疫情当下房屋租赁合同能否解除?

受疫情影响,大量返城租客向房东提出解除租赁合同,从法律角度讲,房屋租赁合同能否解除?带着这个公众关心的问题,记者采访了陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善,对此,赵律师依据相关法律规定予以解答。

赵良善律师认为:2020年2月10日,全国人大常委会法制工作委员会公开解答的疫情的相关法律问题中,指出此新型冠状病毒感染的肺炎疫情属于不可抗力因素。所谓不可抗力,是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害(如台风、地震、洪水、冰雹),政府行为(如征收、征用),社会异常事件(如罢工、骚乱)。

虽然此次疫情属于不可抗力因素,但是房屋租赁合同未必就能解除。合同一方以合同存在《合同法》第九十四条第一项情形:“因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同;”而要求解除合同的,应当根据《合同法》第九十四条第一项的规定,结合合同种类、性质、预期利益、履行情况、疫情及疫情防控措施妨碍合同履行程度等,综合判断合同是否应当解除,而不是随意解除合同。

司法实践中,法官审理此类案件时,不能简单地因疫情的存在,就判令解除合同;还要综合考虑疫情对双方履行合同的影响大小,双方在合同后期是否还能继续履行下去等。现阶段,从3月初起,大部分小区几乎都予解封,房屋可以正常使用,而且随着疫情即将过去,后期双方具备继续履行合同的条件。

赵良善律师建议,针对此类案件,合同双方尽量协商解决,如确实协商不成,再诉诸于人民法院,由人民法院根据案情做出公正裁判。(记者王雪涛)

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