美国人越来越买不起房：三季度住宅可负担指数跌至十年新低

美国进入货币政策紧缩周期，除了触发近期美债市场异动、重新计价入通胀和经济增长预期，也开始对美国房市产生影响。不断有分析指出，美国房市或已迎来金融危机后的首个主要拐点。

住宅调查机构Attom数据解决方案公司近日发布了2018年第三季度美国住宅可负担指数，读为92，低于二季度的95和去年同期的102，并创2008年三季度以来的十年新低（当时读为87）。

在被调查的440个美国县区（County，是仅次于美国州的行政区划）中，有344个县的当地住宅可负担指数跌破100，意味着当地住宅价格高于长期可负担的均值。陷入房价不可负担区间的县区占比78%，也创下2008年三季度以来的比例新高，代表这些地区的人们感觉现在买不起房。

对于申请抵押贷款来购房的潜在买家，假设首付为3%、家庭前端负债收入比控制在最高比例28%（年收入中有多少用来支付房屋费用，包括还贷额、地税、房贷保险费等），有69个县区的中位数房价需要年薪至少10万美元以上才能负担得起，占比约16%。上述地区主要分布在加州湾区、大纽约地区、美国首都华盛顿特区、南加州、波士顿、西雅图等热点大城市圈。

报告发现，440个县区中有378个的年度房价涨幅超过了平均周薪增速，占比86%，包括加州洛杉矶、伊利诺伊州芝加哥、得州休斯顿和达拉斯、亚利桑那州凤凰城和佛罗里达州迈阿密-戴德县等热门地区。

2018年三季度，全美中位数房价为25万美元，同比上涨6%，是平均薪资增速（3%）的两倍。从2012年一季度触底以来，美国中位数房价累涨了76%，同期的平均周薪涨幅仅有17%。另据房地美统计，2012年至今，美国30年期固定抵押贷款利率增加了15%，过去一年就涨了17%。

Attom公司高级副总裁Daren Blomquist指出，不论在全美或按当地市场标准衡量，住房抵押贷款利率走高，已将美国房价推升至十年来最不可负担的水平。在440个受访县区的2.2亿人口中，有近1/3居住在年薪至少10万美元才能承担中位数房价（来获取抵押贷款）的地区。

这一现象已经引发了美国人口迁移模式的变化。据美国人口普查数据，上述房价最高地区有2/3出现了净人口流动的负值，而中位数房价不需要年薪至少10万美元以上的地区中，有3/4见证了净人口流动的正值。这代表令人望而却步的高房价正“驱赶”一些人搬迁到生活成本较低的地区。

抵押贷款网贷市场平台LendingTree的首席经济学家Tendayi Kapfidze表示，利率上升可能令美国购房者借贷额度较一年前减少了10%，由于大多数买家的购房预算是基于每月付款，买家有能力参与竞争的中位数报价会逐渐下降：

“这意味着在每个报价节点参与竞争的买家数量都在下降，从而减少了需求，将对房屋销售数量产生直接影响，并将随着时间的推移延缓房价上涨的步伐。从2012年以来，美国房市价格增量一直超过收入变化，这不是一个可持续的水平。

美国西部最大的独立房地产公司温德米尔（Windermere Real Estate）的首席经济学家Matthew Gardner表示，多年高于平均水平的住房价格增长严重影响了西雅图地区的购房负担能力：

“我相信我们已经达到一个拐点，房屋价值的增长可能会放缓，直到收入能够赶上来。”

近期经济数据也支持了“美国房市将迎来拐点”的观点。华尔街见闻曾提到，美国6-8月的新屋销售数量不佳，7月修正值创一年新低，6月曾出乎市场意料地创八个月最低。8月新屋房价中位值跌至32.02万美元，持平了6月所创的去年2月以来最低水平。

同时，占美国房市比例绝大多数的成屋销售总数，截至今年8月意外连降了四个月，美国住房库存在三年来首现增长。标普/凯斯席勒全美房价指数在7月年化涨幅6%，逊于前值，20座大城市房价指数也是连续第四个月同比增速放缓，并刷新2017年8月以来的11个月最低。

这些都反映了需求端的疲软，开始影响到美国高企的房价。需求疲软除了与抵押贷款利率上涨至多年高位有关，也受薪资增速相对疲软影响。

金融博客Zerohedge援引佛罗里达大西洋大学和国际大学的最新研究称，目前对大多数美国人来说，租房比购买房产更划算。然而房屋租赁平台RentCafe和房产研究及信息服务平台Yardi Matrix的报告显示，全美252个城市中，逾220个（89%）的房租出现上涨，8月平均租金同比上涨3.1%，创18个月最大涨幅，并升至创纪录的1412美元。