重要信号！这个地方放开限购后赶紧抛售，别再冲进去当接盘侠！

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：新人首问，美女房姐您好！本人湖北孝感坐标广州子弹350，目前广州集体户口，花都区万达文旅城二套房，没有网签（可以签也可不签），如果签了就没有购房名额！请问是继续在广州购房，还是去深圳购房（深圳很少去），也很喜欢武汉！请万能房姐给点建议，谢谢

回答：你好，花都的定位：广州的后花园，空港基地，地大物博，人烟稀少。

花都放开限购之后，应该快速卖掉花都，而不是现在冲进去接盘。

子弹350，如果月供能力不错，建议深圳和广州各入手一套。深圳从经济 产业 人口结构和城市活力 的角度看优于广州，但是目前已经涨过一波了，疫情期间部分虚高的楼盘开始回落，目前的投资策略是逢笋入。

广州和深圳投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：你好房姐，我是烟台人，女朋友是湖北人，打算今年入手第一套房子，首付也就二三十万，你觉得烟台好还是武汉合适呢？选择什么地区什么楼盘希望帮忙分析一下，本人长期居住国外就算买房也是很少回去住的，期房都可以，谢谢了，请多指教。

回答：烟台是一个多中心城市，有点像深圳。芝罘区是老经济文化中心，像罗湖；

莱山区现在是市府所在地，海岸线空气好，很多人定居在此，像福田南；福山、开发区经济总量高，外企高新企业扎堆，像政府扶持的南山区。

二手房市场也有区域特点，芝罘区学区房2.5万已经有大量成交，莱山区改善住宅也有很大市场需求，开发区、高新区市场也在17年中升温，二手价格半年涨了30%，现在处于下降通道。

烟台最大问题是主城区人口少，大量人口都在县市区，且历史库存全国排名前三 大概率三年内平稳，烟台排不进二线城市，所以不推荐进行房产投资。去大城市，山东省内就是济南。

济南和武汉投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：你好房姐，现在中介都在推萧山的森与海，可以选择投资吗？因为我们不在杭州在义乌，杭州主要想买来投资或者养老的，义乌已经有1套加一栋了。杭州社保已满2年。谢谢

回答：森与海的前身是美浓小镇。2005年，桃北新村和浙江云都控股集团（登峰集团）决定联手打造美浓小镇。不过好景不长，因土地情况错综复杂，云都置业并不能正常开发，最终资金链断裂，于2015年申请破产，美浓小镇随即进入停工状态。2019年初，烂尾的美浓小镇被打包成“桃北新村的桃花源房产项目”资产包进行法拍，最终由融创以33.4亿元的总价竞得。作为融创在杭州的“第一大盘”，森与海的目标是打造一个代表未来的理想小镇。

但是不论融创软文写的再好，广告打得再响，也摆脱不了 地段偏的事实。养老度假自住喜欢可以买，投资就算了，回避！

提问：房姐，想咨询下。恒大推出两年分期购房。您帮给点意见，恒大武汉文化旅游城(鄂州红莲湖恒大童世界)的108平四联排别墅值得买吗？三室两厅的。得房总价150万。

回答：你好，恒大童世界不值得买，分析过很多次：

在距离主城三五十公里开外的湖边或者山脚下，圈起一块地建造一条和古文化概念沾边的街区，再做一个温泉或者游乐场，一个特色的小镇就诞生了。很多人会被眼前的美景陶醉，梦想就要在这里过上周末度假或者退休养老的生活，战战兢兢的走进了售楼部，一问价格首付才十几二十万，于是脑子一热就交了定金，买这种房子不仅仅是伪需求，更是一种伪投资。

从需求上讲，相比泡温泉，老人更需要的是健全的医疗设施，相比游乐场儿童更需要的是优质的教育场馆，孟母三迁为的就是有一个好的教育环境。从投资上讲这种资产一是没有升值潜力，二是没有变现能力。

能推动房子升值的是学校地铁，商业医疗，绝对不是什么温泉SPA，更不是什么过山车和海盗船。鄂州红莲湖有无穷无尽的地，除非真的需要养老自住，投资找不到接盘侠的。没有价值的项目，就算是0首付也别买。

