北京善意取得律师：如何认定不动产善意取得中的“善意”?

原告诉称

　　原告一审诉称：被继承人赵二于2010年6月9日因病去世，生前有两处房屋，10栋2号、3号。在赵二去世后，原告于2012年向法院提起继承之诉，经该院依法调解出具(民事调解书，确定被继承人赵二名下10栋2号、3号房屋归原告所有，其他兄弟姐妹赵三、赵四、赵五自愿放弃继承。原告取得此房屋的所有权后发现被告一直占据此房屋并居住，几经交涉被告声称他是向第三人张九购买所得，而原告询问第三人被告知此房是第三人向赵二购买后出卖给被告的。原告要求被告和第三人出具相关协议，被拒绝。

　　现此房一直由被告居住。另据原告了解，被继承人生前并没有出卖过此房屋。鉴于上述事实，原告认为，原告基于法定继承之诉已经法院民事调解取得了10栋2号、3号房屋所有权。依据《物权法》第29条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。原告依法继承的行为具有法律效力且已经法院民事调解书确认，因此，原告自此法律文书生效时就是此房屋的所有权人无须登记。被告现在占有此房屋没有经产权登记更无权利凭证，原告也没有听说父亲在生前出卖过此房屋，在继承时法院也到相关部门调取了此房的产权证据，均表明是原告父亲所有，没有出卖的事实和证据，因此被告为无权占有。为妥善处理本案，原告请求法院依法判决被告将10栋2号、3号房屋倒出交给原告;第三人对被告倒出此房屋负连带责任，诉讼费用由被告承担。

　　被告辩称

　　被告左六不同意原告的诉讼请求，被告的妻子纪七与吴八在2014年9月17日向本案第三人张九购买了10栋2号、3号房屋，签订房屋买卖协议当时已将购房款128，000.00元交给卖房者张九，并约定卖房者张九负责办理过户手续，第三人张九已将该房屋交给纪七与吴八。被告的妻子纪七与吴八取得该房屋的方式合法，属于正常的房屋买卖关系，应当受到法律的保护。因此原告要求被告倒出房屋，无事实与法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　第三人张九一审述称：不同意原告的诉讼请求，2006年9月27日，第三人与原告的父亲赵二签订了房屋买卖协议书，赵二作为该两户房屋的权利人将10栋2号、3号房屋自愿卖给第三人，作价120,000.00元，一次性付清现金。签订房屋买卖协议书当时原告的哥哥赵四也一直在场，赵二收到第三人交给的全部房款120，000.00元后立即将该房屋的两本住宅证交给了第三人。2014年9月17日，第三人因身体患病，将该两处房屋卖给纪七、吴八，签订房屋买卖协议书当时买方二人已将购房款128,000.00元交给第三人，并约定第三人负责办理过户手续。该房屋已交给纪七、吴八。该二人取得该房屋的方式合法，属于合法的房屋买卖关系，应当受到法律的保护，因此原告要求买方倒出房屋，无事实与法律依据。综上，第三人有权将自己合法取得的房屋出售给他人，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

　　查明

　　赵二与赵升十父女关系。张九与的父亲赵二于2006年9月27日签订“买卖房协议书”，协议约定:“赵二将名下坐落于10栋2号和3号两处房屋自愿卖给张九，作价120,000.00元，一次性付现金。”该10栋2号、3号房屋分别于2000年7月12日、1999年1月20日参加房改，房主为赵二。2014年9月17日，第三人张九与案外人纪七、吴八签订“房屋买卖协议书”，将上述两处房屋以128,000.00元的价格卖给案外人纪七、吴八并同时付清房款，张九将该两处房屋的住宅证、原“买卖房协议书”交给纪七、吴八。现该房屋由左六及妻子纪七居住。的父亲赵二于2010年6月9日死亡。以要求继承上述两处房屋为由，于2012年8月6日向一审法院提起诉讼，一审法院于2012年10月15日作出(民事调解书，经法院主持调解，双方当事人自愿达成协议：被继承人赵二的上述两处房屋归所有，赵二的其他子女自愿放弃对上述房屋的继承。

　　裁判结果

　　本案张九持有赵二房屋的产权手续及与赵二签订的“买卖房协议书”与案外人纪七、吴八签订房屋买卖协议，将该两处房屋卖给二人。纪七、吴八有理由相信该房屋为张九所有，且张九已将该房屋交付纪七、吴八占用、使用，并将房屋产权证交付二人，二人于签订房屋买卖协议当天将购房款交付张九，虽其未办理房屋产权更名、过户手续，但系公司房产管理处与区房产局工作交涉阶段，不予办理过户手续的客观原因所致，故可以认定纪七、吴八与张九之间的房屋买卖关系符合善意取得的构成要件，即卖房者张九不是房屋的合法所有人为无处分权人、买房者纪七、吴八为善意购买并支付了合理对价且房屋及相关产权手续已实际交付，故根据法律规定纪七、吴八为善意取得该房屋所有权。

　　律师点评

　　本案涉诉标的为返还原物纠纷，标的物是10栋2号、3号房屋，本案触及物权法的不动产善意取得制度。有关不动产的善意取得制度，从最高人民法院登载的文章发现，所谓善意取得，是指无权处分其占有物的动产占有人将该物转让给他人，善意受让人依法即时取得该物的所有权或者其他物权。所谓“善意”应以登记薄上是否异议登记和取得人是否明知登记薄错误为依据。通过以上的内容可以确定，不动产善意取得必须和登记簿相联系，也就是不动产登记簿出现了登记错误，买受人相信该不动产登记薄的无权处分人就是“真正的物权人”，他的买卖行为才能受到善意取得制度的保护。

　　一、本案中的不动产登记簿并没有出现登记错误。1、原审法院认为中表述“虽未办理房屋产权更名、过户手续，但系公司房产管理处与区房产局工作交涉阶段”根据以上的事实和被上诉人持有赵二的房产使用证表明，两次交易均没有办理产权过户转移登记手续。2、《物权法》第十五条规定了不动产物权变动的区别原则，本案中第一个交易行为即赵二出让给第三人张九的合同中，由赵二处分了遗产共同共有物(赵二的老伴先行去世，涉案房屋为待继承由赵二和其子女共同共有)，是无效的行为，其没有处分权，更没有办理转移登记，因此该争议房屋并没有发生物权的变动。更由于案外人赵升龙已经确认，此交易是他向第三人借款用此房作抵押，是赵升龙本人被迫签的买卖协议，更是无效的。

　　二、被上诉人不符合不动产善意取得的构成要件。1、原审法院认定第三人张九是无权处分人是正确的。因为该房屋是上诉人已故父亲赵二与母亲共有的，他们去世后此房由上诉人继承，上诉人才是此房屋的所有权人。而第三人张九持有的所谓买卖协议书是假的，不是赵二本人所签。即使是真的，此房也是共同共有，赵二擅自处分为无效的交易。因此张九占有并出卖此房为无权处分人，不经权利人追认，此交易无效。现上诉人明确反对，不追认。2、原审法院认定被上诉人的妻子纪七向无权处分的第三人张九购买此房为善意购买并支付了合理对价，房屋和产权手续已经交付，由此他们善意取得该房屋，从形式上看，原审法院认定符合《物权法》第106条规定。但是对照不动产物权的善意取得制度的相关基础知识，明显是错误的。首先原审判决简单、草率认定了纪七、吴八购买此房时是善意。如何判断善意，在通常情况下，只要取得人信赖了登记就推定其是善意，除非事先明知登记错误或者登记簿中有异议登记的记载。