终于！有人说清楚了重庆蔡家和西永楼市的价值
（图源网络）
她，生于仕宦之家；她，长于大族豪门；
她，拥有出众的美貌，还掌握家族的经济命脉。
是的，她就是王夫人，贵妃贾元春的妈妈，九省都检点王子腾的妹妹，金陵首富薛蟠的姨妈。
是的，蔡家板块就是王夫人的翻版，它也如王夫人一般，出身豪门两江新区，也一样美丽出众，也是两江新区的经济命脉之一。
蔡家板块不仅和礼嘉板块有天然的地缘关系，也是水土板块源自北碚的亲兄弟，还是中央公园的表亲。像蔡家这种富而美，却打不过西永，这是为什么？
01 蔡家VS西永两个顶级流量板块的市场表现解读
a、蔡家靠北区外溢热销，西永凭政策热度火爆。
（自制）
首先，蔡家的产业园发展还不够成熟，吸附人口的能力还不够强。买蔡家的人，大多数还是在光电园、中央公园、照母山这些临近板块工作。蔡家的房价对比周边来看，属于洼地，所以蔡家的房价上涨是板块房价的跟涨。
其次，蔡家内部的资源不够多，靠外围资源来支撑价格，譬如中央公园的高端商业配套、欢乐谷、园博园等休闲配套。支撑力度较弱，所以房价比周边略低。
蔡家之所以在2020年销售面积领跑北区板块(据铭腾机构发布数据)，是凭借价格优势。
（自制）
西永和蔡家相比，在市场上的声音要大得多，依托某文旅大盘的开城、重庆汽车公园建设等文旅资源落地，吸引了不少的人气。
加之西部(重庆)科学城的政策导向，短期来看，有一定的购房需求，但市场大火，与需求并不匹配，有一定的水分。
长期看，随着西部(重庆)科学城的政策落实、产业不断完善，西永的常住人口逐渐增加，才会让板块房价的上涨有支撑。
在板块市场对比来看，蔡家比西永市场需求更加真实，购房人群也自住居多；西永有一定水分。我们给两个市场表现打打分的话（满分5分）：
蔡家5分；
西永4.5分。
b、交通存在板块割裂，轨道弥补弱项。
交通上来说，两个区域因为山和水的阻隔，均和主城区都有不小的割裂感。
（蔡家交通分析图 图源网络）
蔡家三面靠水，交通只能依靠桥梁连接各方。桥都重庆的堵点都在上下桥，蔡家目前入住率不高，桥间交通压力还不大。在建中的蔡家大桥和水土大桥，对蔡家有一定利好。
网传蔡家计划未来共修建11座大桥，能否解决交通压力，存疑。
轨道就是最佳的解决方案了，蔡家除了已开通的6号线之外，13、15、16号线都是远景规划，存在一定的不确定性。
（西部(重庆)科学城隧道规划示意图源网络）
同样，西永和核心城区间隔着中梁山脉，隧道成为首选的解决方案。目前已有的大学城隧道、双碑隧道、中梁山隧道在高峰期堵塞都非常严重。
据高新区建设局公布的规划看，未来穿越中梁山的隧道多达12条。虽然ZF大力推进相关建设，但建设也需要相当长的时间，短期交通拥堵问题不会大改善。
另外，科学城规划有庞大的人口，隧道能否解决拥堵，同样存疑。
西永除1号线以外，据《重庆市主城区轨道交通线网规划(2019-2035年)》显示，途经西永的轨道还有4条，但建设周期较长，真正成型估计得到2035年。
(重庆轨道交通规划图 图源知乎)
对于蔡家来说，由于本身体量不够大，很多资源必须借助外区，对交通的依赖程度很高。
对于西永来说，科学城规划宏伟，存在“自成核心区”的可能性，对外交通的依赖比蔡家要低，且西永的交通建设推进会比蔡家快。
在交通板块比拼来看，两个区域内部交通规划都较好，蔡家对外需求更高，受交通影响更明显；西永规模够大，自身循环能力更强。所以我给两地的交通评价是：
蔡家3分；
西永4分。
02 供销平衡，蔡家完美的市场答卷；名企争抢，西永潜在的后发优势
我们再来看两个区域的楼市表现：
a、蔡家产品高端化，西永市场供应大。
据某房企内参数据，蔡家近6年的整体供应量695万㎡，累计成交682万㎡，供销比1.02。
请记住：1.02的供销比。
这在楼市是一个极其恐怖的数字，因为这意味着：
