揭秘广州第一豪宅：29万的汇悦台是怎样炼成的？
这一篇继续是楼评。
前两篇写了珠江新城中区的中海花城湾、嘉裕公馆，今天斗胆来到珠城东区，为大家揭秘广州第一顶豪——侨鑫汇悦台。
这个盘在广州，可谓如雷贯耳，一手均价突破20万，但货量所剩无几，最近有一套二手顶复房源成交，据说单价去到29万/m²。
可以说，最近10年来，广州房价的每一次新记录，都是由这个盘刷新的。
在广州，每一个买豪宅的人、每一个卖豪宅的人，都绕不开这个盘，都想到这个盘看个究竟。称它为广州第一豪宅，想必争议不大。
不过，想要实地探访这个盘并不容易，豪宅嘛，一定是高墙大院、管理森严的，不是谁都有机会深入其中一睹芳容的。
因工作关系，一朵有过几次机会实地观测过这个盘，这里就和大家聊一聊这个传说中的广州第一顶豪。
给广州第一豪宅写楼评，是需要一点勇气的。一朵同学才疏学浅、头发长见识短，有聊得不对的地方，欢迎到评论区指点哈。
01
区位点评
如果你开车经过猎德大桥，很难不被东边一群蓝色玻璃幕墙建筑所吸引，那就是汇悦台。
和周边建筑相比，它的地段、高度、外立面、建筑布局、颜色……几乎每一个肉眼所见的指标都是卓尔不群的。
从区位上看，汇悦台位于珠江新城（东区），临江大道旁，南望珠江，西临马场路，东侧是平江路。
大约6平方公里，分为西区、中区、东区，其中最核心、最繁华的是中区，西区次之，东区反而是最偏的，而汇悦台又处在东区的最边边位置，看上去这位置也不是很行啊？
但从楼市逻辑来看，汇悦台的地头又是整个珠江新城最好的，为啥呢？且听我细细说来。
“城市战争”孙不熟老师之前总结过一个观点 ，他说珠江新城的房价大致有两个特点，一是越往南越贵，原因是珠江在南边，然后是越往东越贵，因为珠江公园在东边。
这说明啥？孙老师给出的结论是，主导珠江新城楼市定价体系的，不是地铁，不是商场，不是写字楼，不是学区，而是生态资源。
所以从这个逻辑来推演，珠江新城的东南角应该是价格制高点，因为只有东南角才能最大化地享受到珠江和珠江公园两个资源。
汇悦台正好就位于这个东南角，正好也是卖得最贵的，可以说没有辜负这个地段。
这是第一层逻辑，还有第二层逻辑。
汇悦台虽然地处珠江新城的边缘地带了，但同时它又是和金融城最近的一个珠城豪宅，因为珠江新城和金融城两大CBD，就是以汇悦台旁边的华南快速为界。
等金融城崛起之后，汇悦台可以左右逢源，同时承接两个CBD的购买力。哦不，可能是三个。
因为，汇悦台的正对面还是万众瞩目的琶洲（西区），正对着客厅观景阳台的，就是腾讯、阿里巴巴、唯品会的大LOGO，这比看小蛮腰更爽？
小蛮腰只是个旅游景点，而琶洲西区的这些楼宇可都是日进斗金的赚钱机器啊，你说哪个更有内涵？
如果说珠江新城、金融城、琶洲构建了广州的黄金三角区，那汇悦台几乎就处在这个黄金三角区的几何中心，同时享受三个CBD的给养。
你说这地头好不好？
02
景观点评
景观价值，对刚需房产来说，属于锦上添花的东西，其对价格的影响很小，高楼层比低楼层也就贵个5%到10%。
但对豪宅来说，景观价值可是雪中送炭、不可或缺的东西。
前面说过，汇悦台位于珠江新城滨江区域，和珠江之间不仅没有任何遮挡，而且还是满目青翠的临江带状公园。
更重要的是，它是南向望江，这一下子就把对岸的滨江东和琶洲江景豪宅（北向望江）给打败了，甚至把上海陆家嘴的滨江豪宅（西南向望江）给比下去了。
一条大河以东西方向穿越城市，是非常加分的，可以给予江景豪宅最佳的采光面和景观面。
