楼市风向急转，何种产品绝境逢生？
转眼间，第三季度就要过完了，在今年最后一个季度开始之前，我们隐约看到了北京楼市的全貌。
『地产营销人』像过电影般在脑海中迅速回放今年楼市的跌宕起伏，颇有些感慨。政策、市场和需求三方角力，加上中美贸易战对中国经济带来的挑战，让2018年的楼市过得非同寻常。
该如何提炼对今年楼市发展特征的描述呢？进入第四季度，『地产营销人』会不定期的推出点评文章，与大家共同探讨和交流。
今天我们先从一个“引子”出发，谈谈下半年楼市“转向”的信号，重点从政策和需求上寻迹下一步演化的趋势。
如果用一个关键词去概括，脑海中第一个蹦出来的词是“加强”，这种加强不知是否可以用“2.0版”来进行诠释，如果诸位没有意见，我们就从这里展开。
1、疏解2.0版
从9月份密集推出的政策看，虽然不是特定针对楼市的调控，但我们能真切的感受到政策的内容与楼市密切相关。
从“第三次城南行动计划”的公布，到“北京新增产业禁止与限制目录”的条款，可以看到从去年开始政府强调的城市“疏解”，正在进入一个新的阶段，无疑体现出加强和深入的意味。
东、西城“禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目”；中心城区“禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目”，皆可解读为北京非首都功能疏解的强化措施。
在控制内城的同时，第三次城南行动计划，又显示出政府大力发展城南桥头堡的决心，在战略上给予了极具高度的定位，北京城南地区正在快速融入京津冀一体化的发展大潮，这给南部新城区带来绝佳的历史机遇。
“一收一放”之间，尽显北京城市规划格局的颠覆性改变。
捕捉到这些信号，就能把握住北京楼市未来发展的重点，也能对置业行为给予有效的指导。
对于购房者而言，一方面应该看政府把新增的基础设施建在哪里，把巨额的资金投在哪里；另一方面则要分辨哪里还是尚未反应过来的价值洼地，趁房价没有“苏醒”之前，坚定买入，成为时间的朋友，让资产跑赢大势。
2、品质2.0版
如果各位留心关注，可以发现今年贯穿全国楼市的舆论焦点是房屋交付的质量问题。
之所以在今年密集出现此类问题，一方面有各大房企追求快周转而造成的“萝卜快了不洗泥”的现象，导致住宅品质不增反降，违背了行业发展的规律。
与此同时，另一方面也透视出消费者对于房屋品质的理解在与时俱进，实现了认知升级。
从最初仅关注样板示范区呈现的期房品质，到穿越周期开始加强对最后交付品质的关注，说明我们的购房者已真正开始成熟起来。前后端整体关注品质，实际上对开发商提出了更高要求。
品质2.0时代，是从看你怎么说，到看你怎么做的信任投票。大浪淘沙经过严苛考验的品质，才真正构筑竞争力。
此外，最近闹得沸沸扬扬的广州申请取消预售制的传言，再一次撼动了行业。无论真假，这样的信号必须要得到重视，也许这就是下一个重大政策推出之前的投石问路。
你有没有做好现房销售的准备？未来购房者是不是更愿意接受“无水分”呈现品质的现房产品？
这些微妙的需求变化和政策试探，真的不能充耳不闻，掉以轻心。
3、改善2.0版
今年供应量井喷的限竞房在经过二季度的集中开盘验证之后，我们发现了与当初设想不同的市场反馈。
显然，刚需的购买力被高估了，200万的首付，300万的贷款，对于掏空6个钱包的购房者而言依然难以企及，而占据七成90平米以内的户型是不是供应过量了？这些问题需要反思。
然而对比之下，做到四居的限竞房改善户型却明显卖得比小户型更好，这说明北京改善升级的动力依然强劲。毕竟买这些房子的人很多都是通过置换迈过了高额首付的门槛，因此总价更高的舒适性产品却拥有更广阔的市场空间。
当然，改善2.0版绝不是引导购房者退而求其次去买限竞房。而是对于“居住改善”这一常用词的内涵重新定义。
