今年北京别墅成交九大特征，点评洞悉一切
每到年底，《新周刊》都会选择一个年度汉字来总结这一年，最近『地产营销人』脑海中浮现出很多字：限、删、疏、虐、假......都不是什么正能量的“字”，相信也不会被采纳，但每个人心中都有一杆秤，不是吗？
回到没有什么情感色彩的数据上，居然也需要解释了，今年之前是不需要的，不过有人来说总比混淆视听要强。
还好，数据的问题比较容易说清楚，我们一起来看看今年北京别墅的成交特征，给各位一点观察市场的维度。
表面上看，2017年别墅整体供销量都呈现出较大幅度下滑，除成交均价比去年同期增长20%外，供应面积和供应套数双双下滑25%，成交套数同比下降41%；成交面积同比下降48%；成交金额498.99亿元，同比下降37%。
（点评：供应量下滑是真实的，而且明年后年会继续下滑，这是土地供应方式所决定的。但成交量的下滑需要说明，由于4500万总价以上的别墅房源被网签挡在门外，有相当多的已成交无法体现在数据中，预估货值不会低于100亿，所以实际成交额的下滑应该也在25%左右，别墅依然是楼市中最平稳也是最好的市场，别忘了均价提升幅度可比去年高了不少。）
特征一：北京别墅成交金额排名
（点评：看看排行前十名的项目真是有点意思，龙湖占3席；泰禾占2席；万科占2席；鲁能占2席；鸿坤占1席。开发商做别墅已经形成品牌效应，这已经成为市场的标记。）
特征二：供应下降不可逆转，成交同比随便看看
（点评：除了上面提到的，成交面积比成交套数下滑的多，数据上看是别墅面积呈缩小的趋势，但如果把已成交未体现出来的大面积高总价房源算进去，可能这个差距就不存在了。）
特征三：成交量昌平遥遥领先，大兴、朝阳、顺义、通州不分伯仲
（点评：2017年成交别墅中，以套数占比分析，排名前五名行政区为——昌平区：占比25.04%，均价44551元/㎡；密云区：占比22.43%，均价21460元/㎡；大兴区：占比12.35%，均价53463元/㎡；顺义区：占比11.43%，均价40312元/㎡；通州区：占比8.11%，均价55706元/㎡。）
特征四：五环之内最珍贵，六环之外主战场
（点评：2017北京成交别墅主力集中于六环以外，成交套数占比56.66%；其次是五、六环之间，成交套数占比41.97%；五环之内套数成交占比仅占1.38%。）
特征五：叠拼别墅成交占半，独栋双拼不足二成
（点评：2017北京成交别墅套型主力为叠拼别墅，成交套数占比51.62%；其次是联排别墅，成交套数占比30.55%。今年是叠拼年，明年还是，后年依旧。想买独栋双拼的抓紧了，以后真的没什么机会了。当然叠拼产品品质也越来越高了，退而求其次也不错。）
特征六：250平米以内占五成，控面积是为了控总价
（点评：不要太把别墅面积当回事，其中的伸缩弹性很大，不过基于土地价格的关系，想销量走起来，总价还是一条不可逾越的红线。对于独栋和少部分双拼来说，倒也不必着急，即使1个亿照样有人痛痛快快地买单。）
特征七：5万以内占六成，8万以上仅三百！
（点评：2—3万均价之所以成交套数多，那是远郊密云项目的贡献。如果看成交金额，4—5万和6—7万才是市场的主流。10万+的别墅可以说被数据严重低估了。）
特征八：2000万以内（明）和4000万以上（暗）
（点评：关于总价成交还是要金额，而不是套数。2000万以内可以保证你热销，至于看不见的4000万以上的真实成交敢说是藏在暗处的第二名。）
特征九：如果没有9月，今年的供应更惨不忍睹
（点评：到了本月，别墅的均价已至全年顶部，明年破5似没有悬念。看看红色成交的柱线吧，多么平稳的一年，管它调控的血雨腥风，别墅我自巍然不动。）
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