这次疫情 带给我们的6条启示，没病没灾才是最大的不动产！
每天一闭上眼，心里想的是愿病毒能早一点消亡，人们能早一点平安。
每天一睁开眼，眼里看的是关于昨日的新闻报道，是否出现大的逆转。
一开始，会恐慌，会担忧。
现如今，只心疼，只期盼！
病毒早晚都会遏制，只要我们小心一点，病毒没有宿主，早晚都会消散。但病毒来势汹汹，也为我们敲响了警钟。
这次疫情的几点启示：
1，一定要选择一个医疗水平高的城市定居，当你或者你的家人有人得大病的时候，你就明白你生活的城市医疗水平高意味着什么了。
2，最好要有一台代步车，车是你私密的空间，是你移动的房子，可以帮你隔绝外在的风险，可以帮你携带一切必需品，当城市要封锁的时候，你可以第一时间驾车离开，如果你生活的城市封锁了，一切公共交通都暂停了，你也可以开车满足基本的生活需求，比如去远一点的超市
3，平时一定要有储蓄的习惯，切不可月月光，手头至少要有足够支撑半年的开销，开销包括日常消费、房贷、车贷等一切支出
4，没事儿别去凑热闹，人多的地方少去，我们的眼睛不是显微镜，看不到细菌，越是人多的地方就越脏
5，一个城市至少得有2套房，不然真的发生意外，隔离都没有地方去。
6，保持敬畏之心，对未来要有谨慎的态度，凡事不可能一帆风顺，人生随时会遇到不可思议的事情，做好心理准备。
没病没灾才是最大的不动产！
提问：美丽气质的房姐你好，春节前在成都龙泉驿看了下卧龙谷玖号的高层151平（55），当时头脑一热就定了，然后还交了三成首付78，开发商用分期全款的方式让我最迟能四月底再办理按揭，没有预留18个月的月供，目前名下郫都区一套83平两室，犀浦一个商铺。由于这次的疫情，回款会拖到明年，然后手头项目上半年也没收益，基本足够供上月供的现金流。现在的问题是需不需要退房，重新选筹？或者有什么其他操作呢？购房资格打算通过把名下郫都区房产赠送给母亲（父母都是非成都本地户口）
回答：你好，龙泉驿是推荐的板块，方向没有问题。但是卧龙谷玖号是CEO盘，自住没有问题，投资回报率不如1W+刚需盘。如果能跟开发商申请更名，建议退掉 重新选筹。建议把父母户口迁到成都，用老人票做接力贷买入。商贷一般只能贷款到69岁。但是子女做共同还款人，可以贷款到90岁。只上老人征信，不上子女征信。不浪费子女贷票。当下很多银行都停止了接力贷，仅仅中国银行，中信银行和售楼处合作接力贷的情况。
提问：您好，白沙洲的正商金域世家127大三房户型的单价1.6跟四新的恒大翡翠华庭四房140户型的1.6选哪个？同是三环内的四新和白沙州哪个潜力更大？谢谢您
回答：你好，四新和白沙洲定位是睡城。四新前身是四新农场，土地规整，容易统一规划，目前交通系统，配套都不错，环境也好，是一个合格的次中心居住区，主要辐射汉口汉阳中心挤压的刚需客户。四新最大的红利期已经过了，未来还有拆迁和人口红利能慢慢兑现。
白沙洲的起步比四新晚，但是跟四新的房价也不相上下。白沙洲重点承接武昌的人口外溢，区位更好，武昌的资源也更多。从未来发展看，白沙洲略高于四新，但是现阶段仍不适合自住。这2个盘对比，优先正商。
提问：新会员首问：资深房姐您好，体制内，有房贷款已还清，手里子弹50-60（可借潜在子弹应该还有个20-30），坐标在皖南小城，一直拜读您的文章，看的蠢蠢欲动哈哈，1、根据您文章中所述的城市，武汉，沈阳，重庆，杭州，广州（广州需要缴足半年社保办理户口来实现，目前未行动）都在我的考虑内，既有投资保值的目的，也有为了给2岁孩子以后在一二线有站立之处的想法，所以目前不明确，在城市选择上很是纠结，甚至自大产生了择2城均占有之心，还请您点播，让我醍醐灌顶一番，如何去投，定在哪个城市最佳；2、选筹还请推介楼盘和合适价格，在此谢过，抱拳。
