水乡建筑边缘，耸立起一幢幢高楼大厦。

180米、300米、500米……不断推高苏州天际线，商业大咖应声而入。

台湾文化地标诚品生活，首家大陆旗舰店落位金鸡湖东侧，为诚品自持开发。创始人吴清友选中此地，原因有二：苏州圆融最早以底价拿地并将部分股权转让给诚品；苏州工业园区国际基因浓厚，消费理念和能力接近上海。

2015年11月29日，苏州诚品生活开业，现场摩肩接踵。很多文青前去打卡，毕竟“再也不用去到台湾才能逛诚品了”。

来源/诚品官网

诚品对街，业界明星mall——台湾新光天地，比诚品早开5个月，是新光三越在中国大陆独立投资建设的首家百货。

对于这座“苏州花园式”的项目，有业内人士称，“苏州新光天地是我见过最好的项目。很难描述初见新光天地的震撼，只觉得这才是职业梦想的商场。”

来源/新光天地官网

与诚品、新光天地对岸而立，在金鸡湖西侧，另一波商业新星升起。

“秋裤楼”——东方之门，历时7年，于2015年下半年完工，高301.8米。这个“世界最大门型建筑”正正落在工业园区CBD轴线的东端，站在金鸡湖一带从哪个角度都能看到。

据项目官微东方之门环球街景购物中心将于2020年内正式开业，而其隔壁的苏州中心广场已于2017年双11面世，彼时为凯德华东地区体量最大商业项目——35万㎡。

来源/苏州中心官网

超千家品牌入驻，30%品牌首次进驻苏州，30余家品牌旗舰店……苏州中心将古城苏州推上了国际舞台。ARMANI EXCHANGE、Massimo Dutti、VERSUS、CHANEL……奢侈大牌一字排开。

热闹不止在工业区。龙湖狮山天街坐镇西南虎丘区、苏州圆融中心落户北部相城区、金鹰商业广场开进高新区、万达投资50亿的mall落户中部吴中区……

盛况当道，外界都相信着：苏州商业，正在醒来。

02

上海“后花园”之困，难解

然而，不出三两年，商业新星们声量减弱。

今年年初，赢商网通过调研方式，统计了全国132个商场2019年的销售额。苏州愿意披露数据的项目少之又少，而隔壁南京德基广场销售超100亿亮晃晃。

持续升温的首店经济方面，苏州亦优势全无，去年仅有53家。虽数量上略优南京（46家），但区域首店、全国首店数均为0，对应着南京有3家区域首店、3家全国首店和1家大陆首店。

来源/公开报道 制图/商业地产头条

在新一线城市较量中掉队的苏州，与隔壁的上海相比，更是如同3岁孩童与巨人姚明站在一起。那些像诚品一样寄望苏州“有很多人消费理念和能力与上海相近”的人，别提有多受伤。

上海商业热热闹闹，而苏州却只有“一地鸡毛”。反差背后，苏州究竟发生了什么？

• “睡城”效应：睡在苏州，去上海吃喝玩乐购

过去多年，苏州承接着上海源源不断工业资源，商业发展却被后者抑制。

2010年，上海对标日本东京模式初露端倪——从一城中心聚集转向放射形城市，纳入周边卫星城市，以获得更大发展势能。

来源：正解局

苏州，首当其冲。2013年，上海修建起第一条城际地铁，11号线深入苏州昆山6公里。这条地铁线，原计划直通苏州姑苏城中心，但因种种原因，改建到昆山。

花桥，从此成为“沪漂”一族的花桥。与魔都1小时地铁通勤，睡在花桥，工作、吃喝玩购在上海工作。四年间，花桥房价从9000元/㎡飙升至3万元/㎡。

说到底，这群睡在苏州的“候鸟”，为苏州主城（姑苏区、相城区、高新区、吴江区、吴中区、工业园区）贡献的消费力，显难成势。

上海地铁11号线直通昆山花桥/百度地图

• 上海“陆空”截流，主城商业集群效应弱

在苏州，上海南京路、成都春熙路、重庆解放碑、广州天河路人潮拥挤之景，不常有。上海全方位“陆空”截流，是原因之一。

2018年底，苏州地铁运营线路仅3条，运营里程120.7公里，日均客流接近90万人次。而作为中国高铁站最多城市之一，苏州主城（4）、昆山（2）、常熟（1）、张家港（1）、太仓（2）高铁站均有直达上海的密集班次，却只有昆山与主城相通。

数据来源/苏宁金融 制图/商业地产头条

苏州“机场之痛”，是另个常年热词。知乎一贴《苏州之痛 十年机场梦碎》，论述核心观点“苏州机场会威胁上海的地位”，获2716个赞。

从2003年开始，苏州屡次提出要建机场，但总是被这样那样的原因搁浅。比如，配合上海国际航空中心的建设，被迫宣布“5年内不造机场”，比如江苏“空域太紧张”。

这意味着，苏州的地铁、高铁、机场人流，皆被上海进行了部分“截胡”。由此造成的影响是，苏州与下辖经济强县人流、资源都往上海靠拢，主城商业集聚效应弱。

目前，苏州商业分散在经济力量强的昆山、太仓、常熟、张家港为主的下辖区。崛起于“苏南模式”的它们，经济独立，人口流动性就弱，与主城区商业消费力协同性不强，类似东莞。

