地产新江湖风云起
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过去的2020这一年，大部分房企都很难，代建企业肯定也不会很顺利。
就在前几天，今年刚刚登陆香港资本市场的绿城管理牵头，联合“河南王”建业的代建平台中原建业、雅居乐房管、金地管理、当代绿建、华润置地等五家企业的代建版块高层聚集到了绿城管理的杭州总部。
据说，他们准备筹建一个代建行业的“轻资产联盟”。
有人问我，为什么绿城管理的CEO李军竟然没有把同为代建模式的蓝城和蓝绿双城也一起叫上，毕竟，宋卫平和曹舟南都是李军的老领导。
有一个对蓝绿都很熟悉的朋友说，蓝城的人近期很忙，这一段时间蓝城各平台公司的人都很紧张，因为2020年度蓝城集团管理者总结会已经开始，他们要轮流去玫瑰园酒店当面向宋卫平汇报工作，没空参与其他活动。
而为什么没有叫上蓝绿双城，可能是因为办公室离的太近了，存在直面竞争关系。
绿城管理和蓝绿双城的办公地址都在西溪国际。
2018年8月，曹舟南从年薪1800万的绿城中国行政总裁辞职。他思考了几个月后和一些老同事联合创办了蓝绿双城，年薪少了1700万，只发100万，那辆开了20多万的公里的车，也没舍得换。
蓝绿双城算是他的第二次创业，和他一手开创的绿城管理相比，这两个公司看上去业务模型差不多，但其实完全不一样。
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传统的代工代建是由拥有土地的项目方，委托具有丰富地产开发经验的房企，对土地进行代为管理，负责全程的开发销售。
项目全部成本投入，销售收入，以及融资负债，都由项目方承担或享有，代建的房企只是代为管理。
比如像绿城管理和蓝城，除了人员工资外，根据项目情况不同取费标准为3%-6%不等，遇到一些优质项目也会尝试入股。
还有一些代建的后起之秀如建业和永威，除人员工资外，额外收取按地上建筑面积每平米200—500元不等。
理论上，这是一个稳赚不赔的生意，因为风险都在合作方那里。
所以这个行业竞争也很激烈，除了上面提到的那些房企外，还有恒大、朗诗、滨江、万科、联发等30多家房企都在代建行业有所布局。
根据数据显示，2015年至2019年，代建行业的收入及净利润年复合增长率分别为34.9%及37.8%。
不过，随着国家持续的宏观调控，传统的轻资产代建模式也必然会遇到新瓶颈。
曹舟南辞职后深思房地产行业和代建行业的现状后，他认为随着房地产寡头的逐步形成和，未来传统代建一定竞争会非常激烈，提出了一个新模型，或许未来会逼着其他代建公司一起改变。
这个新模型就是"共建"，这点从蓝绿双城的股权结构也能看出端倪，很多中高层都是公司的股东。
所谓共建是以“价值创造、利润兜底、售价对赌、超额分成”为基本原则，在这个模式下，如果土地方愿意，可以在土地溢价的基础上，投入真金白银拥有项目股权，这样不仅仅自身能赚到管理费之外的利润，关键的是风险和土地方共同绑定。
也就是说，如果项目出现亏损，代建方也需要承担风险。
而今年，曹舟南提出了共建2.0版本。
把房地产还原到制造业和服务业，构建业主、投资人、合作商、合伙人的事业生态，连接投资端与开发落地端，打造头部企业互联的共同体。
举个合作商"共建"的例子，比如建筑总包单位。
传统的施工合同一般是按照工程进度预付75%左右，后面尾款当成质保金，需要全部交房以后还要等两年才会逐步支付尾款。
其实经过招标过来的总包单位最后结算也都是微利，但传统的合同都是这样的，应收款拖欠导致了他们资金成本压力很大，赚钱很难。
没有利润还希望施工单位把品质做好是不可能的。
蓝绿双城准备修改合同，把总包施工单位也成为共建方。如果因为施工问题导致了质量问题，客户投诉后也要找总包索赔，但是总包单位的尾款，比如说一个亿，这一个亿作为整个项目的股份进去，算出来该多少回报就多少回报，以此来覆盖垫付资金的财务成本。
这些措施都是为了提升总包方的合作积极性，在施工中管理的更加用心，让项目的品质更有保障。
除之此外，我个人最感兴趣的是资本代建。
传统的信托公司，最爱采用的是名股实债的模式，主要是为了赚取固定的利息回报，并不愿意参与项目任何管理，而随着国家的管控逐步严格，这样的模式一定会发生变化，如果让手里的大量资金得到保值增值，就是选择更靠谱的代建方。
资金方提供资金，联合代建方去拿地，靠谱的代建方负责定位、建设和销售，资金方作为股东分红收回所有投资。
据蓝绿双城高层透露，目前已与光大、五矿、中铁、中交、国开金、平安不动产、等50余家企业全部开展资本共建而非传统信托利息模式。
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作为常年倡导品质项目的地产类垂直自媒体，我们其实并不希望代建方有太多的项目，这是因为房地产还是个手工活，特别依赖一线管理人员，而超级有经验又靠谱的管理人员都需要时间培养。
当听说蓝绿双城现在的员工人数已经超过800人，2021年的发展目标是项目数量超过百个，销售额会超100亿的时候，坦白说我内心说有些担心的，万一未来的交付有些项目的品质控制不好怎么办？
记得曹舟南曾经说过，如果未来蓝绿双城的品质和服务做的很差，业主满意度低，他一定把项目数量控制在个位数。
希望这样的事情不会发生，等蓝绿双城有项目交付的时候，我们一定第一时间实地去看看曹总承诺是否能实现。