物业公司生存报告。
物业好坏，可能是评判一个小区好坏的重要标准。
很多人不以为然，他们认为只要有个窝住就可以了；但对于有些人来说，住的问题早已解决，他们想要住得更加体面，活得像上层人士一般。
每个人都想要更好的服务体验。
其实在你选择购买开发商的楼盘产品时，就早已分出了物业好坏，每个人心中都有一杆秤，每个人内心的“评价标准”都不同。
很多人心中的一杆秤是这样的：
我是住别墅的自然就应该和同价位别墅的物业相比，我是住高层的自然和高层同价位的物业相比。这种理论是对的，也是不对的。
同一架飞机从重庆到三亚的飞机，有人坐头等舱，有人坐经济舱，他们获得的座位空间是不同的，自然消费体验不一样，甚至服务程度都有一点不同。
但是有一位经济舱的乘客就会说：这次和我上个月飞海南的航班相比，同样是坐的经济舱，却少了一个服务。
什么服务？
上次的经济舱有主动送毛毯服务。
为何同样是从重庆飞三亚，这班飞机的经济舱就不主动送毛毯呢？
原来上一次这位乘客坐的是B航空公司的航班，上次是A航空公司的航班，航空公司不一样，服务水准不同，大家能理解。
那么我们也就能理解：同样是一个板块的住房，同样是高层塔楼，物业品牌不一样，服务水准不同的道理了。
每一个物业公司的服务能力不一样，服务水准不同。遇到好的物业公司，算是这个小区业主的福气；如果遇到差的物业公司，那居住者的体验肯定不好。
本文，就和大家聊聊物业公司的服务能力问题，一起探讨下是否有办法促进下这个行业发展，共同提高我们的居家生活品质。
01 物业分级。
十年来，我在重庆跑了很多个楼盘，对重庆的物业水平还是有一定的了解。随着人们经济水平的提高，各个新小区的物业水准都在逐步提高。
有些物业做得确实很好，也有很多物业也确实很一般，甚至会有很多不合格的物业，和业主之间有扯不完的纠纷。
我认为，重庆现在的物业水准可以分为三个层次。本文为了好辨识，我们把他们称之为：
1、优秀物业：A级物业；
2、一般物业：B级物业；
3、不合格物业：C级物业；
备注：这里的ABC级与建筑单位、装修公司资质没有任何关系，仅可用于本文阅读。
开发商自持的物业公司通常来说要好点，因为他们在市场上的还有新项目销售，多多少少还是会考虑口碑的因素，所以他们会补贴一部分钱进来，就是要一个业主满意的口碑。
但那些外包的物业公司，产生C级物业公司的概率就要大很多了：
因为他们没有房子要销售，基本上没有什么后顾之忧，如果能赚钱就接来做，不能赚钱就走人。所以这样的外包物业公司，很看重业主的大修基金和物业管理费这两部分钱。
对于大修基金，他们的动用的理由千奇百怪。他们一会儿找个车库栏杆坏了为由，一会儿又找个小区需要警示牌等哭笑不得的理由，总之都是要想方设法的把大修基金动用了，然后走人去下一个小区干活。
这几乎是目前C级物业公司的行业现状。
对于这样的物业公司，小区业主往往会抱成一团，并且与它据理力争。但是催缴物业费，似乎就成了他们眼中的“板上肉”，好多C级物业公司就指望这个钱来给员工发工资，
这些物业每月会给你发短信、打电话催缴物业费，搞得像你欠他什么似的。
怕麻烦的有钱人会很爽快的把费用按时交上。遇到些长期拖欠物业费的麻烦业主，这些物业也是没有办法，他们会试着来你家收取物业费，敲门甚至在门口堵你缴费，甚至还使用短暂的停水电气，以此要挟业主缴费。
并且随之而来的是，他们会开始不认真干活了。
穷且发不起工资，会逐渐成为他们不认真干活的理由。
你们想过为何小区业主不交物业费吗？
这种C级物业在小区物业管理上，其实是没有摆对自己的位置。他们做事情的积极性取决于业主付物业费的积极性。
如果每个小区的业主都按时交纳物业费，甚至提前一年把物业费交了，我相信他们做起服务来，不会有太大的问题。但是一旦要涨物业费的时候，出来几个业主号召大家拒交物业费，那么物业的积极性也会受到打击。
有人会认为物业费涨价应该有涨价的理由，是不是要达到一定标准才能涨价？其实，这句话说得对，也说得不对。
说这句话要看时候：
如果刚开始是2元/㎡的物业费，一年后就要涨成3元/㎡的物业费，自然小区业主不交物业费是对的。但如果刚开始是2元/㎡的物业费，五年后考虑到通货膨胀要涨成3元/㎡的物业费，这个时候是应该支持的。难道只允许你的工资上涨，物业的人员工资就不应该上涨吗？
