正商地产赶上末班车 发行物业费ABS募资6.76亿！

投实君按：紧赶慢赶，正商地产终于赶上这一轮房地产资产证券化的末班车。

12月29日，鹏华资产官方微信公布，由鹏华资产担任管理人的“中原鹏华-正商物业费资产支持专项计划”发行，随后将在上交所挂牌转让。

该专项计划由河南正商物业管理有限公司为原始权益人，以正商物业旗下60个特定物管区域的物业服务费合同债权为基础资产，发行总规模6.76亿，期限五年，采用优先/劣后结构化设计，其中优先级共设5档，均获得中诚信证券评估有限公司AA+评级，托管银行为浦发银行郑州分行。

此外，根据国泰君安发布的《中原鹏华-正商物业费资产支持专项计划》成功设立的宣传海报，中原银行、国泰君安证券、鹏华基金子公司鹏华资产，共同参与了正商物业费资产管理计划。

正商此次利用物业费成功融资，几乎是一次与房地产行业一日数惊的监管政策的赛跑！

12月28日，据悉《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目（征求意见稿）》已下发至各机构。根据该征求意见稿，私募资产管理计划直接或间接投向于16个房地产价格上涨过快城市普通住宅地产项目，暂不予备案。关注投实回复“4号文”获取全文

拟对不予备案的形式包括：第一、委托贷款；第二、嵌套投资信托计划及其他金融产品；第三、受让信托受益权及其他资产收（受）益权；第四、以回购、第三方收购、对赌、定期分红等名股实债的方式受让房地产开发企业股权；第五、其他投资方式。

“4号文”还拟规定，私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式向房地产开发企业提供融资，用于补充流动资金或支付土地出让价款；不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。

而对于热点城市的定义，以住建部的相关要求为准并适时调整范围，而目前热点城市主要包括16个，即北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南和成都。

根据克而瑞数据显示，2016年1-11月，正商地产销售金额达209.8亿元，排名全国房企第65位，销售面积233.8万平方米，排名第40位。

正商地产近三年销售额持续增长，2015年正商地产实现销售额133.89亿元，增长率12.8％；2014年销售额118.69亿元，增长率16％；2013年销售额102.19亿元，步入销售额百亿企业。

根据《河南宏光正商置业有限公司关于2016年累计新增借款的公告》，2016年1-9月，公司累计新增借款为40.11亿元，其中，公司通过发行公司债累计新增债务融资23.00亿元，累计新增银行借款净额17.11亿元。

据不完全统计，2016年至今，正商斥资约59.43亿竞得土地1065.58亩。

2016年正是资产证券化元年，证券化已经逐渐渗透到现金流充沛的物业管理领域。

而正商此次设立物业费ABS也并非河南省首例，2016年4月13日，作为河南省首单物业费收费权资产证券化产品，建业集团的资产证券化项目—“招商创融-建业物业资产支持专项计划”成功设立，并于上海证券交易所挂牌交易，系河南省首单物业费收费权资产证券化产品。该计划发行总规模9亿元。

然而，在2016年年末，这些“创新”都被叫停了……

估计2017年，将会是房地产商兼并元年，就看谁账上有钱、手里有地了！

总规模6.76亿元 6只资产支持证券获全额认购

12月27日，“中原鹏华-正商物业资产支持专项计划”通过簿记建档并获得全额认购，总计人民币6.76亿元。

产品序列包括优先级01至05资产支持证券和次级资产支持证券共6个产品，其中优先级01-优先05级的规模总计6.16亿元，预期收益率分别为4.5%、4.25%、5.5%、6%、6.5%，信用评级均为AA+；次级资产支持证券规模6000万元，未评级，由正商物业全额认购并持有到期。

本次物业ABS基础资产在特定期间的物业费收入预测为8.89亿元，约为基础资产特定金额的11.11%、优先级证券本息总额的122.44%。

据了解，本次“中原鹏华-正商物业资产支持专项计划”中包含的基础资产物业楼盘大多数为成熟小区， 2013年-2015年的平均累计实收率为93.64%，收缴能力强。所筛选的基础资产未来预测现金流经压力测试后能够实现本息超额覆盖。在产品设计上鹏华资产通过交易结构安排，现金流归集安排，综合增信保障的架设，最大限度控制投资人风险敞口。

前三季度累计新增借款40亿 银行授信未使用额度470亿

2016年10月31日，河南宏光正商置业有限公司发布《关于2016年累计新增借款的公告》，2016年1-9月，公司累计新增借款为40.11亿元，达到公司2015年末经审计的净资产的111.48%。

