中国首个盈利的田园综合体（深度剖析）

来源：搜狐精选

田园东方，位于无锡市阳山镇，是国内首个田园综合体，也是中国首个田园主题旅游度假区。

在不到五年的时间内，不仅探索实现了项目的有效运转，还以此为样板在全国范围内进行了五个城市的铺点建设，组成了内涵丰富的功能群落，完整呈现了田园人居生活，已成为长三角最具特色的休闲旅游度假目的地。

▲项目鸟瞰图。项目规划总面积约为6246亩，由东方园林产业集团投资50亿元建设，于2013年4月初启动建设，计划于五年内全面完成。

▲项目区位图。无锡阳山田园东方项目位于“中国水蜜桃之乡”无锡市惠山区阳山镇核心区域，区内交通发达。无锡市阳山镇拥有桃园、古刹、大小阳山、地质公园等生态自然景观。位于长三角经济圈的阳山镇近郊区域，交通便捷且拥有丰富的农业资源和田园风光。

▲核心理念：复兴田园，寻回初心。项目以“美丽乡村”的大环境营造为背景，以“田园生活”为目标核心，将田园东方与阳山的发展融为一体，贯穿生态与环保的理念。项目包含现代农业、休闲文旅、田园社区三大板块，主要规划有乡村旅游主力项目集群、田园主题乐园、健康养生建筑群、农业产业项目集群、田园社区项目集群等，打造为以生态高效农业、农林乐园、园艺中心为主体，体现花园式农场运营理念的农林、旅游、度假、文化、居住综合性园区。

▲总体规划图。分为现代农业、休闲文旅、田园社区三大板块，主要规划有乡村旅游主力项目集群、田园主题乐园、健康养生建筑群等。规划为典型的互融开发模式。

现代农业板块:：四园 四区 一中心。

四园

有机农场示范园:1.科技研发与成果孵化中心;2.标准化育苗中心;3.智慧果园;4.有机水蜜桃种植示范区;5.富硒桃种植示范区;6.新品种水蜜桃种植示范区;7.水蜜桃标准化种植。

果品设施栽培示范园：1、水蜜桃设施栽培示范区2.优质蜜梨果园3.优质枇杷果园4.特色柑橘果园5.优质猕猴桃、葡萄果园6.水蜜桃标准化种植

有机农场示范园：水蜜桃生产示范园、水蜜桃标准化种植果园

蔬菜水产种养示范园：1.设施蔬菜2.露天蔬菜3.水产养殖区4.水蜜桃标准化种植果园

四区

农业休闲观光示范区：1.蜜梨采摘园2.枇杷采摘园3.柑橘采摘园4.猕猴桃葡萄果园采摘园5.水蜜桃采摘园

苗木育苗区：1、设施大棚2、露天育苗区

产品加工物流园区：成品仓库及物流管理中心

现代农业展示区：1.高标准农田（果园）示范区2.景观农业示范区3.生态环境规划之水循环氮磷拦截池

一中心

园区综合服务中心1、管理服务、信息、教育中心2、专家院士研究工作室

资源再生中心：1、生态有机肥生产基地2、有机栽培基质种苗繁育基地3、公用设备和设施

休闲文旅板块：以“创新发展”为思路，目前已引入拾房清境文化市集、华德福教育基地等顶级合作资源。其中，清境拾房文化市集是田园东方携手清境集团共同缔造的一座田园创意文化园，着手重新梳理阳山的自然生态和拾房村的历史记忆，还原一个重温乡野、回归童年的田园人居，由自然体验区、生活体验区和文化展示区三个部分组成，包含拾房书院、井咖啡、绿乐园、面包坊、主题民宿、主题餐厅等。

田园社区板块：田园东方社区板块的产品以“新田园主义空间”理论为指导，将土地、农耕、有机、生态、健康、阳光、收获与都市人的生活体验交融在一起，打造现代都市人的梦里桃花源。

▲服务特色：特色专业的旅游服务和会员制度假体验服务，提供全面的生活和度假服务，是长三角最具特色的休闲旅游度假目的地之一，主要表现如下:

1、打造特色文旅产业，包括婚庆公园、露天剧场、桃花源商业街、汤泉花语客栈等丰富的文旅产业，提供包括采摘、垂钓、庭院中的小型游憩设施、生物动力有机农场等服务，提供特色的个性化旅游服务。

2、加强慢行系统建设，包括步行系统、非机动车系统和水上观光系统三部分。沿景区内道路、主要河道驳岸均设置人行通道，形成宜人的步行网络系统。自行车通道沿景区道路设置，景区内还将设置公共自行车系统。

3、建设亲子活动基地，绿乐园包括白鹭牧场、蚂蚁餐厅、蚂蚁农场、蚂蚁王国、蚂蚁广场，以及窑烤区和DIY教室等。完整呈现田园人居生活，打造长三角最具特色的休闲旅游度假目的地。