总价150，建议入手主城区低价潜力盘，回报率最大的楼盘见知识星球内部分享。

提问：房姐您好，新人首次提问。我的情况：28岁深户，有昆山浦西玫瑰园住宅，龙岗佳兆业城市广场开间公寓，南山京基御景峯3房公寓三个物业皆为投资，现有闲钱100且到年底都不会有更多闲钱，暂不打算用掉深户住宅名额。我的问题：1、这三个物业长期持有出租还是有机会就卖掉？2、子弹100继续买深圳还是武汉还是都不买等年钱多些再下手？（深圳中洲湾公寓或龙岗世茂深港国际公寓可以吗若不好求推荐适合我投资的；武汉并不了解请推荐）谢谢！

回答：你好，其实不太明白深圳为啥都买公寓呢？远郊小面积不适合投资，公寓更不适合。深圳的公寓只分两种，深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值，但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。

虽然深圳有关于公寓的“利好”不断出现:可以续产权年限啊、改名叫“小面积住宅" 诸如此类，可是，不管怎么变在深圳，除了高端公寓深圳湾一号、恒裕前海项目、招商太子湾这些有一定的收藏价值，数量庞大的老旧公寓、一般公寓跑输大势的预期没有改变。

昆山吹到今天，还是没有流动性，哪怕紧靠地铁的那几个小区。再怎么忽悠，环一线始终就不是好资产，不好租不好卖的房子，再炒作价格纯投资也没兴趣。去看看就知道了，环京环沪环深都是房比人多。

2个投资建议：

1.买一二线省会，人口净流入的城市。

2.有房票就买住宅，实在没有房票才考虑市场价5折的公寓产品。其实更倾向这3套都出手，买入纯住宅产品。深圳1N+武汉1N是更好的配置。

提问：新人首问，房姐你好，之前在头条上看到房姐的文章，果断加入知识星球，看到您对球友们耐心的评点及独特的思维想法，给我一种人生导师的感觉。这里想问下房姐关于人生规划方面的困惑。本人男现在23，湖北荆州人，户口武汉，家里做点小生意，马上大学毕业，读的体育训练专业，现在在人生的十字路口上。现困惑：1.出国留学，去法国或者加拿大等地方去开阔眼界，学习一些关于经济学工商管理方面的知识，但是估计要花四到五年2.继续留在国内考研，之前考过一次差一点分，考湖北大学，继续读体育专业研究生3.毕业就踏入社会，去一线城市历练，踏上房产末班车，顺便寻找上车盘诸多思路难以抉择，请机智的房姐指点迷经。万分感谢！

回答：坦白说我个人认为体育专业研究生是浪费时间，考研读博是富二代的专属，这些动作只是变相延长了你的青春期。出了校门立马被打回原形。研究生，海龟，现在也不是天之骄子了。但是新兴的中产阶级还在追求这些过时IP，从来没有想过为什么？

读硕士是中国弱鸡们不愿意参加工作打算再混混日子而走的路。除非你觉得可以这样去做公务员，然后走这个通道，但这个通道，如果失败，基本上没有其它选择。读研的成本：成本是3-4年的时间，以及三年赚不到钱还要搭上学费。在我看来，实在是个亏本的买卖。踏踏实实去工作吧。在工作中多学一点东西。在研究生博士生因为学不到能力所以被市场抛弃的时候，反复嚷嚷着自己是弱势群体以求获得废物不该有的尊重，恰好说明这是一群真正的失败者。

普通人的试错成本真的很大。社会进步的丛林法则，从来都没有变过。先富起来的那一群人，并不会自然带动后富，而是通过规模效应和先发优势占据生产资料，牢牢锁住社会地位。因为资本是逐利的，它总是想要更多。那么作为普通人，其实并没有太多财富跃迁的机会，只有重大科技突破，比如互联网，和生活方式变化，比如城镇化， 才有机会逆袭。而这种历史机遇不多见的，十多年才一次。

富人选择面却非常大。先赚钱，再买房，锁定住财富和阶层地位，然后土地资产增值，反哺主业。就像打怪升级，房产变成了一个个晋级的奖章，奖励着成功者。又不像打怪升级，土地和塔尖的位置毕竟是有限的，先行者们收割完毕，后来者们寸步难行。所以我想说的是，大部分人普通人，一生根本没有6次机会，有的甚至一次机会都没有。别老是去想留学，憋大招折腾新事业，安安稳稳先买好自己的房子， 锁住自己的生产资料之后，然后再去折腾。