购房者心目中的改善，决不再是单指户型的改善、面积的增加，也不再局限于对建筑、园林、配置等硬性条件的简单要求，如今它还包含了对物业、配套、服务的软性定制化条件的满足。
改善不是一个点的改善，而是穿成线，连成面的改善，是基于完整价值链的指向“美好生活”的改善。这对项目所在的区域提出了要求，也对房企所能整合的资源提出了挑战。
2.0时代猝不及防的到来，很多房企和项目似乎还没有做好准备，同时不同区域承接的利好也不均质。剥开层层迷雾，如何才能先人一步搜寻到隐藏在楼市中的明珠呢？
9月27日，『地产营销人』再次来到房山，深入品鉴了位于良乡大学城板块的五矿·名品项目，这个已进入现房销售状态，呈现出醇熟之美的楼盘，也许可以给寻求改善升级的购房者吃下一粒定心丸。
五矿·名品位于京西南房山良乡商圈、CSD商圈两大主要商圈交汇的核心区，为诸多大学包围，具有浓郁的学府气息。项目与中心城区有多条路径连接，无论是京港澳高速、京石二高速，还是京良路都可顺畅抵达。
项目西侧800米便是房山线的良乡大学城站，可实现与9、10、16号线同台换乘，快速抵达中关村、金融街、丽泽商务区等。房山线北延线预计全线在2019年年底通车，届时，无需换乘可直达西南三环。
未来，房山线的大学城站还将与连接北京两大机场的S6号线无缝换乘，不仅可以快速到达首都国际机场和大兴国际机场，还能直达大兴、通州和顺义。
五矿·名品所在区域是国家投入6860亿打造“城南行动计划”核心区之一。随着房山区休闲购物区CSD战略规划的落实，基础设施建设、优化生态环境、引入文化产业、医疗资源等配套设施的不断完善提升。
此外，五矿·名品拥有丰富优质的配套资源。百步相邻的是永定河的分支——小清河，沿岸密布9个城市级公园，生态环境优美，空气清新怡人。
项目社区内自建有12100㎡独立商业，能有效的解决业主生活日常需求。项目西北方所对，是龙湖和首开打造的大规模商业综合体——熙悦天街，预计将打造成超大规模的天街系新型购物中心，商业繁华，指日可见。
五矿·名品配建有幼儿园和小学。据悉，幼儿园已确定为北京市重点五色土幼儿园，该资源的引入恰体现了五矿集团的优势。项目周边还汇集了北京十二中等优质的中学教育配套。
项目南侧一路之隔是科室齐全的三甲医院，建设总投入约30亿元，规划床位5000张，可为业主提供极为便利的高品质医疗服务。
五矿·名品总规划建筑面积8万㎡，容积率仅为1.67，共计15栋楼，均为5—8层英伦风格的洋房产品。
楼体外观赭褐色外立面搭配蓝灰色人字形坡屋顶，局部镶嵌石材，以英伦学院风的主调，打造一园、一环、十景观的别墅级园林景观，如今项目已现房实景呈现，品质亲身可鉴。
五矿·名品产品体现纯质改善特点，扩展空间极为丰富。首次推出的樾墅产品是项目升级创新之作。
在樾墅上跃样板间的打造中，7.6米的挑空空间，被合理的分隔为两层。约130㎡的户型，拥有四间卧室三个套房全南向，平均分布在首层和二层。首层两间卧室，被客厅隔开，彼此独立。
二楼主卧空间尤显奢华，南向卫生间、步入式衣帽间、开放式阳光书房、附带一个大面积露台，亲近自然的同时，也为主人打造了私密的休憩区。功能完备，舒适度绝佳。
另外一大设计亮点是，首层北侧设有一个多功能室，尺度舒适，光线充沛，为亲子互动和主人爱好释放更多可能性。
餐客一体化的设计，加强了南北的通透性，也强调了家人间的交流和互动。餐厅放置可供8人就坐的餐桌，不显拘束。此外，宽厨的必要性还体现在能够设计开放式中西厨，并在大型聚餐时合并多功能室。
整体来看，樾墅五室的设计，对于三代同堂的一家六、七口人来说，空间依然显得宽松，且富有余地。
政策劲风疾吹，需求暗中渐变，什么样的区域和产品能穿越周期终被认可，最后还是消费者说了算。
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