胡葆森手写情书：地产十强都来郑州盖房子 建业却要搞旅游、种花、拍电影
投实君按：“一个月时间注册了3家公司，现在的状态更像是创业的状态”，这是胡葆森在4月25日建业集团2016年春季品牌发布会上的第一句话，也会继去年发布转型战略之后的一份答卷。
2016年，建业24岁，老胡61岁。之前，老胡给河南人民盖了23年的房子。
2016年，全国百强房企前十名全部入驻郑州，与建业会猎中原。
如果我们把价格作为选票，建业是最贵的。
就连“china豪宅专家”绿城在河南盖的房子，其价格一直比同区域、同档次建业房子低15%，而万科、恒大、万达的房价也大多比建业低……
建业品牌在河南的绝对地位，非过江龙可以撼动。
但到了2016年，老胡就以几乎一个月一个头条的频率和强度开始折腾。强势市场、强势品牌，他不好好在房子上赚钱，反而说，“建业希望未来5年之后企业整体利润在30亿左右，房地产最多占一半，而另外一半来自于非房地产的业务”、“建业转型的目标是：由房地产开发商向客户新型生活方式服务商的转型”。
根据工商系统信息，河南建业新生活服务有限公司于2016年4月21日完成工商注册，其经营范围：旅游服务；酒店管理及咨询；服装、日用百货的批发和零售；餐饮服务；健康信息咨询；养老服务；文化艺术活动交流策划及组织实施；教育信息咨询。
胡葆森亲自任董事长、关铁山任董事兼总经理、王瑛任董事。
投实君睁大钛合金眼看了又看，没有一个字的“房地产”哦！
4天后，老胡给河南人手书一封情书”你好，新生活！”并发出君子之约：
老胡邀约的背后，是建业24年来在各个领域的布局：
当然老胡给自家产品做广告也是很卖力的：“没有天筑，就没有超高层的住宅。正是因为有了天筑、有了铂尔曼、有了绿色基地、有了森林半岛…….你才有资格说你在引领市场。我们现在成立君邻会，其实就是最先做建业的时候就有了的目标：就是让河南人民都住上好房子，过上新生活。君邻会就是服务3.0版本。“
这件事情 马云搞不定刘强东做不成 老胡做却是分分钟啊！
老胡为啥在房地产烈火烹油的时候转型？
没办法，有些事情，必须他做，他必须做。
如果说，中国有这么一个人，马云搞不定，刘强东搞不成，但老胡可以分分钟让他听话，你说是谁？
恭喜你，答对了，小区保安！
不管马云如何说淘宝只是入口、大数据才是未来，刘强东如何说利润不重要，成本和用户最重要，但他们想要和客户真正建立起看得见摸得着的“商品”上的链接，小区保安就是一夫当关、万夫莫开——高档小区一般禁止快递小哥入内，这个，连新晋网红霸道总裁顺丰的王卫也莫可奈何。
但胡葆森搞得定！
在一切皆为“入口”的商业时代里，胡葆森手里，实实在在的、由小区保安“把守”的“入口”是：
在河南省18个地级市，30个县，建造的超过1200万平方米的社区；由建业物业精细服务的河南102个社区 ，1400万平方米社区， 50万名业主；
此外，还有建业累计投资逾50亿 ，22年以来悲喜与共的300万建业球迷；
20年来，建业累计建成的、覆盖逾30万户家庭的60余所高品质国际化园校。
更为重要的是，这些“入口”链接着的人群，是河南一批最中坚的中产阶级，他们受过良好的教育、有良好的收入和良好的现金流……
这样的“入口”，是BAT梦寐以求、但几乎没有可能掌控到的“入口”。
当这样一批人，不仅他们的住宿、他们的教育，而是他们的喜怒哀乐、他们的衣食住行都和“建业”发生关系之后，建业的“新生活”，也就“追求理想，顺便挣钱”了。
所以，讲情怀的老胡，在发布会上，只字不提“钱”，但讲干货的投实君，几乎听到了金钱的敲门声。
4月25日，建业发布“君邻会”：实行严格的邀请制、会员制、收费制，以建业品牌信用为纽带，以打造新型邻里关系为目标，以建业内外部优质资源为支撑，以打造生活共享、智慧共融、商务合作、投资共赢的共享平台为追求，邀请建业的精英客户共同组成的线上、线下会员制社群组织。
