开发商销售普降，无理由退房、线上卖房能挽救吗？这才是最后稻草

小时候父母常教育说别浪费粮食，万一哪年闹灾荒让你们经历经历就知道了，那时候完全不信，怎么会呢？现在才知道，有时候天灾人祸真的让人变得很脆弱，虽然我们相信人定胜天，但对大自然的敬畏之心始终应该去保持。

如果说房地产行业在经历一场大变革，那么我认为房子是用来住的而不是用来炒的这个定位的提出则是新的转折点，这就意味着我们的房地产将发生翻天覆地的变化，从过去高增长向高质量发展过渡。

无论你愿意还是不愿意，这场历史洪流都会像滚滚车轮一样勇往直前，不会因为你的驻足而停留，所以开发商们早就应该做好降速的准备，甚至当年万科的郁亮也提出“活下去”，那个时候人们还觉得不以为然，但是现在来看，真的成了众多企业需要面对的时候了。

谁也没有想到，一场突如其来的不可抗力因素导致我们的生活、生产受到影响，房地产行业同样遭遇了被停工的局面。目前至少已经有超过60个城市暂停商品房销售，部分省市要求在售楼盘售楼处、房产中介机构暂停对外营业。这不是哪个售楼处想关门不做生意，实在是局势当前不容你再过多考虑个人的得失。

应该说这次意外更加加速了房企的洗牌。我以前说过，尤其是一些三四线城市本来就指望着回乡的购房者，甚至把他们当成救命稻草，如今也已经无效。这样的地方的开发商压力才是最大的。另外就是此前高价拿地不顾个人资金压力，只顾规模无限扩张的房企，同样也站在了风口上。

克而瑞发布的《2020年1月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示，截至1月末，TOP100房企实现操盘口径销售金额为5097.05亿元，较去年同期下滑近12%。亿翰监测的40个城市中，一线城市销售同比下降15.1%，环比下降39.3%。广州环比下跌60.3%，跌幅最大。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示，短期看，首先是客观对房企最直接的影响是成交下滑，其次是房企拿地延迟，开工推迟会拉长上市供应的节奏。这一系列影响因素考验房企应对负债的能力。房企除了还债压力，还要应对在销售回款不畅情况下的经营成本。相比中小房企而言，大型房企抗风险能力较强。

就连龙头房企碧桂园、恒大，以及龙湖、中海、正荣等，几乎都同比下降。我认为，如果单纯研究销售数据其实没什么好谈的，因为业绩下滑很正常，这并不能真实反映市场真实情况，但却能真正反映房企们面对困境时的承压能力。

面对困境，各种招数尽出。风声最大的是线上看房。仅诸葛找房就上线了恒大、孔雀城、融创、万达、中海等众多房企的项目。

2月10日，融创中国北京区域称，2月10日至3月31日认购融创北京指定项目，认购之日起享受30天内无理由退房，涵盖北京、济南、青岛、太原、石家庄等18个城市。至此，融创已有三大区域加入无理由退房行列，覆盖全国60个城市。此外，花样年、绿地等也有相关操作。

大家都在各自以自己的方式挽救自己，能不能挽救那是另一回事，但是却都在努力。由此也可见，现金流对房企的意义有多大。因为即使网上卖房能取得好的效果，短期内也不太可能实现成交。购房需求将后移是肯定的，部分房企最快在3月-4月回归正常销售路径。这对开发商现金流管理能力带来考验，现金流充沛、融资能力强的房企将受益。

“多重考验之下，房企要做好多方面准备，无论是营销、投资还是其他方面，核心还是资金，保持现金流的充裕是第一位的。”有业内专家表示。有研究显示，如果延续现在的状况，房产中介现金流可能撑不过半年。

近日，西贝集团董事长贾国龙说，西贝的现金流最多能撑3个月。老乡鸡董事长束从轩、九毛九集团董事长管毅宏等一些餐饮业大佬也表示，他们的餐饮企业现金流最多能撑1个半月。曾经的餐饮行业的龙头老大如今也遭遇现金流的难题，可想而知，现金流对一个企业特别是房企的重要性。

销售中的定金＋预售款、首付之后的个贷，是房企最重要的资金来源。而现在，这些几近枯竭。开发商该如何自救？降价是肯定的，不会大幅度降价，以价换量倒是有可能。稳房价的大前提在，下调的空间有限，房价整体应该处于平稳状态。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，考虑到一季度经济形势，相信会出台一些诸如降息、降准等比较大力度的刺激性政策，这些都会对房地产市场产生一定的利好，所以也没有必要对今年的地产行业过分悲观。

信心比黄金更重要。到下半年，为了维持房地产市场稳定，大概率会有利好政策出现，本来也是这个趋势。这次意外应该会加速政策的实施。现金流可能是拯救你的一根稻草，也可能是压垮你的最后一根稻草。但无论现在有多难，这次的影响都不会改变房地产行业稳定大趋势。