从建筑布局来看，汇悦台由6栋38-40层高层建筑组成，为了实现江景最大化，6栋塔楼相互错开布局，呈“”状分布。
这个布局的优势是，每一栋楼都能一线望江，均衡性非常好，每一栋都是“楼王”。而在中海花城湾、凯旋新世界，不同楼栋的景观差距是比较大的，均衡性就不如汇悦台。
当然，如果一定要给汇悦台找个“楼王”，但西南角的6栋，景观视野最佳，从这里可以最大化地看到小蛮腰。
不过，随着琶洲（西区）的崛起，中间的2、3、4、5四栋楼，景观价值也提升了，因为这几栋楼可以看到阿里巴巴、腾讯和唯品会了，而且是欣赏琶洲高楼的最佳观测点，其景观价值其实不输小蛮腰。
以下是站在临江大道拍摄的琶洲（西区）景观：
摄影/培疯
03
产品点评
对豪宅来说，相比地段、景观、圈层，产品是最容易复制的。
但说实话，一朵这些年在广州、深圳看过那么多豪宅，能和汇悦台这个10年前的楼盘拼产品的，还真没几个。
而且看得越多，越感觉汇悦台的产品力不错。
我不是建筑专业人士，所以也谈不出很专业的东西，只能说几个感性的认识。
汇悦台开盘之初，一朵还没来广州，但听孙不熟、何达志等前辈讲，这个楼盘在开盘之初，给市场最大的震撼是全玻璃幕墙这种建筑形态。
全玻璃幕墙形态有什么厉害的？当然是更炫的外立面、更高的颜值、更大的采光面。从猎德大桥望过去，汇悦台的颜值之所以卓尔不群，一个重要原因就是它的全玻璃幕墙结构。
房二娃之前写过一篇汇悦台的文章，我印象蛮深的，一个汇悦台业主告诉他，这种全玻璃幕墙形态，因为采光面大、通透性好，市内空气的干燥度比较高，特别适合广州的这种潮湿气候。
但是在它之前，广州还没有哪个开发商是这样盖房子的，写字楼有，但住宅肯定没有，因为造价很高，也很难批，而且有些传统客户不接受这种新式产品。
何达志老师有个观点，他说，什么是豪宅？就是有跨时代的创新，给出了别人没有的东西。20年前，广州人觉得天河北的荟雅苑都是豪宅，为啥，它有电梯，而其他小区没有，就这么简单。
这两年广州市场上使用玻璃幕墙的豪宅，已经比较常见了，但汇悦台是第一个，是它最早给出了这种惊喜。
和珠江新城的大部分小区一样，汇悦台的小区也不大，占地约3.2万平，和中海花城湾差不多，但是园林做得很精致，也很有层次感，这里贴几张汇悦台官网的图，大家感受一下：
印象最深的还是花园里的那个大溶洞：
这个配套还是蛮奇怪的，估计造价很高，也不实用。一朵看过的豪宅，很少看到有人这么做园林。
也许，就是为了让园林多一点梦幻感或者特别感？只有豪宅才会脑洞大开，作出这种非标的个性化配套吧。
整个小区有417套单位，户型全部200平米以上，涵盖235-435平的三至五房，及663-1505平的大平平层和复式，都是一梯一户。
600平米以上大平层只有6套，顶复仅5套，普通复式也就十几套，每一套的户型都不尽相同。因为数量极少，所以没有单独对外做户型图，客户基本都是看现场和CAD设计图。
侨鑫方面透露，上个月拍出29万/平天价的二手房，就是一套复式单位。目前还剩两三套一手复式产品，预计明年推出。
另外，汇悦台的交楼也是很个性化的，业主可以根据自己的需要选择，看上了样板间，可以直接买下；也可以买毛坯，然后让汇悦台的设计师来量身定制装修。
全部大户型，个性化的定制，稀缺的数量，也保证了圈层的纯粹性。事实上，城中不少名人就住在这个小区，比如一些恒大著名球星，大家感兴趣的可以去搜索一下。
汇悦台的户型到底如何？一朵选了最小的一个户型，给大家品鉴一下：