回答：你好，大单优先原则，首选一线城市：北上广深。一线城市是没有上限的，什么叫没有上限？就是纽约、伦敦、东京、香港、巴黎、摩纳哥、莫斯科，没有任何城市可以拿来用于界定中国北上广深房价的上限能冲到多少。
持有一线城市的房产，主要看重两点：
1.相当于买中国经济的宽基指数基金，稳定、安全，收益也不低。
2.从中国顶级城市继续跃升为世界顶级城市，在这个过程中会伴随着房价的又一轮重估。
广州投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
剩下的几个城市，子弹30-50就可以上车，未来有闲散子弹再考虑继续加仓。全款房也可以做抵押融资。
提问：你好，万能的房姐!请问长沙有什么潜力，性价比较高的区域 板块楼盘介绍啊!
回答：长沙东西大旺，重点关注武广新区（雨花区北部），关注租售比就沿着地铁线淘二手次新笋。这块区域的交通更加方便，是原来的市中心五一广场的自然延伸，与高铁站机场同方向的武广新城，有着没有任何自然阻挡的平坦土地，相比于梅溪湖市府片区，这里才应该是建仓长沙的首选区域。
提问：美丽智慧的房姐，您好，因在武汉限购区无购房资格，今年九月份在武汉以亲戚（武汉本地户口）名义购买了一套限购区住房，合同已签，12月份开始还贷，请问如何合理规避风险，签代持合同可以吗？代持合同受法律保护吗？代持合同有样本吗？签了代持合同还需要公正吗？怎样才能最大限度的保护我自己的权益？问题有点多，还望房姐不烦赐教，谢谢。
回答：签代持协议有没有用？当然有用，关键是怎么签？代持，是一套手续，而不仅仅是一张代持协议。
房产的产权权属怎么确认？
房产的产值为什么能归你？
房产的处置权利怎么控制？
怎么保证你是第一顺位债权人？
怎么附加保险？
怎么避免代持人的反悔？
把这些点考虑进去，再去思考代持这件事，你才能设计对应的手续。
全套手续包括但不限于：见证协议＋抵押转账记录＋全权委托（或者分开委托）＋长期租约＋买卖＋抵押证＋代持工资（房租）。代持人有家属的，还要先排除家属的干涉。意外可能性较大的，遗嘱要先安排好。手续不是一劳永逸的，随时保持创新。
代持的逻辑：代持的本质是一项委托，一笔合作，因此代持的核心，是双方的信任。代持的逻辑，是用抵押物债权来获得实际上的房子的产权，所以要让代持人签抵押证，叠加各种债务，无法从房产上获得差价。
代持协议，各种委托，长期租赁协议，是为了让你拥有对这套房产的经营使用权利和处置权利。
好的代持人，是只要讲清楚，什么手续都配合你的，不会疑神疑鬼。房屋的产权，决策权，处置权都在你名下的时候，才算完成代持。
详见知识星球内部分享《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》
提问：房姐，还是继续昨天的问题，现在我想在上海跟长沙两地之间选择一个地区投资商铺，选择那个地区比较好？然后现在中介给我推了一些回报率达到7—8之间的，并且都是星巴克，汉堡王，肯德基已经再租，每年租金增长5-8%，并且是开发直卖一手铺子3%的税，我本来是准备去投了 昨天听你说商铺很多坑 现在犹豫不决 想最后再请教一下
回答：商品和住宅不是一个逻辑。住宅看的是涨幅，商铺看的是租金。
门面房是商业流量入口，真正好的铺面都被各大地产商自持，规模化经营。买铺面是业余对抗boss级专业对手。且铺面流量，这两年被电商 外卖平台 社群经济分流太多，未来市政规划、新商业项目也会严重影响预期收益。商铺前途未卜，互联网化、电商化时代，商铺的价值存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比。
但是短期内 社区商业会保持长久繁荣。因为有些服务业的客观需求就是呆在无法被电商替代的最后一里路。但这不代表你买的商铺估值合理、市口和房型结构适合未来新的风口新的业态。商铺投资永远要比住宅的不确定性更高。而且在国内，商办资产的负外部性太高太高了。税收实在太离谱。