▲运营模式。打造生态、生产、生活的三生的产品功能，通过农业、加工业、服务业的有机结合与关联共生，实现生态农业、休闲旅游、田园居住复合功能。

▲盈利模式。项目以区域开发的思路来开发，前期通过小尺度配套物业确保持久运营。首先以文旅板块顶级资源引入提升土地价值，旅游消费和住房销售同步进行的旅游 地产综合盈利模式。后期进行配套完善，做到良性循环可持续发展。整个项目采取开放式的运营模式。

总结:“田园综合体”是指综合化发展产业和跨越化利用农村资产，是当前乡村发展代表创新突破的思维模式，是实现乡村现代化和新型城镇化联动发展的一种新模式，是培育和转换农业农村发展新动能，推动现有农庄、农场、合作社、农业特色小镇、农业产业园以及农旅产业、乡村地产等转型升级的新路径，具有广阔的发展前景。

1、田园综合体需要有自己的产业链

田园综合体经济技术原理，就是以企业和地方合作的方式，在乡村社会进行大范围整体、综合的规划、开发、运营。开发者不是针对一家一户，进行业态打造，而是结合整个村落的现状，通过优势、劣势分析，在充分对比的基础上，进行统一规划，统一设计。

田园综合体不同于以往，划定一个农业产业园区，进行招商引资，项目上马就完事儿了。这样各个项目之间是割裂的，缺乏有机联系的。田园综合体是以企业为主，政府搭桥，农民参与，多方共建的开发方式，有利于产业规模化、集聚化发展，形成乘数效应，培育自己的基础产业，以基础性产业带动非基础性产业(第三产业)的发展，从而形成良性循环。一、二产业的发展，促进了周边人口前来就业定居，又产生了新的消费需求，为服务行业的发展提供了市场，整个一二三产业链的循环就建立起来了。

2、留的住人的综合体，才是成功的

田园综合体的出现，为乡村人口回流创造了条件。田园综合体的初心是发展经济，发展经济的路径是产业，上面我们提到了如何发展产业，在这里亮眼辩景就不再阐述，如何将田园综合体打造成一个反磁极中心，吸引人们尤其是青壮年来乡村安家落户?这就成了我们解决乡村发展问题的核心。

田园综合体会培育自己的产业链，产业发展起来了，提供的就业岗位多了，前来工作的人自然而然就会积聚起来，原住民、新住民还有一些流动人口，成了开发者必须面对的问题，要正确处理三者之间的矛盾，就需要加快完善配套服务设施，配套服务设施分为两块，一块是居住发展带、一块是社区发展网;总而言之，要想留住人才，就得展开人居环境建设。

人居环境建设，无外乎两点，物质基础是核心，精神需求是关键，这是乡村自下而上城镇化的基础，也是促进“人的城镇化”的基础。通过产业融合与产业聚集，形成人员聚集，形成人口相对集中居住，以此建设居住社区，构建了小城镇化的核心基础。

对于常年工作和生活在田园综合体中的居民来说，需要一整套的工作、生活服务设施，来满足定居者的物质文化需求。配套社会发展网必须要有服务于农业、休闲产业的金融、医疗、教育、商业等等，我们称为产业配套。而与此结合，服务于居住需求的居民，同样需要金融、医疗、教育、商业等等公共服务，由此，形成了产城一体化的公共配套网络。田园综合体最终形成的是一个新的社会、新的社区。

3、文创是内涵

当前社会，随着城市的过度发展，城市病逐渐凸显出来，千篇一律的城市建设，也使得人们开始逐渐将目光投入到乡村上，希望从乡村的留存中寻找在城市中早已消失不见的中国传统文化。也就是人们常说的，盛世中国需要盛世乡愁。

反观乡村，越是偏僻的地方，留存的东西越多。云南的丽江、山西的平遥因荒僻而存留，又因为存留而成为人们寄托心灵的地方。乡村作为中国农业文明的精华，她的选址、布局以及整个肌理和历史文脉都承载着中国传统哲学“天人合一”的思想。

可以说，一个充满活力的传统村落，生活习俗、建筑风貌、生产方式就构成了一部活的历史。我国地大物博，不同地方的农村，有着自己不同的文化传承和民俗风情，正是有了这个文化，农村才会拥有自己的灵魂，成为无形的文化纽带，将世代生活在这片土地上的人凝聚在一起。

开发者通过挖掘历史文化元素，与新型兴产业进行融合，用新的创意加持，在传承的基础上，不断延续新的东西，与时俱进，用文化内涵来提升产业价值，既延伸了产业链条，又形成了自己的独特魅力，使整个村落真正的“活”起来!

田园综合体其实就是农业特色小镇和美丽乡村建设的升级版，是其理念的进一步深化和拓展。从以上论述的几个点不难看出，田园综合体就是宜业 宜居 文创的综合发展模式，它不单单是简单的物质环境规划，更是体现以人为本理念，以生活、就业为导向的现代化的新型社区。