君邻会的会员，来自行业领袖、建业的业主、建业球迷、建业的学生家长、建业战略合作伙伴。
但其实，我们不爱看这么一本正经的发布，咱还是看看老胡去年在九如府业主见面会上，咋说的“邻居”吧：
“我准备以九如府为起点，要打造一个新的建业邻里关系的平台。在这个平台上，建业要会客，比如每年可以帮让业主做一次免费体检；比如要组织爱爬山的人，每年在春秋两季爬两次山；比如这428户里面有喜欢画画的，有喜欢读诗的，有喜欢学美容的，把他都组织起来不同的圈子，不同的群体。
另外还有可能，你买了这套房子之后，你有可能和建业发生不同的N次商业交流，比如说未来建业的基金、信托。同时，你和其他的427个邻居，你们之间还有没有发生N多次的商业机会的可能呢？完全有可能。不是完全有可能，是一定。
30年前，这样的邻里关系不算什么，那时候，邻居比远亲都要亲近。而现在，很多人之间关系很淡漠。我们作为开发商，作为一个新型生活方式服务商，如果提起这个，你的创新方向就出来了。”
文化、科技、生活服务 这一年胡葆森折腾出了什么？
2015年6月6日，“建业+——建业集团新蓝海战略发布会”震惊了河南地产圈。
那时候，老胡刚刚过了他的六十岁生日，媒体圈戏称，这是他给自己的“一甲子的礼物”。
胡葆森在发布会上说，建业的愿景，已经从“为河南人民盖好房子”，变为“服务1000万河南人”，建业未来将发挥企业战略优势、品牌优势和资源叠加优势，努力打造建业产业联盟、商家联盟、投资联盟、合作平台，以分享为指导思想，以轻资产为主要模式，用三到五年，构建大建业的商业生态系统。
时光匆匆过，转眼一年间，24岁的建业，情窦开启，开始“写给河南的新情书”。
那么，在这一年里，老胡都折腾出来了啥？在未来，老胡还要感谢啥？
其实一句话：旅游种花 玩电影，老胡想和邻居们一起high起来啊！
文化旅游板块：
1、建业华谊兄弟电影小镇
2016年首期的老郑州街和太极街，即将开工建设。
老郑州街，以1900年火车拉来的郑州为原型，融入新时代城市的活力，力求表达郑州历史的长度和温度。
太极街，以华谊兄弟公司电影《太极》为故事原型，融入记忆中的乡土河南。
2、洛阳正平坊
建业团队和王潮歌导演一起已进行连续六轮的创作，它将为建业、为洛阳量身打造一个全新的、具有开创性的文化产品系列。
3、建业·艾米1895电影街
2015年，建业在东区的五栋大楼和西区的锦艺城开业了两家电影街，私人的电影院、诗会、读书会、歌友会、油画派对……
嵩云科技板块
1、建业足球APP
用户总量超10万人，最近一周活跃度为21.35%，付费用户占比为10%，微信端用户总数为2.2万以上。
2、“一家”智慧社区
“一家”APP，目前应用到近20个建业社区，用户总量近2万人，线下 “一家”社区综合服务站，已有47家开门服务。
3、嵩云E支付
微信、支付宝、至尊卡、银行卡支付，将所有支付统统装进E支付。
艾佳生活
2016年，计划在建业项目实现25万方“全品家”产品的落地开花。
建业通宝
建业通宝是建业内部结算积分，可兑换建业集团旗下房地产、物业、教育、足球、酒店、商业、绿色基地、嵩云科技等各产业板块同等价值的商品和服务。
河南建业新生活服务有限公司
目前基本确定的服务有这样一些方面：
1.定制旅游
2.至尚服务
3.建业&东英
将与香港东英金融集团强强联手，成立建业东英新生活公司。东英金融集团是一家跨国性金融集团。公司在成立的十几年时间里，已成功为 100 多家企业提供上市融资服务，总融资金额2600多亿，被尊称为“红筹股之父”, 建业东英将为建业新生活服务公司的项目提供重要的决策参考和金融设计支持。
美丽乡村计划
建业计划河南打造百个美丽乡村小镇。通过政企合作、村企合作、众筹模式等商业运作，连接百种不同主题的美丽乡村体验，打通各类资源和美丽乡村的连接价值，实现“在美丽乡村有个幸福的家”的梦想愿景。