进来时是2000元钱，五年后还是2000元钱。
谁会做这份职业呢？换作是你也会辞职不干，或者马虎了事。
五年前阿姨打扫清洁的时候，是跪在地上在擦地板，小区绿化做得很好，树叶茂盛且错落有致；五年后阿姨打扫清洁的时候，是站在随便擦一擦，小区绿化随便搞搞马虎了事，枯枝败叶让人见了就心烦；
所以，你得思考是否应该给物业公司合理的涨点物业费了？或者说，物业是否有足够的理由说服业主上涨物业费？
C级物业并不是真正的坏物业，坏物业是缺少一套完善的物业管理机制。从来就没有不合格的物业，只要有一套好的物业管理机制，坏物业也会变为好物业。
所以，不要等到物业要开涨物业费的时候，再来思考如何从C变为B，甚至升级为A级物业的问题。因为这个时候大多数业主已经开始团结起来了，业主心理积累已久的怨言终于爆发出来了：
我要换物业！
问题在这个时候，是解决不了的。
这一点毫无疑问是对的！
为何这么说？我们先来举个栗子：
在古时候，进入巴蜀一带多走水路，但是巴蜀水路纵横交错，三峡一带险滩又多。所以很多时候船行逆水，吹上风就挂满帆，如果风小，就喊着号子或划桨或摇橹。如果是满载又没顺帆风，便只有拉纤了。
（来源：史客儿，老照片∣清朝末年的川江纤夫）
川江纤夫拉船时整齐地背着僵绳，发出惊天动地的吆喝，这是人们常说的“川江号子”。在这群人里面，有个人是一群纤夫请来的监督者，专门监督他们谁没有出力拉船。
大家以为这个人是这群纤夫的老板？错了，这个人是这群纤夫的“工人”，他被称作“监工”。因为付钱的人是纤夫，大家付钱给他的目的是：“为了更好的监督，谁没有出力拉船！”
所以，受禄者是服务者，不管他站的位子有多高，他也只是纤夫们雇来的工人，监工在监督纤夫的同时，也起着带头喊“号子”的作用。
同样物业管理这块也不难理解，一个小区业主请了一群人来帮忙打扫小区卫生，负责小区安全，并做好小区绿化和电梯，车库，商铺等公共区域的管理工作。
如果你做得不好，我可以换一个物业公司。
也许这些C级物业公司会通过更换公司名字，以此来“洗白”过去的黑历史。所以这里建议各位业主在换物业时，尽量选择老牌物业公司。
这里顺便提一下更换物业公司的流程：业主首先得成立的业主委员会，召开业主大会，三分之二以上产权人进行表决（面积也要在三分之二以上），三分之二以上业主参加表决人同意更换物业服务企业，就可以进行更换。
业主有选择物业的权利，所以物业是业主的工人，而不是业主是物业的租客，这一点很重要。
如果物业不能摆正自己的位置，很快会陷入与业主的各种矛盾之中。
1、电梯问题。
电梯是属于小区业主。众所周知，我们购房者在购房时，都为“公摊面积”花费了一笔费用。而“公摊面积”就包括了电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。
聊个题外话，前段时间大家对开发商是否应该按照“公摊面积”计价进行了热烈讨论。有人甚至给出了一个较为合理的“公摊面积”计算公式：
1）1-8层楼梯楼的话，公摊面积比例在10-15％算正常；
2）9―19层左右电梯楼的话，公摊面积比例在15-20％算正常；
3）20―33层左右电梯楼的话，公摊面积比例在17-23％算正常。
大家可以拿着这个去比对自家产权上公摊面积所占比例，这个比例如果过大或者过小都不合适。比例过大了，自己实际使用的套内面积过小，给人感觉有点浪费了空间；比例过小了，又会感觉很拥挤，就像重庆早年修的那些渝中塔楼，二梯十几户人居住，居住体验感很不好。
回过来说，电梯、过道这些肯定是属于小区业主共同拥有的区域，不容置疑！
但是，就有物业拿着业主公摊面积去做广告招租获利不菲，而诸多业主都还一直被“蒙在鼓里”。其实电梯内外的广告收益，应全部归业主所有。
比如入户大厅电梯间的框架广告，还有电梯内的框架广告以及电梯门上的画面广告。
为何业主都选择默认其存在？
最主要的原因是：业主根本不晓得这属于自己家的财产！
一般业主都以为关上家门之后，家里的一切都是私有财产，而家门外的都是公共财产。可是很少有人关注到电梯上的公共财产，被物业私自拿去出租给广告公司了。
