再谈如何利用买卖合同保护买家的利益
上周，我为买家朋友买的公寓单位终于顺利交接了。但是，在交接产权前两周所发生的故事，更加说明，买方经纪人无论是在起草买卖合同的时候，还是在执行买卖合同的时候，都要用强有力的专业行动去保护自己客人的利益。
我们是在3月底的时候下的Offer，买家朋友极其喜欢这个能看见大片绿地又望得见CN塔的高层公寓单位。3月底，正是卖方市场，买家和买方经纪人处于弱势。然而，我在起草买卖合同时，依然在特殊条款(ScheduleA )中加入比地产局标准合同文本更严格的文字，要求卖方保证交接产权时，住房单位(DwellingUnit) 必须是空的，车位(Parking)和储物室(Locker)必须是空的。而且，这些产权组成部分不可以有任何未清除的租约。
交接前两周，我们买方进行成交后交接前的First Visit，並按专业程序在带客看房时放下名片。这时，我们发现可疑的问题---现有的租客表示不愿搬出去。更严重的是，卖家本人和租客本人都不守规矩专业程序，竟然越过卖方经纪人给我打电话，劝我们买方在交接时租客继续住下去。这当然是不可以的---我的买家是买来自住的。
我按专业程序与卖方经纪人交涉，卖方经纪人说，租客已经与原本与卖家签了N 11表格，同意搬出的呀！看来，租客和卖家都不想遵守他们签过的白纸黑字，都想夹硬让买家在产权交接日付出全部房款却拿不到房子。他们以为买家和我这个买方经纪人是好欺骗的吗？！
在产权交接日前一周，买家朋友根据我建议的草稿，让买方律师出律师信给卖方，明确告知对方，如果卖方不能提供空出来的所有物业产权组成部分，卖方即为违反买卖合同，买方绝不会同意交接，卖方律师也绝不可以将买方购房款支付给卖家。进一步地，我在产权交接日前三天，再一次书面吿知卖方经纪人和卖家，我方保留了Final Visit的权力，一定要在交接日前一天晚上8点看最后一次，並验证卖方是否清走了租客。
结果是令我的买家朋友满意的---我们在交接日前一天晚上8点看到了干干净净的空房子，而且，空气中还残留一点点淸洁剂的香味。
买楼花和买新楼时要留意的条款
上周谈到在买卖合同中放入保护买家利益的条款，並列出了常用的6条。
前6条戳这里——>（市场供求平衡，买家有机会用买卖合约保护自己的利益 ）
这周，我们看看买公寓楼房，尤其是买楼花和购买刚刚交房的公寓单位要注意哪些合同条款呢？
7.发展商调整价格条款:
买楼花时，买卖合同一般都是卖方(也就是发展商) 律师起草的，基本上是偏帮发展商的，其中会有很多项目让发展商在最后交房前可以加收各种费用，等同加价，而且不封顶设限。
其实，发展商起草的买卖合同也有一定程度的修改空间，买家签约后应在10天的”冷静期”内找律师提出修改意见，有经验的买方经纪也应该为买家争取利益，对加价项目封顶设限。个人经验中，我为自己的买家客人实现了修改合同，最后收楼时，我的客人就比自己直接从发展商销售处买房的买家节省下数千元。合同有可能修改这件事，如果买家不提，发展商也懒得告诉你。而且，没有专业经纪人协助，有些买家也没有很大的信心与发展商交涉。
8.暂扣卖家应付地税条款:
如果买几乎全新的公寓现楼，发展商刚交房並移交了产权的公寓单位，地税暂未评估，卖家已经可以卖了，若只看Listing上地税那一栏，金额会是0这个数字。如果买家真地认为这个单位不用交地税，那可是大错特错的。省市政府机构通常需要一年左右时间完成地税评估，然后寄一张大帐单给新的业主，收齐自交房到现在所有应付地税。如果买卖合同中没有写暂扣卖家应付地税的条款，新的买家就要付清所有地税，等于要为卖家付自发展商交房到卖家卖房那段时间内卖家应负担的地税。显然，这对买家是不公平的。
正确的作法是：买方经纪应该在ScheduleA中加入要求卖家律师暂扣部分卖房所得金额，一直等到地税评估完成，买家收到政府的大帐单並支付全部地税，同时，双方律师会计算买卖双方各自应负担的地税，从暂扣金额中将卖家应负担的地税付给买方。个人具体经验中，因在买卖合同写明此条款，通常都可以为买家取回数千元。
其他有关独立屋的合同条款
9.地型图(Survey)条款:
买方可以要求卖方提供房子占地的地型图(Survey)。地形图应显示土地边界/建筑物占地尺寸/有无加建改建/土地上第三方专用权(Easement) 等细节。
在加拿大买独立屋，很大程度上是买了一块自己拥有的土地。买家看房时可以看到房屋和土地上可用肉眼看到的信息，还有很多信息是反映在地型图(Survey)上。如果您想在后院新建泳池，或是建一个漂亮的工具房，您应先查对一下地型图，看是否会压在供电或排水路径上。第三方有专用权(Easement) 的那一条土地虽然归您所有，您却不可以任意使用。所以，先查地型图(Survey)，了解有无第三方专用权(Easement) 等细节，可以保证买家不会买错物业。万一您想加建点儿什么呢？
近来，有些买家朋友偏爱买入占地特大的乡间別墅(RuralResidence) ，经常是带着山坡和树林的3到5个英亩大小。购买这些物业时更应该要求将地型图(Survey)当作合同附件，否则，买家朋友很难确定自家的地界，一但邻居占了跨界自家的地，也很难发现。
10.旧屋翻建与新屋保险(Tarion)登记:
近来不少新移民买入旧区刚刚翻建完成的大屋。这些房子位置优越，平面布局新，设备很现代，售价也高。买家朋友们有没有想过，买这种房子与从大发展商手里买新房有什么不同？有什么风险？
在我们居住的安省，任何人都可以从事新屋建造，无论是个人建单一栋房屋，还是大发展商建成片的房子。相关法例要求卖新屋的人应在安省新屋保险(Tarion)计划下登记，向买家提供房屋质量的保险，其中，房屋结构会保七年。有些个人翻建的单一栋新屋並不在新屋保险(Tarion)计划下登记。如果买卖合同中没有适当条款保护买家得到这个房屋质量保险，买家的损失还是满大的。
其实，一个好的专业地产经纪在帮买家客人起草合同时，需要有律师一样淸晰的头脑並使用严谨的文字，组成能保护买方利益的买卖合同。当然，地产经纪不可能代替律师！对客人来讲，最有利的局面就是，您既有专业的律师在最后为您把关，更有专业的地产经纪在一开始起草合同的时候，就为您考虑周全，合同条款无错漏。这样，买家客人就有了双保险，买家的利益得到最大程度的保护。您就真地可以高枕无忧了！
(作者为全职专业地产经纪，以国粤英语提供全方位买卖与租赁专业服务，免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。如有查询，请电邮至jbai2012@gmail.com。査阅更多本经纪的专业文章，欢迎登陆博客http://blog.51.ca/u-259391/及个人网页www.jamesbai.com。)