当商人给你讲情怀 你一定要看看他的报表
有妹纸跟你谈感情，你肯定要看看她的颜值。
那么商人跟你讲情怀，你一定要看看他的报表啊……包括老胡！
建业为啥要从“给河南人盖好房子”，转向“住建业最幸福”？
根据2016年4月8日，建业地产披露的公司债募集说明书，目前，公司主营业务收入主要来自房地产开发、酒店运营、商贸公司经营和农产品销售。
2012年-2014年度及2015年前3季度，建业集团商品房销售收入分别达到 55.28亿元、98.60亿元、85.27亿元、57.84亿元，占营业收入的比例分别为 98.56%、98.08%、95.09%和93.52%。
但必须注意的是，尽管房子的价钱一直在上涨，但开发商的利润却未必跟着涨……
2012年-2014年度以及2015年1-9月，建业集团房地产毛利率分别为37%、35%、36%、29%。
注意哦！建业地产商品房销售收入占比和销售毛利率正在逐年下滑，截至2015年9月份，已经下滑至30%以下了！
而如果你在仔细看建业集团发布的“毛利及毛利率”分析，更会大跌眼镜：如果仅进从毛利率看，房地产再建业集团的各大收入板块里，几乎是“最不赚钱”的板块，也就比“农产品销售”好那么一点点：
比如说，其“酒店经营”板块，在2012年~2014年的毛利率分别是66%、78%、75%，几乎是同期房地产板块毛利率的两倍，在2015年1~9月，酒店经营板块毛利率回落至29%，与当年房地产开发板块的毛利率持平，料是受到当年开封铂尔曼酒店新开业的影响。
在比如说，2014年和2015年1~9月，“商贸公司经营”板块的毛利率分别是46%和67%，亦远高于同期的房地产板块毛利率。
因此，几乎在每一年，建业集团的整体毛利率都要高于房地产板块毛利率1到2个百分点。
想想看，占比不到5%的“非房”业务，居然能把整体毛利率拉高1~2个百分点，老胡转型的商业理性，尽在不言中啊！
所有的转型 融资都是先锋 金融民工创新的机会来了
老胡确实一门心思在转型，一个有意思的事情是，他甚至开始在鄢陵种花。
募集说明书显示，2014年，建业集团的农产品收入是118万元，2015年1~9月，是195万元。
投实君很想问老胡：面向大地 栽花种树的日子，是不是特别有情怀…不过，目前，这个收入尚不能在建业天筑买一套小户型哦！
但建业的确在“变轻”，除了将单纯的“住”，转为“住行玩”之外，即使是在房地产开发的老本行，建业也更多的采取输出品牌和管理的轻资产运营模式。
2015年12月至今，建业已经与驻马店、郑州、安阳、三门峡、洛阳、商丘、许昌、南阳、漯河等地市签订轻资产运营项目，具体方式是合作方出钱出地，建业中国负责开发、经营及管理，建业收取品牌费及绩效提成作为回报。
这一举将建业由资金密集型的“开发型重公司”，改变为人才密集型的“管理型轻公司”。
看来冯仑对老胡的影响不小啊！
建业在“变轻”的同时，融资的创新更加领先。
4月13日，建业集团宣布，“招商创融-建业物业资产支持专项计划“成功设立，并将于近日在上海证券交易所挂牌，该计划发行总规模9亿元，最高利率5.9%。
这是河南首单物业费ABS业务，也就是说建业物业利用物业费成功融资了9亿元。
4月14日，建业住宅集团（中国）有限公司，在上海证券交易所发布公告，宣布“16 建业 01”公司债发行工作已于2016 年 4 月 13 日结束，实际发行规模为30 亿元，最终票面利率为6%。
比两日之内，以不超过6%的利率融资39亿元更广阔的是，建业融资的想象空间。
如果房地产未来5年的物业费能够打包融资9亿元，那么，建业旗下酒店未来的收入、旗下自持商业地产、旗下学校未来的收入、旗下足球未来的收入、旗下景区未来的收入、旗下影院未来的收入、旗下实景演出未来的收入……
几乎统统可以打包变现，再将钱投入到“建业新生活”……完美闭环哈。
金融民工们！还等啥，抄家伙（其实就是PPT好吧），找老胡！