土地、房产等不动产登记常见问题解答（收藏有更新）
写在前面的话：2015年以来，从登记小白到略有心得，已在国家报刊发表不动产登记论文37篇，在《中国自然资源报》开设政策答疑专栏，在《中国不动产》开设“实务与法”专栏，作为《中国国土资源经济》的审稿专家，为土地登记代理人和外省不动产登记竞赛出题，也算受到一定认可。很多人问我是怎么做到的，特别是刚才其他处室轮岗过来的，感觉老虎吃天，无从下口。我的经验主要有两点，带着问题学习和整合性输出，简单的说，就是提问题和写文章回答。开始的时候是由于不动产统一登记后有诸多待解问题，各地咨询询问的案例很多。自己开始也是两眼一抹黑，带着这些问题到谢在全、史尚宽等法学大家的经典著作中寻找答案。由于带着问题看书，有的放矢，对理论的理解比较有体会，也寻找到相关的理论支持。特别是由于省内有几宗登记案件二审败诉，进一步要求自己在解答的时候更加谨慎，回答要有最高法院判例支持，也要有法律上的依据或者法理上的支持，甚至还要找到比较法上的依据。由于相同的问题问的人多了，比如撤销登记等等，就开始将回答的内容进一步整合后形成文章。感谢上述刊物一开始就接受我的文章，进一步鼓励了我继续笔耕不辍，就相关问题进行深入学习研究。慢慢的发现一个个问题的知识点可以相互联系构成了网状的知识网络，每个问题都可以深入追究下去，底层的基础理论和思维是一致的。所以后来在培训中提出不动产登记思维的概念，并借用武侠小说的概念，将包括物权法基础理论在内的不动产登记思维称为内功心法，提出只要掌握了内功心法，可以面对大部分的登记事项，不再需要“每事问”。因为基础的理论是相通的，所以要明白案例背后主要是什么问题，映射到什么理论，根据相应的理论来解决。
这是我近年来不动产登记文章的汇总，很多文章都涉及好几个问题和案例，列于此，希望有俾大家。
4、何种情况下夫妻一方可以单独申请不动产转移登记
5、何种情况下必须夫妻双方一同申请不动产转移登记
13、什么样的公证材料能直接办理继承转移登记
五、不动产更正登记
1、海域使用权和土地使用权为什么会重叠
5、何种登记错误属于物权法规定需要担责的登记错误
6、登记机构要审查民间借贷合同的合法性和有效性么
7、民间借贷合同被认定为无效登记机构是否需要担责
8、自然人借贷合同是实践合同，办理抵押登记是否违反抵押权的从属性
10、贷款合同展期是否可以办理抵押权变更登记
11、贷款展期申请抵押权变更登记是否影响后顺位抵押权人利益
银行续贷时如何保留抵押权顺位探讨
13、担保金额超过主债权金额，能否办理抵押登记
部分、共同、超额、自然债务、赌债、融资租赁等疑难抵押权如何登记
16、赌债、赌债等不法原因债权能否办理抵押登记
部分、共同、超额、自然债务、赌债、融资租赁等疑难抵押权如何登记
22、债务延期办理抵押权变更登记是否需要后顺位抵押权人同意
银行续贷时如何保留抵押权顺位探讨
27、在建建筑物的抵押范围以何时为准
法院判决履行不动产转移登记法定职责如何登记