万科年报出炉，这几个细节值得关注！

如果要评选房地产媒体人最为期待的年报发布会，碧恒万，当属第一阵营。

3月17日晚，万科终于正式发布了2019年的全年业绩报告。

作为第一家召开业绩发布会的TOP3房企，自然是吸引了不少外界的目光。

因受疫情影响，这次会议采用了线上直播和电话连线提问的方式。

一个半小时的媒体发布会中，我们可以发现几个细节，比如说：

万科这次很少提及甚至一笔带过全年的销售业绩，着力强调现金流连续11年为正。

另外，会上也花了大篇幅介绍了万科物业和物流的发展情况。

01

销售业绩一直都是房企的牌面。

在过去几年的房地产爆发期，龙头房企的业绩实现了三千亿到六千亿的翻倍式增长，千亿房企数量也在频繁刷新。

不过这次万科的业绩发布会却“雪藏”了2019年的全年销售金额和销售面积。

在提供给媒体的新闻通稿中，也仅是篇中很短的一段文字进行介绍。

年报数据显示，万科2019年累计实现销售金额6308.4亿元，销售面积4112.2万平方米，分别同比增长3.9%和1.8%，业绩增速大幅放缓。

通过比照前几年的业绩增幅数据，2017年同比增长45.3%，2016年为39.5%。

而到了2018年以后，业绩增幅下降至14.5%，2019年更是仅有3.9%。

表面看这样的业绩似乎拿不出手，至少不值得一提，但这并不意味着万科的发展力度放缓了。

除了业绩增速放缓之外，万科2019年的利润规模也出现放缓趋势。

2019年，万科整体营收规模继续保持增长，全年实现营业收入3678.9亿元，同比增长23.6%。

但相比营收的增长，2019年万科利润规模的增速放缓显著、利润率指标有所降低，增速较2018年的逾30%有明显降低。

简单的说，任何行业发展都有瓶颈期。

在房住不炒背景下，企业拿地卖房处处受拘，加之龙头房企本身的业绩基数较大，在此基础上再次实现翻倍，确实有点强人所难。

如果将业绩发布会看作是房企品牌发布会，那销售业绩必然不再是卖点，而连续11年现金流为正，更能展示出企业发展的稳健和抗风险性。

不过其中有一个亮眼的数字是，2019年万科实现经营性现金净流入456.9亿元，连续实现11年经营性现金流为正。

年末持有货币资金1661.9亿元，远高于一年内到期的流动负债总和938.9亿元；净负债率33.9%，继续处于行业低位。

用一句话来翻译，万科其实“不差钱”。

02

从2018年的“活下去”，到2019年的“稳住基本盘”，万科始终有着未雨绸缪的危机意识。

事实上，在巩固基本盘之外，万科也在做好服务商这条路上，进行了多元探索，比如物业、物流、商业、教育、冰雪产业等等。

目前来看，万科95.9%的业绩收入仍然是来自于房地产开发业务。

这与其2019年强调的“稳住基本盘”战略基本一致。

而多元化发展不仅是万科，也是其他房企近些年来热衷的方向。

万科的多元业务里，最受关注的还是万科物业和物流。尤其，对于万科物业上市的猜测与讨论从未间断。

数据显示，2019年万科物业营收首次突破百亿达到了127亿元，同比增长29.7%，累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%。

新拓展项目的年饱和收入（指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入）54.06亿元，同比增长33.13%。

2019年12月，万科物业和戴德梁行签约成立合资公司。

公开资料显示，万物戴德梁行在大中华区的商业物管和设施管理的项目覆盖80多个城市，管理物业项目超1000个。

疫情期间，万科物业还招兵买马，启动了一场2万人的招聘计划。

在物业管理成为行业新风口，物业服务作用尤其被看重的当下，万科物业的是否计划上市又被重提。

但在昨天的业绩会上，郁亮很明确的表态：“万科（物业）暂时没有上市计划，或者说在相当长一段时间内没有上市计划”。

同时他认为，疫情过后，物流、冷链将有很大机会。

财报显示，万科旗下万纬物流经过近5年发展，服务客户超过850家。

截至2019年底，万纬物流已进驻44个城市，获取138个项目，其中高标库123个，冷库15个，可租赁物业的建筑面积逾1086万平方米。

已经做到了高标仓规模国内第二，冷库规模国内第一。

未来，相信各地将对仓储物流设施更为重视，万科物流仓储业务也将迎来新的发展。

03

在发布会刚开始没多久，同步发出的一则人事变动消息引起了大家关注。

公告称，王文金不再兼任万科执行副总裁、财务负责人。

张旭也不再兼任万科执行副总裁、首席执行官。

不过，除了万科董事会主席郁亮、总裁兼首席执行官祝九胜、董秘朱旭，王文金和张旭仍以董事身份列席了本场发布会。

我们在发布会的列席高管中看到了公告上的主角：新上任的执行副总裁、财务负责人、38岁的韩慧华。

郁亮对此解释：万科一直鼓励优秀的将领去前线带兵打仗。

他表示，王文金将“继续从事综合度更强、复杂度更高的管理工作”，张旭则“集中精力带领物流业务和海外业务再上新台阶”。

万科的人事调整名为“大江大海”计划，旨在组织重建和事人匹配，让水活起来。

万科试图打破传统的从上往下的金字塔层级式管理架构，变成相对扁平化去中心管理模式。

2020年初万科的区域人事调整力度其实很大，涉及了十多个城市的人员变动。

去年年底，覆盖北方区域、南方区域和上海区域在内涉及14个城市的总经理，出现了大规模的人事调动，任期从2020年1月1日生效。

这样的动作，不过是冰山一角。

当前，万科的业务架构分为5BG（事业集团）和6BU（事业单元）。

5BG分别是南方区域、北方区域、上海区域、中西部区域四大区域，再加上物业服务。6BU则指的是商业地产、物流、长租公寓、冰雪度假、海外业务及梅沙教育。

针对万科先进的企业发展战略，需要组织的调整来适应其目前的战略提升。

无论是企业的业务架构，还是人员的频繁变动。

所有行为都可以理解为，万科通过“收敛聚焦”，以保证自身能够在未来“活下去”，因为这才是万科最大的“基本盘”。

危机意识强烈的万科认为，行业“白银时代”已进入深水区。任何突变因素，都会带来挑战。

郁亮对此感慨称，万科2018年秋季例会提出'活下去’是居安思危。

没想到，今天“活下去”成为特别真实的存在。他表示，万科将一如既往、保持警醒，坚持在变化中寻找可能的机会。