重庆人二手房交易那1.5个点不用交了，别再欺负小白白我了！
我们知道二手房交易中，卖方通常都是贷款买的房子，所以卖方往往会欠银行一大把贷款，如果要过户，就得先把之前的贷款给还上。
而往往重庆均价较低，贷款数差不多也就是几十万，买方的首付款就可以还了。所以经常卖方会要求买方垫资，支付首付款帮助其完成赎楼。
这时候买方要注意了，千万不要随便答应卖方的垫资赎楼请求，这里面有很多你意想不到的陷阱。
这几天知识星球一位朋友正好就遇到了。
文中的中介对买方说：买家支付担保费用的1.5%给担保公司，不然卖家有挪用资金的风险，出了事担保公司会替你赔偿，这真是一笔好生意啊。
听上去好像很有道理。实际上这种事情买家挺委屈的，担保公司又没拿钱出来解押房子，人家买家自己拿首付款来解押，你担保公司凭什么要收1.5个点。感觉就像按揭服务费一样，明明银行就只收了800元按揭服务费，而你中介又没贷款给我买方，凭什么要收按揭服务费。
我感觉事情有点不对劲，如果不拿出来讲的话，长此以往发展下去，会不会又成了黑中介敛财的一种手段呢？
这简直就是：
夸大了风险，危言耸听啊！
说白了就是中介套路，仔细一想和卖保险的套路很像：
卖保险的会说你以后万一得了癌症了怎么办！来买一份寿险！
卖保险的会说不能保证火灾永远都发生在别人家啊！来买一份财产险！
卖保险的会说你怎么知道不会出现交通事故啊！来买一份意外死亡险！
你们能不能单纯的卖套房子，别来这么多套路好吗？
既然卖方是这么凶狠的“洪水猛兽”，你一个全国大中介，就应该做好把关啊，筛选出征信不好的卖方，让其自己找担保公司解押啊！
这钱本身就该卖方出！
我买方好心好意的帮你卖方还钱不说，你一中介还来威胁我说这钱有可能被卖家挪用哟，你要交1.5%给担保公司，这样风险就由担保公司承担。而解押还是我买方去解押的，你担保公司担保的啥？提供了过桥垫资解押服务了吗？
还好意思收1.5个点，你说好笑不好笑！
因为房子本身就是低频消费产品，大多数人一生就1-2次购房经历，要买一套二手房不被中介坑，还真的需要火眼金睛，外加一点小运气。
所以，有些聪明的中介才在二手房市场里面游刃有余，从巧立名目收取按揭服务费开始，再到如今的“以卖方可能会挪用”为由再收担保费，套路一个一个的袭来，让你防不胜防。
拜托别傻不拉几的被他们割“芹菜”了！担保费：至少也要卖方低价卖房给你，且由担保公司提供资金解押。
自己拿钱去解押，关担保公司何事啊？
所以，下面要给买方普及一些二手房过户的实操小技巧：防止卖方挪用这笔钱，希望可以帮助大家。
以下内容：土豪们请无视，像傻白甜交缴纳按揭服务费一样，继续缴纳你们的担保服务费吧。
为了把二手房过户风险降到最低，我们一般主张让你的中介先去房交所，查阅卖方房源情况。是否是不良资产，是否有一房多卖的现象。
这样做的目的，就是保证房源没有问题。毕竟买房是件重要的事情，如果遇到卖方的房子有问题，是法院冻结的不良资产，那么这时候就果断选择放弃吧。
然后没有问题，才进行第二步。
我在房交所遇到过这样一个案例。两个人没有经过中介，买方和卖方直接交易。当买方把钱打到卖方卡里之后，卖方决定终止过户了，买方最后落得个房财两空。
打官司时，卖方一直说要还但是现在没钱，不知道这事现在得到妥善处理没有。总之，过户环节很重要，提前做好万全准备没差错。
公证委托费也就是几百元钱，对于买方来说买个安心还是挺好的。对于卖方来说，省得跑来跑去，委托给中介代办了，最后收钱环节出现一下就行了，也挺方便的。
如遇到卖方要求买方帮忙解押的情况，而买方首付款也恰好可以帮卖方解押的时候。
预约好银行提前还款。还款日当天，买方、卖方和中介一起去银行。
到了银行后，买方当着银行客户经理的面把钱存到卡里，银行现场马上扣款。这种风险相对较小。（实际上，在二手房交易中大多数情况都这样操作。）
如果遇到不方便扣款日当天去现场交易的，需提前一天存到银行去时。
这时候买方、卖方和中介要提前一天去银行，取消卖方所有网络快捷支付，手机银行，电话银行。（防止晚上卖方还可以用手机银行、网上银行、电话银行把钱挪用）
这还不够保险，还要再由卖方、中介和买方每人提供2个数字，一起改了卖方的银行卡密码，这样六位数的密码必须要三方到齐才能凑出正确的密码，卖方也不可以和中介协调挪用这笔钱了。
