聊民法典104：催告业主支付拖欠物业费，不再要求必须书面催告
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《聊民法典系列》是李立律师的读民法典笔记
聊民法典104：催告业主支付拖欠的物业费，不再要求必须书面催告
第二十四章 物业服务合同
物业服务合同这一章，是《民法典》新增的立法内容。在原先的《合同法》中，典型合同并不包括物业服务合同。之所以立法将这类合同单独列章进行规范，原因是现实的需求。物业服务合同的运用、物业服务纠纷诉讼的数量以及物业服务合同与民生的密切相关度，都是催生这类立法变化的直接原因。
在《民法典》实施之前，有关于物业服务合同的法律适用主要分布在三方面：第一是适用《合同法》总则部分的法律规定；第二是适用国务院颁布的行政法规《物业管理条例》中的内容；第三是参考司法解释，即2009年最高人民法院发布的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。目前，其中的司法解释已经进行重新修订，并且于2020年12月29日发布，修改的幅度相当大。
《民法典》本章的内容，很大程度上参考和吸收了上面提到的这些法律法规和司法解释的内容。
相关司法解释，这次修订的幅度相当大，主要原因并不是实际规范有大数量的调查，而是因为原来的司法解释的很多内容已经被《民法典》直接吸收为条文内容了，因此司法解释不需要再重复规定。
第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
本条是关于物业服务合同和物业服务人的定义。这个立法内容在之前的法律法规和司法解释中都是没有的，这是新的立法内容。
法律法规以及相关规章规范的用词，也是有明显变化的。在2007年《中华人民共和国物权法》颁布前，常见的提法是“物业管理合同”。《物权法》首次在法律中使用了“物业服务企业”的提法，随后国务院也跟时将《物业管理条例》中的相关表述也改成了“物业服务企业”。这是时代和认知的进步，这也符合物业服务合同关系的本质，本质是服务，管理只是手段之一。
本条的定义明确了：
- 物业服务合同的合同主体是物业服务人和业主。业主委员会并不是合同主体。
- 物业服务合同的客体是提供物业服务，并不是管理业主。
第九百三十八条 物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。
“一般”，表示本条第一款内容只是一种示范性的规定，并非强制性的规定。
物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。
本条第二款的内容是吸收了修订前的司法解释内容，2009版的物业服务纠纷司法解释第三条中有规定“……物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”在表述上删除了“服务细则”，实质上没有变化。
此处，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，包括订立合同时的承诺，也包括合同履行过程中的承诺。
所谓“公开作出”，例如在小区内张贴公告或者以某种意图让所有的业主知晓的方式作出承诺。假如只是对于小区内个别业主私下作出一些承诺，不能适用本条第二款的内容。
物业服务合同应当采用书面形式。
物业服务合同为要式合同。
第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
本条内容，是直接吸收了2009版的物业服务纠纷司法解释第一条的规定。
业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
根据合同签订的主体和时间段不同，通常来说，物业服务合同可以分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。
前期物业服务合同，是一个很特殊的合同。假如从意思表示、委托代理这些角度深入研究下去，那么很难非常清楚地说明为什么一个业主没有选择权而形成的物业服务合同会对业主具有法律约束力。但是事实上，前期物业服务合同的存在又是现实的必需品，没有这个过渡时期的物业服务合同，对于开发商和业主来说都是无法想像的事情。这就是法律的特点，它是根据现实需求而产生的，并不一定非得在逻辑上说透才能立法。
业主委员会，从法律关系来说，是受业主大会的授权，代表全体业主与物业服务人订立物业服务合同，业主委员会本身不具有民事主体资格，但是根据法律和司法解释，它有诉讼主体资格，这也是现实需要。
业主大会是业主自治的权力机关，是根据法律法规的规定成立的。关于业主大会的法律性质以及与业主之间的法律关系，《民法典》在第六章“业主的建筑物区分所有权”中有明确的规定。
第九百四十条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
本条立法直接吸收了国务院《物业管理条例》第二十六条的规定，即“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”
这也是前期物业服务合同的特殊性的一种体现。在前期物业服务合同中可以约定服务期限，但是，当发生本条所规定的情形时，有关服务期限的约定即不再产生效力。
第九百四十一条 物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。
物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
本条内容是吸收了《物业管理条例》和2009版物业服务纠纷司法解释中的规定：
《物业管理条例》第三十九条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
2009版司法解释第二条中规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；……”
物业服务人与第三人约定，因第三人之原因导致物业服务人未能履行物业服务合同义务而违约的，应当由第三人向业主赔偿，该约定亦对业主不发生效力。
法律禁止物业服务人将全部物业服务事项转委托给第三人，因为物业服务合同是基于业主对物业服务人的信任而成立的。
第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
本条规定的内容，也物业管理条例的规定以及现实的实践基本是一致的。
第九百四十三条 物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
本条规定的物业服务人的定期报告义务，一是服务的应有之义，二也是《民法典》第二百八十五条规定的监督义务的具体体现。第二百八十五条规定，“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。……”
第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
本条第一款是吸收了2009版司法解释第六条中的部分内容。
“以未接受或者无需接受相关物业服务为由”，现实最常见的是以未实际入住为由。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
2009版司法解释第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”
此次司法解释修订后，结合本条第二款的规定，从文字表述来看，法律不再要求催告的形式必须是“书面”的了，这也是针对通讯应用时代变化的变化。因此，物业服务人只要能够有效举证，以非书面的方式进行的催告也是法律认可的方式。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
本条第三款沿袭了现有的规定和做法。这是立法保护业主基本生活条件的考虑。