底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等等等情况。此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅，综合来看投资底商非常差的投资，甚至不能说是投资，基本就是赌博。恰好未来租金收益高，不是你眼光好，99%是运气好。
人在长沙，建议就买在长沙吧。买之前做好调研工作。
提问：房姐，荣盛.和悦名邸怎么样？离融创城不远，投资可以吗？有点偏，传说的3号线也不确定
回答：你好，在铁西区，随着工厂的搬离，启工街附近的土地逐渐整理了出来，因为临近铁西区的中心商圈铁西广场，而且有成熟的生活配套，启工街板块十分火爆。当前启工街的楼盘已经接近万元，由于是拆迁整理出来的土地，依旧比较杂乱，投资角度性价比一般。
启工街板块再往西，就到了于洪和铁西的交界区域，这里叫做“沈阳经济技术开发区”，原来这里是远郊，主要发展制造业、产业园，但是随着城市的扩张，逐渐进入市区，土地也从工业转成了居住用途，该板块价格6500起，居民区与产业园交错，性价比一般。
沈阳投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：万能的房姐，请问您提到的签远期合同，可以具体一点吗？比如多长时间算远？怎么和卖家谈？合同中需要具体明确哪些事项？多谢多谢！
回答：如果你看上了一套房，暂时没有子弹，可以通过远期合同拖20个月，有充足的时间筹集首付款，即使最后房主不卖给你，也可以获得巨额赔偿。拖延流具体操作见知识星球内部分享《拖延流实战篇》。
提问：房姐你好，想问买一套总价235万左右的新房，49岁了，可以贷款20年，首付3层，要贷款差不多165万，1，还款方式我是选择等额本金还是等额本息。2，我是过几年提前还完贷款还是贷足20年好。
回答：你好，任何情况下都选择等额本息的还款方式，年限越长越好，不要提前还款。为什么买房贷款，选择等额本息，而不是等额本金？
我们以100万借款，基准利率4.9%，10年期（120个月）为例：等额本息首月还款10557元，等额本金12416元。
1.同样锁定一笔借款，等额本金比等额本息的月供要多20%，这里的20%，如果换成等额本息，相当于你可以借来120万的贷款，凭空多了20%的支出，浪费了现金和现金所带来的机会。
2.有人说，等额本金的月供是逐年减少的，还有人说，等额本金的总月供少于等额本息。没错，但是谁又会还10年的贷款呢？何况现实中往往是30年。先有定量，才有定性。利率是个位数，贷款是百位数 哪怕按照10年期计算，等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金，如果按照30年按揭，则要到第十几年，实际上大多数人到第5年房子已经翻倍出售/换房/还清重新抵押了。
3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢？最重要的一点，是因为我们的视角：通胀的速度，通常保守按照12%计算。我们把通胀速度（1%每月）乘以当前月供，才能得到真正的【币值】，【币值】才是真实的【月供】。一旦加上通胀这个因素，逻辑就变得鲜明易懂，相比没有通胀，我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】。
按照【币值】计算：等额本息首月月供10557元，等额本金12416元。等额本息末月月供3192元，等额本金3037元。
结果是什么呢：
1.等额本金的总月供，比等额本息更多
2.等额本金早期消耗了你更多的现金，月供压力更大，也消耗了更多的机会