我们允许广告的存在，但不允许物业私自出租广告位。
要谈可以，来找我们业主委员会谈！其收益必须由小区业主共分！
老一点的小区，你们不都说电梯经常坏吗？保养费用不都一大笔吗？就把这个钱存起来，拿来做电梯的维护费用。不要动不动就来动用业主的“大修基金”。
这笔账可以简单的算一下：
据行业人士分享，我们一副电梯框架的画面广告一个月物业处的收益在500-1000元不等，入住率越高的小区物业收益越高，品质越高的小区物业收益也越高。广告公司拿出去卖多少我们不管，那是别人该得的。我们就拿物业处的较低收益500元/月作为核算标准。
A、我们来算算一栋楼电梯内的广告收益：
一副画面广告500元/月，一年就是6000元收益；
一部电梯内的可以挂3副框架广告，一年一部电梯内的框架广告就是18000元收益；
一栋楼一般有3部电梯，一年就是54000元收益了；
B、我们再来算算一栋楼入户大厅的框架广告收益：
一栋楼不仅仅只有电梯内的广告可以卖钱，还有入户大厅的广告可以卖钱，入户大厅的广告是固定位置，应该要好一点，按照1000元/月收费不为过，这一年一栋楼就是12000元收益；
C、我们再算算一栋楼入户大厅的电梯门广告收益：
现在电梯门上的广告也没闲着，还可以租给广告公司赚钱，这个画面大，给人的冲击力极强，深受广告主喜爱。按照一部电梯1000元/月计算不为过，三部电梯一年就是36000元收益。
我们一起把一栋楼的电梯收益加在一起算算有多少？
54000+12000+36000=102000元！
如果收个5年的时间，这就是510000元的收益了。
好吧，你说不可能广告一直都会有吧，总有几天几个月卖不出的。对不起，我只能说你不懂广告这个行业。
广告公司要承租物业的电梯广告，基本都是按照年付费，不能按月付费。也就是说：
不管有没有铺满广告画面，物业都赚了全年的钱！
那么，我们再看看一部新电梯要多少钱？经过我们团队的市场调查发现，现在一部国产二三线新梯约20万元，人工费算上也不过22万元左右。也就是说：
一栋楼如果拥有3部电梯，其电梯广告五年的收益：
足够更换2部新电梯！
有人会说：你怎么不把日常电梯的维护费，电费和年检费算进去呢？
好吧我们就来算算这笔账：
现在电梯一般都是质保一年。超出一年之后每部电梯一年的维护成本价格从4000到6000不等，这里包含了人员工资、福利、管理费用等，大致组成是这样的：
（来源：热心网友hkzn163）
我们就按照一部电梯每月450元的维护费用计算，一年就是5400元，按照上面一栋楼3部电梯的模型计算，一栋楼电梯一年的维护费用就是16200元。
我们再来计算电费：
电梯每天大约耗能（注：楼层20 速度1.75 载重800 同步主机17KW 小区入住率超80%情况计算）E=(K1*K2*K3*K4)*P*T+E1
K1 平衡系数及平均载荷 取值0.8
K2 乘坐率 住宅楼单梯或并联乘坐率取0.3
K3 上下行系数 取0.5
K4 速度载重提升高度系数取0.5
P 额定功率
T 时间
E1 待机时耗能(控制系统、门机耗电、显示、照明)大约3KWH
E=0.8x0.3x0.5x0.5x17x24+3=27.48KWH
每天电费27.48x0.55=15.11元，一个月一部电梯电费预计在453.3元，一年费用在5400多元，三部电梯又是16200元。
我们再算上电梯年审的费用，经过市场调研我们发现-1至-5层400元，每增高一层+50元，一栋33层的高楼预计在2000元左右，三部电梯就是6000元左右。
好吧，我们把电梯维护费用，电梯耗电费用和年审费用加在一起算算是多少钱？
16200+16200+6000元=38400元/年
是的，如果同样运行五年，电梯的维护费用也就是192000元。
如果我们把电梯所带来的广告费用减去维护费用，业主还剩多少利益呢？
51万减去19万，业主还有32万元。
五年时间，电梯广告的纯收益都是32万元！
但是，我告诉你这种用电梯广告收益减去电梯维护费用的算法：
以上全错！
因为电梯维护费用早已包含进了物业管理费里面去了！