数据来源/聚汇数据 制图/商业地产头条

相较之下，苏州主城商业不景气指数高。据赢商大数据监测，新一线15城中，苏州商业成熟度处在垫底梯队。NO.1商圈观前街商圈的商业成熟度指数仅为8.4分，再往后就是郑州7.7，东莞7.4。

而与商业成熟度密切相关的周边商业体量、业态丰富性、优质品牌入驻体量等方面，苏州亦也常常垫底。苏州观前街商圈仅有5个商业项目，苏州NUZZON韩国购物城和苏州观前街1号，二者体量不到2万㎡。

数据来源/赢商大数据 制图/商业地产头条

体量小，直接影响着业态丰富性。通常，商圈内的餐饮和文体娱业态占比越高，商圈活力越高，年轻消费者流动性越大。在这两项指标中，苏州观前街再次垫底，分别仅为6.78%和7%。

而百货/超市/专业卖场占比却罕见高达45%，这进一步印证，老城商圈商业形态较为传统，更迭缓慢。中心城区商业土壤不佳，又进一步降低县市人口流向城区的欲望，形成恶性循环。

数据来源/赢商大数据 制图/商业地产头条

• 工业人口比例高，消费力弱提升慢

《2019年苏州市商业发展报告》透露，2018年苏州头部购物中心近业绩同比下滑，商业项目局部饱和。

在消费端，居民商业消费总购买力增长乏力，主要原因是：连续多年人口增速放缓；以制造业为主，消费者群收入低，消费观念保守；高房价、旅游文化透支购买力；政治地位偏低，集团化消费少。

03

苏州商业寻路：走出上海“暗影”

在工业大发展阶段，苏州始终是个“小上海”。现在要做大商业，苏州必须“做自己”。

此路不易，却是走出“上海后花园”之困的必选项。

• 做强核心商圈竞争力，提升主城区人气

根据《苏州市城市总体规划（2035）》空间布局初步方案，规划提出“和合”的规划构思，即从“几个苏州”到“一个”苏州，加快市区各板块的融合，“一城五片、十字聚心”空间布局。

商业地产呼应“一个苏州”，加强苏州核心城区的商业竞争力，减少下辖各区、县市消费力往外跑，尤其是往上海跑，至关重要。建高人气明星mall，是第一步。

Wind数据显示，2019年至2020年10月，苏州市商服土拍总成交56起，总金额51.4亿元。

其中透露出两个强信号：

其一，商业土拍主要集中在主城6区，即工业园、吴江、虎丘、吴中、姑苏、相城。由此可见，苏州欲强化主城商业地产发展，将零散网点连成片区，协同生长，以打破“弱中心”至困局。

数据来源 / Wind

其二，56宗商服用地，有8宗由头部商业地产开发商和零售商竞得，包括融创、苏州苏高新、绿地、恒科产业、漕湖置地、迪卡侬、开市客。

而首创、招商、中国铁建、华润这些相对重量级的开发商，拿地均以纯住宅和商住用地为主。虽说大牌连锁mall的进驻率往后还需继续提升，但增增速上，其发力成果可见。

数据来源 / Wind

尝试不止，改变正在发生。

2019年，苏州四大县级市的GDP贡献占比降到55%以下——为2016年以来首次。苏州主城6区的GDP份额拉升至47%。

具体到县市来看，只有昆山GDP仍保持正向增速，常熟、张家港、太仓全部为负增长。而苏州城6区GDP贡献增速明显，增幅从3%到15%不等。

• 商业建设，要与上海形成分工，错位竞争

商业地产，本质上是服务业的重要一环。南京大学教授刘志彪指出，在发展服务业上，苏州要与上海分工，走苏州特色的“生产性服务业”。

生产性服务业(Producer Services)概念，是美国经济学家布朗宁和辛格曼于1975年在对服务业进行分类时提出的。简单来说，苏州服务业发展，要绑定原有的核心制造优势，比如高精尖的前沿生物医药产业。

此外，商业发展应该回归文化附着本身。过去几十年大搞工业发展，走在苏州街头，已经难以体会到文人墨客笔下的古典雅致。

把锁在沧浪亭、狮子林、拙政园、留园、苏州博物馆里的文化底蕴解放出来，融于商业，融入日常大众消费生活。毕竟，上海啥都有，唯独没有苏州的文化。

未来，苏嘉甬铁路、连淮扬镇铁路、盐通铁路等铁路交通，正在把苏州融入更大的城市网络中，而不仅仅是绑定上海。

当然，以上只是拙见之谈，苏州商业想活成另类样本，要走得路还长着。这个用30年工业塑成的GDP巨人，需要用对待工业之热情，来燃起商业花火。

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