237平3室3卫
南向是标配，窗户都是全玻璃幕墙，采光、观景一流，双阳台可实现南北对流。三主套+保姆房，主卧带衣帽间和浴缸，其中一间卫生间开了两扇门，既可做公卫也可卧室专用，灵活实用。
237平能做到这种程度，再往上走的户型，空间感可想而知。一朵觉得，像汇悦台这样的项目，对户型的追求不会只停留在实用层面，仪式感、尊贵感的营造才是重点。
04
物业与会所点评
物业服务绝对是豪宅的软实力，这个不达标，再好的地段、再好的产品，也会被有钱人一票否决。
以我参观汇悦台的几次经验，再加上也和业主的几次闲聊，个人感觉，汇悦台的物业公司是有“服务感”的。
什么？我说了半天，才给出这么一个简单的评价？
没错，就是这么简单，但是很难做到。大家仔细想想，市场上大部分号称物业好的小区，其实都只有“管理”，而没有“服务”。
什么是管理？就是门禁管理严格、花园维护得当、小区环境打扫干净等等。
什么是服务？除了以上管理职能，还要营造一些尊贵感，比如见到业主会点头微笑，管家颜值还不能低，主动给业主开电梯、开车门、收快递，会所有私厨做菜送上门。
除了基本的物业服务，汇悦台还能提供各种有偿的定制服务，比如宴会、到会，场地租赁等。
听上去平平无奇，不就是酒店式服务的感觉嘛。
问题是酒店式服务的成本很高的，五星级酒店收费高，所以撑得起，但住宅小区的物业费，一平米才几块钱，如何撑得起酒店式服务？
汇悦台的物业费是8元钱一平米，比普通小区那是贵得多，但和五星级酒店相比，又是很便宜的，能够让物业公司始终保持这种“服务感”，还是挺难得的。
说完物业，该说会所了。
对刚需楼盘来说，会所是个可有可无的锦上添花之物，但对豪宅来说，可是必须品。毕竟，富人需要在公共空间和私人空间之间有一个过渡性的第三空间，那么只对小区业主开放的会所，就非常适合作为这个用途了。
一般小区把会所单独盖一个小楼，和住宅楼区分开，但汇悦台的会所是地下连廊式的结构，通过地下空间把6栋楼都打通了，保证每一栋楼的业主只要一下楼就能抵达会所。
可达性很好，而且这个地下连廊并非密布空间，而是下沉式的结构，可以从会所推开门直接走到园林的。
会所里配备了餐厅、健身房、篮球场、模拟高尔夫球场、游泳池、儿童乐园等设施。
其实这类会所，也没啥特别的，很多楼盘都有，但问题是持续性。
一朵见过不少楼盘，开盘时会所里各种配套一应具全，但是几年后都闲置了，然后就变成了老人活动室，或者租给一些外面的小商家来经营，为什么呢？因为物业管理跟不上，业主消费也跟不上。
所以，能够让会所持续性地、高品质地运营下去，不太容易。
但是汇悦台做到了，一方面，它的会所始终保持相当高的服务能力，聘用的厨师水平很高，有的是在米其林餐厅做过的。
另一方面，汇悦台的业主也有这个消费力，而且愿意在会所消费，毕竟人家一盘炒粉都要100多元。
05
几个小缺点
金无足赤、大成若缺，豪宅如汇悦台当然也是有瑕疵的。
一朵毕竟不是汇悦台的住户，只能谈点皮毛的东西。
比如，一个瑕疵就是小区园林不大，小区占地面积仅3.2万m²，和珠江新城普通小区差不多，不及隔壁凯旋新世界的1/3。
当然，这个肯定不算硬伤，但的确有一部分客群会认为这个是缺点。
一朵认识的一个大佬，当初在广粤尊府和汇悦台之间想了好久，最后选择了广粤尊府（凯旋新世界三期），其中有两个原因，一个是广粤尊府的小区更大，二是小区的配套（广粤天地）更丰富。
以下是汇悦台和隔壁凯旋新世界的一些数据对比：