楼市分化加剧！沿海地区行情已启动，成渝还在泥潭苦苦挣扎。
（图片来源于网络）
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最近沿海地区的楼市行情不得不用“火热”两个字来形容：
东莞月环比上涨6.2%，均价已坐稳2.2W/㎡；
深圳月环比上涨2.5%，均价已达6.5W/㎡，笑傲全国；
宁波月环比上涨2%，均价已上2W+/㎡……
疫情之后的楼市在毫无征兆的情况下迎来了爆发！
但是，这次的领涨的依然是沿海地区的珠三角和长三角板块；内陆城市（尤其是西部城市）的楼市似乎还在黎明前，呼呼大睡：
成都月环比微涨0.5%，处在横盘末期，稍有上涨的势头；
重庆月环比微涨4元/㎡，同样处于横盘期。
（以上数据来源于“冰山指数”）
沿海地区的城市本身房价基数就很大，上涨的比例又不低，行情来临时总是第一波涨上去的，涨的是又快！又猛！
不得不说中国沿海和内陆城市的楼市分化在加剧！
那么内陆的成渝楼市究竟还有没有希望？成都和重庆两座城市究竟怎样投资才是利益最大化的选择？
本篇为《成渝楼市观察系列》第二篇文章，从购房成本、限购政策方面来分析两座城市之间的现状和区别。
01 成渝楼市近年来从未跑输大盘
前面我提到近些年来中国的楼市经验就是行情从沿海传导到内陆，这个“传统”可能最早要追溯到温州CFT，毕竟他们作为市场经济的弄潮儿有着对楼市更高的敏感度。
但是沿海城市的涨幅真的一直都高于内陆吗？成渝两城的房产真的就这么不值钱？
答案当然是否定的！
我们先来看一张网上统计的“过去10年中国房价涨幅最高的20座城市“：
（图片来源于网络）
成都作为西南的代表登榜，过去10年间的“涨幅”排在全国的第14位，重庆十分遗憾地未进前20。
我们仔细再看看上面的表格，成都过去10年GDP增长了240%，在房价涨幅最高的20城中排在第2位，实际上这点房价涨幅还是不够的！
我们再来看看官方“国家统计局”的地产月报（2020年6月）：
（图片来源于网络）
这张表格中我们可以重点关注第三栏的“定基2015年=100”：
成都相较于2015年上涨60.1%；
重庆相较于2015年上涨46.6%。
其实定基2015年还是有很大意义的，熟悉楼市的朋友都知道上一波楼市行情就从2015年开始！现在处于上一轮房产周期的末期和这一轮房产周期的开端，所以现在看这份表格拥有重大意义：
清晰认知一轮楼市行情里谁才是最具增值潜力的城市。
成都5年间，一轮楼市行情里上涨了60%处于全国第4的位置，比成都涨得还快的是中部城市“老大”——武汉，西北城市”老大——西安，淮海中心城市——徐州；
重庆5年间，一轮楼市行情里上涨了46.6%处于全国中上水平，高于沿海的宁波、济南、青岛等城市。
成都作为西南地区的楼市灯塔，我们不可否认它的价值。成都楼市过去上涨的幅度高于重庆楼市上涨的幅度也是不可否认的事实。
但是总的来说，成渝两城放在全国楼市来讲都是极具投资价值的地区，至少不会跑输大盘。
（图源网络）
02 成都的限购迷宫
关注我们公众号的粉丝都是关注重庆楼市的，其中有不少都是外地的朋友，我们聊天时经常会遇到一个问题：
为什么不去成都买房（无论是投资还是安家）？
这个问题就触及到了我们今天的话题“成渝楼市购买成本、限购政策对比”。
先来说说成都。
成都的购房成本实际上并不高，主要原因还是目前整个城市的楼市基本面处在低位的平稳期，整个的城市均价在1.4W左右。
以1套100㎡的房子为例，总价140万，首付在42万；
加上契税、二手中介费等，50万以内就可以办妥。
但是！成都楼市的关键点就在于它的“限购”政策——十分复杂，用网上的话来形容就是“限购迷宫”，这里我用网上的一张图来表达一下：
（图片来源于网络）
购房政策出台，成都被强行划分成了3个圈层：
一圈层：高新南区、天府新区；
二圈层：老主城5区+近郊6区；
三圈层：远郊10区。
限购政策说的好听点是为了谨防房产投资客“投机”，抑制房价过快上涨（概念炒作的区域），但说的不好听点就是ZC将成都（乃至成都人）划为了三六九等，反而更加刺激了（概念区的）炒作！
根据我对成都的了解，实际上更多老百姓更需要的还是“二圈层”的购房资格，因为老百姓的想法很简单：
城里有套房子用来平时上班；
未来近郊区买套房子用来养老和度假（一圈层不能买三圈层）；
高贵的高新南和天府新区与“我”无关。
近期了解到成都的购房政策有放松，户口迁入成都后拥有1年的连续社保记录就可以获得购房资格，而1年的社保还可以“操作半年”，所以真正的成都购房成本和购房资格就是：
准备50万现金+户口迁移到成都+半年的社保。
03 重庆购房的“隐形”成本
再来说说重庆的购房成本和购房资格。
重庆的购房成本相较成都更低一些，目前重庆楼市均价在1.2W左右，我们还是以100㎡的房子为例：
首付36万，中介+契税等费用，总价40万左右搞定。
同时，我们还要注意一点，据我观察重庆和成都同品质同年限的房子差价还是很大的，因为成都市区无电梯的老破旧数量太大了。所以如果要挑选相同类型的住房（梯户比、楼龄、地段），成都购房可能要多付出40%左右的成本。
而重庆在限购政策上更是空白，无论你是重庆主城户口还是区县户口，甚至你是外省户口，没关系！只要钱到位，随时随地都可以买！（外地限贷问题比较敏感，可操作，不细说）
但是，重庆外地购房还是拥有“隐形”成本的：
三无房产税。
这个税也不是很高——5‰/年.
