二手房砍价秘籍 / 四六文摘

对购房者来说，每一次买二手房真的是一件头疼的事情，因为二手房不像新房那样“标准化”。就算大神买二手房，也容易“踩坑”。

买新房，你可以只用考虑地段、学区、商业、交通之类的大环境，然后再考虑户型、楼层、价格、不利因素等小细节。看过之后没问题，就可以敲定买了。

而二手房是“非标准化”产品，每一个卖家都是一个独立而鲜活的个体。买一次二手房，基本上算是了解了一个行业。整个流程走完真的不容易，像水库朋友那样看房200套的更是烦恼事。

所以，今天为了解决大家的一些烦恼，我们特别写了一篇“二手房砍价”技巧，希望可以帮到各位朋友。

首先我们要明白一个事情，凡事要做到极致，都要讲究天时地利人和，买房砍价也一样。

01 买二手房最佳时机

买二手房的最佳时机最好避开4、5、6月和9、10月。因为这5个月是公认的买房旺季，看房的人特别多，你甚至很难约到卖方，就算约到了，很可能看房也是非常仓促的，而且你们谈的时候可能随时会有另外几波购房者来看房。

这种情况就是典型的卖方市场，房主是傲娇起的，购房者没有太多主动权。此时你想把卖方的价砍下来，简直比登天还难。

举个大家都晓得的“跳价”例子吧，去年在重庆国际社区就发生了一起。

所以，你看嘛，四月份过户问题就是多。

因为行情一热之后，大家都晓得房价要涨，可能之前着卖便宜了。所以卖家这时候就容易“反悔”。

划重点：

这就是房地产，多空局势时常反转，买卖双方的地位也时常对调。所以我们提供的二手房砍价的大前提，就是你得选好时机，如果你非要在特别有把握，傻子都能看到房价在大涨的时候去买房砍价，那的确是非常困难的。

我们建议一年中最佳的买房时机是11月、12月、1月、2月、3月，其实最好不要拖到3月。因为一般银行卡一下贷款，很容易着拖到4月份去了。

所以，就重庆今年市场而言，最好的买房时机就是现在，趁行情还未完全启动，买在一年行情来临的前夕还能砍砍价。

02 选筹看地利

选筹方面要多看冷门板块的楼盘，别去北滨路、江北嘴、南滨路那些网红楼盘凑热闹。网红楼盘业主很傲娇，大多不是诚心出售的，只是待价而沽或者“钓鱼罢了”，你越砍业主越涨价。

网红楼盘外地业主居多，你不容易见到业主本人，很多都是委托中介卖房的。你连面都见不到，这种你也不好砍价。

另外就是这些顶级CEO，往往就是炒房者买来炒作的，他们就希望有人高价接盘，你何必去买这样消费体验不佳，买了就高位站岗的房子呢？

所以最好的选筹标准是：袁家岗、大石坝、冉家坝、丹龙路、嘉州路等这些土著较多的区域。距离核心商圈都很近，生活方便、配套齐全；且不属于网红地区，避开锋芒；人口较多，楼盘有品质，属于领涨板块。