3.买房开头难，等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草
提问：本人已婚，深户，在深一套房，红本在手，手上有现金100，想再买一套兼顾投资及自住，400以内，最好有较好的中学学位，请问怎么操作？可以有哪些楼盘推荐？房产是我的名字，配偶深户，无房贷记录
回答：你好，总价400万现在深圳买房比较尴尬，小户型已经集体上涨一波。
建议买二三梯队的学位房。
关于深圳中考：
1、 深圳中考，均分95读不了深中，均分93读不了红岭，满分460，普高录取：非深户391最低，深户349分最低，深圳身份证只有400万张，深户考上高中的概率为70%，非深户20%，深户优势很大；
2、参与中考78300人，公办招生计划35531人，录取率45%，2018年录取率约47%，学校建设速度跟不上人口流入速度；
3、四大全部大规模点招，点招生和地段生升学率差距惊人，比如广受追捧的深高北，八大率只有16.9%，总共60人，红岭1人，深中、深实验、深外分别两人，自己的高中部53人，参考356人，这60人，有多少来自那两个点招班？
4、福田、南山的成绩成绩比较稳定，宝中的学校（海旺、海韵）今年有较大进步，光明、龙岗、坪山则没有亮点，说明，生源还是衡量学校水平最重要的指标，房价是衡量生源水平的重要指标；
5、南山的学校，基本没有点招，全部是地段生，南二外系、南外系、南实系、育才系的八大率每年都在20%左右或者以上，我不认为全是教学质量的缘故，硬件设施是一部分，主要还是生源以及家长对教育的时间、金钱投入；
6、花大价钱买深实验的家长，都是各行各业顶尖人物，这群家长，对孩子教育的投资本来就大，换个二线学位，学而思、各大补习班一起上，成绩也不会差，很多家长会错误的认为，孩子成绩好是学校的缘故。
所以，深高北的成绩未来不会差，因为后期花高价买学位的孩子参加中考了。搞房地产，因城施策，搞教育，因材施教。
深圳投资性价比高的板块，详见知识星球内部分享。
提问：房姐你好！潜水很久，今年40了一直想回武汉，虽然跟买房关系不大，但觉得房姐阅历丰富，不知道怎么看我这种情况：2个小孩，目前生活在上海，看中回武汉比上海好的方面，1是回武汉买个学区房，给孩子读好点学校，上海这边读不了什么好点的学校，都是普通学校，房子也大一些，还可以买2套2是我父母亲年纪大了，看他们跟我在上海生活，心理内疚，回武汉他们可以经常回老家，心理不至于空虚。3是回我老婆家也快，假如不回，目前担心这个年纪哪天被公司裁了，找工作没有竞争力，生存成问题，目前有个老破小房子在供，想早点回打好基础，但毕竟在上海待了十多年，想到时候和公司领导说说调回武汉分公司，上海待了十四年了。
回答：往后的日子，越来越难 越来越难。
其实，你父母给与你的，都要在你身上还回来。每个人一出生都背负了债务，而这点，大多数人在年轻的时候都不知道这个债是要还的。我们上有老下有小，养家的就我们一人。这个时期，我们管它叫做中年危机。
中年危机，无非是债务的集中爆发。有中年危机，说明你的速度还不够，不足以偿还债务。大部分中产之所以焦虑，是因为都过于依赖靠人力劳动来获取回报，且没有掌握并驾驭生产资料的能力。靠人力劳动换回报，这种模式存在着明显的收入上限，一旦停止劳动就没有收入来源，而且即使有过硬的技能，也很难直接传承给后代。
对于职场人来说，劳务收入的上限，就是100万，因为供给太大，市场定价自然就低，而你要达到劳务收入的上限，也要付出100%的精力。精力决定模式，模式决定收入上限。当你精疲力竭才能挣到50万，当你知道面临无数竞争者随时会被取代，当你知道一些人不用那么费劲也能挣到500万的时候，你会发现人生如此被动，人自然就焦虑了。
回武汉没问题，但是现在最大的问题是该换赛道了。