当然重庆作为国家出台“房产税”的试点城市，还拥有“豪宅税”等隐性成本，但是这些只要不去买CEO盘都是可以避开的。
总结一下，重庆的购房成本和限购资格就是：
准备40万现金+房产税（户口转过来可取消）。
（图源网络）
04 两座城市如何选？
上面我已经详细列举了成渝两座城市的购房成本和限购资格的情况，至于两座城市如何选择我也来简短分析一下。
1）自住
这两座城市如果你是买第一套房自住就没有必要纠结选择哪个城市，只要有购房资格就在你工作所在的城市直接买！毫不犹豫！
因为房子并不只是一个投资品，它承载更多的是你的住所，你的生活，你的家庭！
2）盆地内自住性投资客
很多四川的朋友并不是成都人，他们甚至可能在成都工作（因为学历等原因）却没成都的户口，但是又想在成渝两座城市里选择一个城市购房。
但是这个群体又区别于外地纯投资客，因为无论是资金量还是对于房子未来的打算，两者几乎完全不相同，所以我将这个群体称为盆地内自住性投资客。这个群体在关注成渝楼市中是个数量不小的群体。
对于这一群体我建议直接买重庆。原因有3：
首先，我们作为非典型的投资客要区别于沿海地区的人，我们手上的资金是有限的，需要把钱用在更多有意义的事情上，重庆成本更低；
其次，重庆友好的限购政策省下了很多金钱、精力成本，简单粗暴的购房选择相比起成都的“摇号”真的轻松许多；
最后，重庆作为直辖市在西南地区还是有很多户籍上的红利（比如养老、高考等），买房后直接将户口迁到重庆还是一个很不错的选择。
3）纯投资客
纯投资客这个群体不仅仅是指沿海的外地人，同样也包括资金实力雄厚的川渝地区的人。对于这个群体我的建议是：
如果你是一个户口可以迁移且不太愿意动脑的人，那么选成都吧。因为成都的楼市是一个“政策性”的楼市，许多上涨空间被ZF抑制，所以涨起来的时候几乎无论你选择哪里都可以获得不少的收益；
如果你是一个户口不能迁移且愿意动脑分析的人，那么选重庆吧。重庆楼市因为不限购的原因，是一个更加“市场化”的楼市，哪个板块具有价值、哪个板块是概念炒作基本都有后续的价格来反映。且重庆是一个很大的城市，能hold住重庆楼市的投资客一定是中国最精英的那一批了！（比如OU?）
（图源网络）
结语：
今天是成渝楼市观察的第二篇文章，总结一下：
1、成渝两城虽身处内陆，但是近几年楼市涨幅并没有落后于沿海，甚至对比全国还是增长较好的城市；
2、成都与重庆的购房成本相差不大，但是限购政策区别很大！
3、对于投资客来讲，投资成渝需要分清自身情况，针对自身条件来选择两座城市。
总之，在国家大的“成渝双城经济圈”的战略下，成都和重庆这两座城市未来的楼市发展都是向好的！
至于谁的房价会更高，我认为没有必要去比较。
毕竟历史路漫漫，结果让后人去评价、去承担吧。
E·N·D
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原创：南城旧事
校对：玉如意
主编：南城旧事
总编：浮云
图源：网络、实拍
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