其中，公司通过发行公司债累计新增债务融资23.00亿元，2016 年 2 月 29 日，河南宏光正商置业有限公司获准向合格投资者公开发行不超过人民币 12 亿元的公司债券。

2016年8月26日，河南宏光正商置业有限公司2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）发行，证券简称“16正商03”，发行总额10亿元，票面利率5.58%，债券期限5年。本期债券信用等级为 AA，发行人主体信用等级为 AA。主承销商为中信建投证券。

2016年5月26日、8月26日、9月23日，河南宏光正商置业有限公司分别发行2016年非公开发行公司债券第一期、第二期、第三期，证券简称“16正商01”、“16正商02”、“16正商04”，发行总额分别为5亿、5.1亿元、2.9亿元，票面利率分别为7%、6.15%、7%，期限均为3年。

此外，2016年1-9月，公司累计新增银行借款净额17.11亿元，其中新增借款52.44亿元，归还借款35.33亿元。

根据此前2016年8月份正商公布的债券募集说明书，截至 2016 年 3 月末，发行人获得主要贷款银行的授信额度为 533.39亿元，其中已使用额度为 62.69亿元，未使用额度为470.70亿元，未使用额度占授信总额的 88.25%。发行人最近三年及一期的贷款偿还率和利息偿付率均为 100.00%，不存在逾期未偿还的债务。

土地储备1087万㎡  2016年59.43亿竞得土地1065.58亩

截至2016年3月末，正商置业土地储备总建筑面积为1087.02万平方米，其中在郑州、信阳、新乡、洛阳、青岛、文昌储备土地占比分别为87.03%、2.43%、4.77%、2.01%、0.97%和2.79%。

12月28日，河南正商中州置业有限公司竞得郑政出〔2016〕158号（网）44.99亩地，成交价2.5亿元。

12月23日、12月15日、12月9日、11月23日，河南兴汉正商置业有限公司先后以人民币3.47亿元、6.11亿元、3.48亿元、8.02亿元竞得郑政出〔2016〕143号133.54亩地、郑政出〔2016〕127号148.46亩地、郑政出〔2016〕114号（网）141.64亩地、郑政经开出〔2016〕012号（网）83亩地，河南兴汉正商置业有限公司为正商置业的子公司。

7月29日上午，新郑市集中挂牌出让，河南正商龙湖置业有限公司成功摘得新郑4宗地，四块地累计116.43亩，成交总价2.33亿元。

7月4日，正恒国际控股公告称，7月1日公司全资附属公司河南兴汉正商置业有限公司以1.85亿元拍得位于河南省郑州市一宗面积约合38.035亩的商业用地。

6月1日，河南正商置业有限公司以3.21亿元竞得郑政经开出[2015]057号（网）和郑政经开出[2015]058号（网）两块地，累计面积62.83亩。

2月19日，河南上林置业有限公司收入郑政[2016]13，14，15，16，17号地，累计122.557亩，成交总价6.3456亿元。正商置业为上林置业唯一股东。

1月15日，河南正商置业有限公司以3.21亿元竞得位于经开区航海东路以南、经开第九大街以东、经南二路以北约71.6亩的商务金融用地郑政经开[2014]023号（网）。

1月7日，河南正商置业有限公司竞得位于郑东新区祭城路南、东风渠北的郑政东出〔2015〕12号（网）地块，约102.5亩，成交总价18.90亿元，单价为1844万元/亩。

1-11月销售金额209亿

根据克而瑞郑州机构发布的《2016年1-11月中国房企销售流量榜和销售权益榜TOP100》，2016年1-11月，正商地产销售金额达209.8亿元，排名全国房企第65位，销售面积233.8万平方米，排名第40位。

根据正商置业公司债券募集说明书，2016年1-3月，正商置业实现营业收入18.48亿元，营业利润为3.08亿元。截至2016年一季度末，正商置业经营活动现金流量净额为-14.72亿元。

2013年度、2014 年度、2015 年度，正商置业实现营业收入分别为34.79亿元、68.73亿元、59.58亿元；营业利润分别为4.18亿元、10.88亿元、9.65亿元。经营活动现金流量净额分别为-9.89亿元、-10.16亿元、23.88亿元。

截至 2016 年 3 月末，正商置业流动资产合计为353.55亿元，其中货币资金18.79亿元，应收账款2.07亿元，存货 273.7330亿元。不含存货的流动资产余额为 79.82亿元。