我们推荐二手房选筹的区域是品质优良能够领涨的实力版块，但并不推荐购买网红板块的昂贵CEO。这是第一个地利。

见到卖方的房子之后，不建议一上来就乱砍，这样显得掷地无声，特别二愣子。

还是要多踩盘多比较，看得越多，懂得越多，越能构建起合理的价值体系，遇到笋之后再议价，这样砍价时有理有据、头头是道，卖方更容易被折服。

所以，不仅购房时机很重要，选筹踩盘也很重要。

而如果确实是好房，一眼就相中了，也千万别在脸上流露出来。一旦卖方看到你喜欢这套房子，那么砍价环节你就处于被动地位了，而且会一直很被动。

要表现出“面无表情，镇定自若”的样子。

这个很重要，就好比我们玩牌的时候，越是波澜不惊表情木讷的人，越是很难揣测出真实的情况。此乃无招胜有招。

同时，沉默天然会形成一种气场。

要多看，可以用笔记本记录一些不好的感受，并让业主观察到。比如：“19-2户型，朝南窗户外面就是高压线，几个卧室视野受阻”。时不时流露出一些不满。

这些小细节就是让业主知道，你很专业，对看过的房子都有详细记录，便于对比。你对他这套房子还有很多地方不满意，他是不是会考虑下降价？以此促进成交。

如果你真看上了这套房子，你可以先回去，当场不要表露出喜悦想要。（除非价格真的很笋，出了门就可能被人抢了）否则一律转身离开！

踩盘200套之后，这套房子笋不笋你自然知道

如果确实很笋想买。回家之后你可以给中介打个电话，咨询一下卖方的心理底价是多少？

如果可以谈，再让中介约卖方第二次见面谈价。而最好的砍价场所不是卖方家里，而是中介门店里。

第二次见面，最好晚半小时到。给中介和卖方一些等待的时间。让他们担心可能你不想要了，占据心理优势。

所以尽可能的，让卖家等待你。

如果中介一直打电话来催，你就说知道了，不催不催我这边把小张介绍的这套看了，马上就过来。要给他们一种可以买也可以不买的心理准备。

然后半小时后到店里，边坐下来和同伴说刚才那套好像还不错，就是没见到业主本人，只有看明天能不能约到卖方来谈下？这句话最好让坐在中介门店里等了半小时的卖方听见，表示你另一边还在看房，再次给于卖方心理上的一个打击。

划重点：砍价最好放在中介店里，特别是遇到业主的房子装修得很漂亮那种。这样可以避免让业主看到买家眼里的“小激动”，把想买的情绪尽可能控制到最小化，让人觉察不出。这是第二个地利。

03 砍价需人和

人和在这里可以理解为，有人帮你说话。

帮你说话的人其实不重要，主要是“话术重要”。

有哪些话术可以让卖家心理产生动摇？我们来列举一二：

比如：我们上午才去看了你们小区另外一套，装修比你好些才这个价格，你这套再便宜点，不然我们还不如买上午那套。

又比如找个朋友陪你一起看房，在你想下定的时候中间出来插一句：重庆房价还要跌，你这个价位买起来怕是要“站岗”哟。

又比如提前准备一个微信，头像改为一个中介的标准职业照。然后在你们谈判过程中，用小号手机推送同小区一套假的房源信息过来，单价可以再便宜1000元那种。

这时候，就很容易打破卖家的心理防线！

你拿着这条信息给卖家看，看嘛别人才出来一套房源，比你这个都要便宜。你要不再少点，我真觉得贵了。

这些话术多少会让“中介”和“卖家”心里毛毛的。

能不能砍价不重要，至少能起一个促进此单“尽快交易”的作用。

04 最后，我们再送给大家一些实用的技巧，可以作为砍价的条件：

1、 帮助业主解押是砍价的一个条件，解压是个繁琐的流程，很多业主不愿意找担保公司解押节省成本，所以都想买方帮忙解押。那么我们就可以狠狠地砍几下，毕竟流程比较繁琐，且房屋过户前总是让人有些担心，帮忙解押又帮业主省了一笔担保公司的解押费用，所以价格必须要笋一点。

2、多以该房拿来还需要改造，投入金额要加进说辞帮你增加砍价条件。这一条一般在第二次见面谈价时，大家进入胶着状态，谁也不肯让步的时候。拿出来说可以起到一定的“润滑作用”，气氛不会太尴尬，可能会打动卖方松口。

3、再以允许业主把电器、名贵装饰品搬走为砍价条件。有一次我遇到一家里面放着一台钢琴，目测至少价值两万，所以就说我让你搬走钢琴，给我折价少5000元。一般可以在业主心理上给于暗示：这台钢琴要是再去买的话，5000元买不到。（有些业主会一来就说xxx我要搬走，聪明的买家会见机行事，遇到可以拿来当做谈资的都不会放过。

4、物业不好也是可以用来砍价的，门口交通不便也是可以砍价，还有旁边有寺庙、医院、无小学、反弓水风水差、有高压线变电站之类，都是很好的砍价谈资。

5、 唱衰楼市。多提提重庆最近几年确实涨了很多，一般要休整两年，甚至下跌。希望业主可以谈个合理价格卖给你。一般在最后需要发起总攻时，可以出这个杀手锏。

但是以来就这么说，又会显得二愣子。这句话最好是在中介门店里面，看到卖方有意松口，表示可以降点的时候。

如果降的幅度不大，还不满意，你再说房产税要来了。

END

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文：浮云、喻言