也就是说，51万的电梯广告收益应全部为业主所有，这个收益足以保证两部电梯正常运行。
我相信很多物业的朋友，都不愿意看到这个帖子，毕竟这些都是物业的“小九九”，没有点利谁会干物业嘛。
其实这笔账以前业主都没有认真和物业算过，把清洁卫生做好一点也没人来计较这些小钱。
但好多物业连清洁卫生都做不好，你说气不气人。
2、清洁卫生问题。
说起清洁卫生，这又是一肚子的苦水啊。我们来看看C级物业做的清洁卫生是什么样子的，这种服务之下，谁愿意交物业管理费？
给我印象最深的就是某西南城市第一大盘XX园，这家物业管理真的很混乱，因为是开放性小区，很多小摊贩直接把摊子摆进了小区里面，什么卖烧烤的，卖宵夜的，卖衣服的，每天早上一出小区地下全是油污。
最老火的是这个小区的车库。一进车库就可以闻到一股垃圾的味道，什么？车库里堆满了垃圾，这也是一大奇观！
（网络配图，实际图片就不曝光了）
除了车库垃圾之外，还有小区内外的垃圾成堆臭气熏天，也是经常会出现的问题。特别是物业和业主关系不和谐的小区，垃圾到处都是，经常没人处理。
楼梯间除了垃圾味道，还经常会发出一股尿骚味，每次从车库坐电梯上楼都要忍受这股难闻的味道。还有一些不明真相的粑粑......
求求你们绕了我们吧。
除了清洁卫生的问题之外，车库问题的争议也是颇受业主关注。
3、车库问题。
我们知道小区里的车库一般会分为三类：
第一类车库归属人防工程，则无论谁都无权售卖；
第二类车库属于业主公摊面积内，属于公共用地，则开发商无权出租或出售车位，应由小区业主委员会来决定车位的使用；
第三类车库归属开发商所有，那么开发商就可以进行处置，不管是出售还是出租。
接下来我们就来谈谈这三个大类。
第一类车库：归属人防工程，任何人无权售卖。
我们先普及下人防工程的意思：
众所周知，人防工程是一种有防护要求的特殊地下建筑，其常用的分类方式有以下几种：按抗力等级划分，工程可直接称为某级人防工程；按战时用途划分，可分为指挥通讯、人员掩蔽、医院、救护站、仓库、车库等等；按平时用途可分为商场、游乐场、旅馆、影剧院（会堂）等等；从工程构筑方式划分，又分为掘开式工程和坑地道工程两大类。（引用：百度百科）
经过多方收集资料，最终我搞清楚了：
人防工程归为国有资产，小区里的车库如果属于人防工程，其产权是国家的，任何人都不能售卖。
但是，谁投资修建的谁拥有其使用权和租赁权。
也就是说，小区的人防工程车库如果是开发商修建的，那么开发商有权利使用和租赁，但没有权利出售。而世面上很多开发商打着出售车库的广告，其实这是偷换了概念。这种车库属于人防工程，开发商根本就没有产权也无权销售，业主即使购买了也只有车库的使用权，有使用年限的。
第二类车库：属于业主公摊面积，应由小区业主委员会来决定车位的使用。
这种车库在世面上很少见到，我也很少在开发商销售新房的时候看到这种情况。一般车库都属于人防工程，不归任何人所有。除非你在购房合同上清楚的看到公摊面积有车库面积，否则属于人防工程的车库不归任何人所有。
这一类的矛盾主要集中在开发商设计时就将其作为小区配套设施，并且将整个地下车库(位)面积都分摊给业主，这种情况下车库(位)的所有权属于全体业主共有，一般只限于小区业主出租，不能出售。
但是，一般业主对于车库的惯有理解：
私家车位都要买或者租的。
就有开发商利用这一业主心理，进行再次“兜售或出租”车位。所以大家不妨再次查看下你的产权合同，有没有出现类似情况，把车库都纳入了公摊面积了，结果再次出售或出租给你用。
第三类车库：属于开发商所有，开发商可以进行出售或者出租。
这种车库未计入业主公摊面积的，车库、车库属于开发商所有，可以出售，但一般应当优先出售给小区业主。
总的来说，车库问题不仅仅是租售的问题，还有很多车库管理的问题。比如我们业主理解的车库就是停车的地方，但有些物业却把车库玩出了新花样：
这家小区的物业在车库里面隔几间屋子出来，把原本属于人防工程的车库用作商业用途，出租给外面的小摊小贩，以此谋取私利。结果还是被这家小区的业主举报了，并且也受到了当地政府的处理。
所以，我们业主们要团结起来，面对C级物业的违规行为就要举报并曝光，如果大家都选择“默认”，最终受到侵害的还是你自己。