如果真的想考研，等你到了事业小有成就，必须要提升的时候再有针对性的去读商学院。

提问：房姐你好，本人28岁，济南本地户口，在济南二环南路七贤村有一套小产权房，工资4k，公积金1.4k，父母已退休，退休金一共5k多一些，有自住房，现在想把小产权置换融创文旅城105平的，您看我是将小产权卖掉好，还是留着出租供月供好，再一个文旅城项目推荐吗？还有没有更好的楼盘选择？能不能大体预测一下济南楼市走向？我对楼市挺迷茫的，不知道该不该现在买，因为买了以后感觉有压力，从小到大我和父母都没有贷过款，本身经济条件就有限，就怕买了以后压力会更大。期待您的回答，谢谢！

回答：你好，小产权涨幅很弱，建议直接出手，投资的话中新国际城或者融创文旅城都还行。

济南现阶段远郊超涨，唐冶、西客站大量1.5以上次新，核心区却有1.7左右10年品质小区。济南政府四处炒作远郊地块，拉升远郊地价，远郊地王频出，四处卖地为了打造济南CBD及大交通网络，未来五年是济南发育年，地铁、高架、三环长筋骨的五年。

投资如果可以长持，买工业北和经十路未来地铁口的低价盘。20-21年地铁123号线组网完成，可以入手。济南建仓之后如果还有剩余子弹，也可以考虑首付十多万入手一套沈阳8000的低价潜力盘。

提问：房姐，如何办理无息贷款？

回答：《无息贷款科技树》详见知识星球内部分享。

提问：新人首问：房姐久仰，我目前居住工作都在广东中山，虽然看到房姐对于中山房市前景不看好，但本人基本不大可能离开，这是前提。现有住房在中山南区滨河湾自住舒适，生活半径也在这，余贷仅30，小孩三岁，手头60弹，年入50，想置办石岐区或东区学区，目前纠结，是入东区一手或次新还是选择便宜的学区老楼（可租），现中山人口流入及购买力够呛，石岐东区一手感觉虚高可能坑。二手学区的话120汇景台（2001）入读杨仙逸小学，150恒大二期（2015）入读雍景园小，180朗晴轩（2005）入读朗晴小。目前我流水还不错，二套房资格不想随便浪费，所以请教房姐：是一手新还是二手便宜可租的学区，二手学区的话上面三个片如何选择？

回答：你好，中山有价值的可以在石岐区兴中道两侧，博爱路两侧淘淘但是学区要看你自己的需求了，目前单价1.2以上的，感觉都高了。入手一套学区自住，剩余子弹入手广州 才能利益最大化。投住分离，不要把思维老局限在中山。

提问：万能的房姐，你好！年前我弟面签了一套硚口区天顺园的二手房，只交了定金2万，递交了贷款资料，现在看这个小区的房价差不多每平绛了2000，感觉签的价格有点亏，请问有没有什么办法让这个损失最小化啊？

回答：想办法促成卖家违约或者自己找下家，找业主ABC投资角度不建议买天顺园，落后板块的补涨盘，后市不看好

提问：房姐好！想卖沌口金色港湾三期9栋260平的顶楼复式，目前做了十个房间租给芒果公寓，装修10万元，合同还有一年半到期，可以装电梯（目前一楼不同意），金色港湾大户型不好卖。问题，1：适合哪类买房客群？是否需有针对性的进行装修，如：可以改成中空复式，开墙将平14平的独立露台改花园，2：不改造报价多少合适？3.：在租期间如何看房？谢谢！

回答：沌口老破大目前属于穷人买不起，富人瞧不上系列产品，总价高 单价低，比较难卖。这类产品主要是沌口板块内部的自循环。卖出建议把卖房科技树用上。借你的问题说说老破大适合哪类人群，应该如何挑选？老破大的特点：

1.杠杆高但并不是所有的老破大杠杆都高，下手之前要做好充分的预评估工作，且和银行关系到位，才能实现真正低利率长年限的优质高杠杆。

2.租金高但也不是所有的老破大租金都高，而且租金和正确的运营关系很大，如果运营的方法不对，也出不了高租金。

3.可能有折扣但也不是所有的老破大都是真的有折扣，绝大多数是本来市场就只认可那个价格，所谓的“折扣”来自硬伤的折损。专业的眼光，加上专业的找房、谈房，才可能获取到一定的折扣，但也不要对这块期望值太大，现在市场信息如此透明，指望在非债务风险房中找到折扣大的房子，根本不现实，行为期望值更可能是负的。