几乎没有存量，且每年的供应和成交相对平衡。
再简单点理解，供销相对平衡就说明这里的售价几乎没有“泡沫“存在。
蔡家楼市近两年量价齐涨，市场认可度很高。蔡家板块的土地供应规划条件有限高政策+容积率降低的发展趋势，未来蔡家会形成产品高端化，价格上扬的局面。
（数据来源:某房企内参）
西永近两年来超级大火，板块成交面积都是重庆第一。西部（重庆）科学城的政策红利持续发酵，西永后期拥有的政策优势大，加上西永土地供应也大，所以，西永会形成供应大，销售旺，价格平的局面。
（图源：铭腾机构）
市场表现上来看，两个区域排名重庆第一和第二，西永成交多，蔡家价格高，5:5打平。
b、蔡家与西永拿地情况对比
从今年区域拿地情况可以看出两者的品质，未来的房价差异。
蔡家板块：今年共成交土地1086亩，开发企业本土占多数。从开发企业品质上看，龙湖、金科等房企都是打造高品质楼盘的好手，其他房企在本土也深耕多年。
从容积率来看，基本都在1.5以下，产品形态基本以洋房为主。平均楼面价6256元/㎡。
（数据来源：重庆公共资源网）
西永板块：今年共成交土地1475亩，开发企业外地大鳄占多数。除花样年首次进驻重庆外，其余房企都在重庆有过项目，打造市场喜好的产品应该不在话下。
从容积率来看，基本都在1.5以上，产品形态或偏重高层。平均楼面价5652元/㎡。
（数据来源：重庆公共资源网）
从地块情况看，蔡家明显以中高端产品为主力，综合地价、形态等因素，未来在房价方面比西永要高。具体能高多少，根据环境和品牌的溢价差异，项目普遍会比西永高出1000-2000元/㎡。
西永的土地成交量更多，容积率也更高，意味着刚需高层跑量会成为选择。未来市场成交量比蔡家多。
从拿地角度看，蔡家和西永会延续当前的市场状况，蔡家价格高，西永成交多，但蔡家的居住品质明显将比西永高，这里也打个分：
蔡家5分；
西永4.5分。
03 蔡家富贵气质西永无法替代，西永政策红利蔡家未必没有
a、颜值时代，好看即正义。好看的景观是房子的大卖点之一。
（蔡家中央森林公园 图源网络）
人总是对亲自然亲水的地方，怀抱着天生的喜爱。这也是你踏入售楼部之前，开发商总会给你展现一段景观示范区的原因，让你在无限憧憬之中徜徉。
整个蔡家板块的开发商都把景观精雕细琢，也就形成市场印象—漂亮的蔡家。蔡家舒适的江水悠悠、公园棋布、城市功能网格化所带来优越的生活感十足，是西永无法替代的。
b、政策即机会。价格洼地和政策导向是投资最蜂拥的地方。
（西永实景图 图源网络）
从被热炒的西永高薪招聘博士后到民间的西永投资热，都显示出西永的风口效应。但蔡家也不是没有追赶机会，整个两江新区逐渐成势，蔡家多个产业投产，政策的倾向度也不弱。
综合产品和投资价值因素来看，蔡家产品更高端，升值和保值空间较大，西永政策红利更强，但产品形态的升值空间不如蔡家：
蔡家5分，
西永4.8分。
综合以上各个板块评分：
蔡家最终得23分；
西永最终得22.8分。
虽然蔡家的分数看起来优势很微弱，但实际上在房价方面蔡家的赢面要大得多，产品形态决定价格成长空间。
04 涨势强劲，蔡家与西永即买即赚
从短期来看，蔡家和西永还将持续领跑重庆楼市，都是可以随时下叉的好地方。
看远期，蔡家偏高端，西永人气旺，两个板块涨势都很强劲。
如果你是北区的死忠粉，蔡家将是你的不二选择，品牌房企扎堆、优越的环境、舒适的产品、价格洼地、不错的升值保值空间，这些应该能打动你。
如果你看好重庆未来的城市发展，西永可以作为买房首选，国家战略桥头堡、一带一路物流中心、制造业吸附大量人口，这些是你投资的坚实后盾。
西永和蔡家，谁的楼市能抢先一步起飞，让我们拭目以待！
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