然后再由中介留下了卖方的银行卡、身份证和户口本，因为这样卖方几乎没有办法再通过身份证修改密码取走这笔钱，也可以防止第二天卖方以身份证丢失为由去公安局补办临时身份证，再由临时身份证去银行补卡取走钱。
如果买方不能到场的，一定要委托朋友帮忙跑一趟。
第二天扣款之后，中介归还卖方银行卡和身份证、户口簿。再由中介和买方分别告诉卖方两位密码，卖方拿到密码之后马上修改新密码，不必再跑一趟银行了。
只是一天的时间，千万别怕麻烦。
事实上大多数卖方其实也是配合，你也不用做过多的纠结了。（卖方不配合，就把这篇文章发给他看）
这样就解决了卖方挪用款项风险的问题。麻烦是麻烦了一点，但是可以省钱啊！土豪们可以无视。
上面这种方法只能防范卖方挪用这笔钱，但不能防范卖方有官司在身，法院可能会划走这笔钱。
比如卖方有官司在身，法院要求卖方赔钱，而你一把钱打到卖方银行账户去，就有可能马上被法院划走，到时候买方房子没买成，还落得钱房两空。
除了要提前对卖方房产做好调查之外，还要对卖方征信做好调查。不过这也只是降低风险，买方觉得还是有风险的话，就让卖方找担保公司解押。
卖方如果不同意，就趁机砍价，把1.5%的担保费砍下来。
毕竟价格笋，没理由不买。
这时候，买方可以找一家可靠的大型担保公司，由担保公司垫资解押，这时候担保公司的价值才体现出来了。而不是文中一开始某全国大型中介说的买方垫资后，再交1.5%给担保公司。
那买方可以垫资赎楼的情况下，如何不找担保公司，有没有其他办法把风险降到最低呢？
有的。
这时你就得和卖方再签一份赎楼合同，最好把垫资全部写成定金，因为定金才会在对方违约时双倍返还给你。但要注意的是，定金超出合同总额20%的部分就不适用罚金原则，超出20%的部分，对方作为定金只需要按照原值返还，所以垫资比例最好不要超过合同总额的20%。
签赎楼合同约定违约赔偿不是重点，重点是你要观察整个实际签约过程中，卖方的神情仪态。像不像一个被法院判决了赔钱，有官司缠身的人。这里你还可以特地强调下双倍赔偿概念，毕竟做贼心虚的人会有神情恍惚的状态，会刻意回避的。
多叫一个朋友陪同你去签约，一旦发现不对的感觉立即停止签约，让卖方去找担保公司赎楼。
而大多数卖方不是傻子，这边拿着赔付你双倍的风险，那边去偿还另一个官司的钱。
这也是极低概率事件，真遇到了也就是新闻了。
赎楼合同签完之后，中介也拿了卖方的公证委托协议了，再在扣款日当天买方、卖方和中介去银行解押。
好吧，我知道有些买方朋友是敏感人群，要杜绝一切风险。所以你还有一个不找担保公司帮卖方赎楼的办法：
首先，还是先查卖方房源问题，良好ok进行下一步；
其次，中介去和卖方做委托交易公证，几百元搞定下一步；
最后，预约好银行提前还款。还款日当天，买方、卖方和中介一起去银行：
买方抱着现金去赎楼！
（奔泪~~~ ，什么法院划走，什么卖家手机银行划走的，我都难得管了，我买方把钱直接给银行总行了吧，你们别再欺负我小白白一个了）
本来此文写到这里应该写完了。但是为了保险，浮云发给圈里几个嘉宾看了。他们都提出了好几种极端现象，我觉得可以补上来给大家看看，防止意外发生。
1、给卖方解押时。如果提前把钱打到卖方卡里去，而这时候卖方启用了银行的资金归集功能，设置为超过一定金额自动转走，你就是取消网银、电话、身份证都没有用。这种情况下的风险还是很大，所以尽量不采用提前打钱解押，还是还款日当天卖方、买方和中介一起去银行还款比较好。
2、卖方有民间借款。在解压到拿到产证这个时间段，申请查封房产怎么办。钱房两失，这是北京有案例的。这种情况下你需要判断卖方是否可靠，把房屋交易当成一次做生意。做生意就先看人品，人品过关才能合作。
你最好了解下你卖方的职业，婚姻，有没有娃，征信，社会关系等等。风险只能减小，无法消灭。越多考虑一点越安全一点。
实在不放心，就不答应帮卖方赎楼的要求，让其自己找担保公司赎楼去。
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文：浮云
图：来源于网络
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