4.超额涨幅这块就更加考验眼光了，有的老破大甚至可能还没有折旧到位，未来与板式带有小区环境的次新房价差还可能进一步拉大，很多人总以为单价越低涨的越快，却不懂更加底层本质的规律，就容易吃药。

5.超卖溢价

专业人士才能实现高于市场价卖房获利，这需要一套系统打法，关注很多细节，由各种细节组合成最终好的结果，也绝非普通人能轻易实现的。综上：老破大很像股市中的“垃圾股”，更适合我们这些专业人士，或普通人在专业人士的全程指导下操作，不适合普通人独自贸然操作。

6.老破大适合的人群

底仓充足，可以放弃流动性，接受N年不涨。通常情况下，二线城市老破大不如一线城市。

根据你的装修报价在1.3-1.6左右可入。

出租期间约定周末集中看房。

提问：房姐好，能否点评一下成都楼市，有投资空间么？

回答：成都是一座不错的城市。

自李冰父子开凿都江堰以来，四川平原便成为沃野千里、水旱从人的天府之国，享受了2000多年富饶稳定的红利。成都也一直是四川平原的中心，稳居西南地区头把交椅。到目前为止，成都仍然是西南地区商业最发达、最富饶的经济文化中心。

从城市的长期发展上看，人口潜力这一点成都也取之不尽用之不竭，毕竟四川平原有1亿人。

从房价上看，成都限购严格，一旦政策放松，房价上涨是无悬念的事。

成都武汉两者两者齐头并进，差不多的。不分伯仲。逻辑是一个华中中心，一个华西中心，本来就是同等比较的，长期来看重量级也差不多的。

提问：亲爱的房姐，急问。百瑞景六期通透110平小三房，东户三楼3250满二。上午遮光，日照3小时左右。融科天域通透120平三房，22楼2550不满二。考虑学区、自住，同时也希望有升值空间。请问这两个盘值得买吗？哪个更优？恳请帮忙分析分析。或是还有什么好的楼盘推荐？多谢！

回答：1.丁字桥商圈属于过气IP，自住很成熟，交通方便。百瑞景学区溢价太多，一墙之隔价格相差1万，溢价学区一直不是我们的首选投资产品。未来涨幅大概率跑平大势。单价2.9加上低楼层折价，性价比不太高。 

2.关山大道是光谷领涨区，有产业，有学区，周边商圈成熟，自住和投资都是首选。融科天域单价2.1左右性价比很高了，不满二可以通过2种方式省税。 

学位房纯粹看你自己的教育理念以及需求，我基本不关心学区房。 成绩好主要是老师有动力教以及学生生源质量，决定成绩的因素生源质量占8成，老师只占2成。 房子不错的话，学生生源一般不会差。“学票”作为一项没有标准的复杂服务，其价值完全没有一个公允的评判标准。 升学率和分数背后有生源筛选，教学质量不是消费者评价，所谓名师难保不是百度文库水准，哪一个都很难说清晰客观，只有认同人数的多少。

武汉投资回报率最大的楼盘，见知识星球内部分享。

提问：亲爱的房姐，武汉中介说我年龄过了45岁花钱都买不了户口了，怎么办呢？愁死了。咋弄呢？

回答：武汉现在有8种方式可以破限购，详见知识星球内部分享。

提问：房姐，好朋友刚定了一套CEO盘，比周边楼盘贵6千，肯定是要站岗到天荒地老，我该全他退房吗？

回答：人是不可能被说服的，只能天启。我以前也非常天真，看到别人买错房，就会说出来。这些人非常真心地来问我，让我难以拒绝。然后我就告诉他，你这个房子买错了，并告诉他为什么，最后换来的，往往并不是感激，而是愤怒，人性如此。

人们往往喜欢往好的方向想，尤其是不能改变的事实，很多人或许知道不对，但是为了让自己开心，选择“与自己和解”。所以，后来就很少跟别人说你买房子买错了。既成事实，我选择祝福他。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。