4、其他问题。
我没有想到物业这个话题可以吐槽的地方居然这么多，真的让我大吃一惊！按照我的计划，本文应该还有门开方向问题、财产安全隐患、装修噪音问题、商铺管理问题、物管费乱涨价问题、顶楼私用问题和群租房问题。
真是罄竹难书！
虽然我不怕得罪你们，但是我也觉得“适可而止”吧，不要一棒子把所有物业都打死了。毕竟我们还是要共建“和谐社会”，凡事多往好的方向去想想。
为何会出现这么多问题？
我想以我这个原国企中层干部的思维，应该会归纳为以下几个方面：
1、缺乏监管机制。
2、缺乏反馈/评价机制。
3、热衷于物业费按照年收费。
4、没有竞争机制。
5、缺乏鼓励机制。
6、没有比较就没有伤害。
是不是有一种年终总结报告的味道？
我才不想把我的文章写成枯燥难看的“八股文”。我就说一点，也就是最重要的一点，只要这一点做好了，以上的问题全都不是问题：
换物业公司！
我们业主不要去为难那些清洁阿姨、楼栋管家、保安小哥什么的，他们每个月工资才这么一点，还要听业主说这么多的苦水，已经很难受了，如果再处理他们，恐怕就没人干活了。
反而是这些物业公司的掌权者，领了我们业主“老板”的物管费“工资”，却没有把自己的身份给摆正，整天把业主当敌人般对待，“围追堵截”业主收取物管费。
搞得好像我们欠他的钱一样！
明明你们是我们业主请来的“工人”，为何你们都不能摆正自己的位置呢？一帮“打工者”整天逼着你们的“老板”要工资，事情都没有做好，“老板”怎么会乐意付钱呢？
换位思考一下，各位C级物业老板们，是不是这样一回事？
为何会出现这么多问题？
归根结底就是C级物业公司太把自己当一回事了！
还有一个原因是C级物业公司的“洗白成本”太低，他们可以通过重新注册一家物业公司，再疏通另一个小区几个业主委员会的主要成员，又到新小区做起物业工作来了。
有没有什么办法可以稍微遏制下这种行为？
有的，比如建立一套优秀物业公司媒体推崇机制，经常组织物业公司参加线下竞赛活动，把各个物业公司的保安拉出来走走正步，让各位管家保持微笑姿态不动，看谁坚持得久等方式。
鼓励一批做得好的物业公司，多颁发一些奖项。同时对于优秀的物业公司，我们也要经常在媒体上宣传，在人民群众口中形成良好的口碑传播，从而逐渐引导物业公司都向着好的物业公司方向发展。
如果大家有何良策，欢迎在本文留言建议。
让那些C级物业公司逐渐的被排挤出市场，找不到饭吃。引导各个小区业主多聘请最好的那几家物业公司，流量自然被顶部1-3家物业公司收走，逐渐形成只有老大、老二和老三的市场竞争格局。
还要好好利用好互联网这个平台，利用互联网的“透明传播机制”，打破原有各个物业公司的口碑“信息不对称”。将各个物业公司的口碑公之于众，才能走上“优胜劣汰”之路，让强者恒强，弱者淘汰！把市场留给最优秀的经营。
防止出现“劣币驱赶良币”的事件再次发生。
比如，我们都在某个APP上点评物业公司？
做一个APP，上面有各个城市的物业公司信息收录，各个小区的业主都会在上面点评自己小区的物业公司如何：
把物业公司的排名搞出来，人气优先、好评优先、低价优先、服务优先、高价优先等等，根据各种人群的需求，给出不同的物业公司推荐。
然后再启动防刷票机制，每个用户ID必须实名制，必须账户满了15级才能进入点评和打分。（类似于王者荣耀的天梯排名）
也许，这样做了之后会稍微好点。
其实，写这篇文章的最终目的是让每一个物业公司重视自己的口碑，认真的为业主服务，做好服务工作者应该做的本职工作，而不是整天想着如何找业主要物管费。
物业工作做好了，我们自然会缴费。
我希望这篇文章可以被更多人转发出去，一起来改善我们的物业市场，提高大家的生活品质。
买房是一件大事，怎么能不多了解一些知识呢？
在知识星球里面可以学到很多干货知识，避免房屋交易过程中上当受骗；在里面还可以获取当季重庆最值得购入的楼盘。而从2018年开始，重庆新一线城市将以更为专业、耐心的服务态度，为每一位进入圈子的朋友，提供更多有价值的信息以及合理的购房参考建议。
文：浮云
图：网络
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