冬天不会太长---值得期待的2019 ！
圣诞来临，2018年就快过完了。有意思的是，圣诞前一周，是一年里白昼最短的一段时间。过了圣诞，白昼会一天天变长，光明的日子也就快到了。
对于任何一位关心大多伦多地区的房地产走势的朋友来讲，2018年都将是难忘的一年。一方面是独立屋的冷却，另一方面则是公寓市场的持续热闹。如果我们计算经MLS放盘成交的二手房总成交量，我预计，2018年的总成交量不会超过78,000间，比最高峰的2016年的总成交量113,000余间，整整下调了超过30% 。
这样的数据看起来实在不妙。不过，我们也不用悲观失望。因为，如果我们看看过往10年的统计数据，再来分析未来一年各种影响房地产走势的因素的可能的变化，我觉得，2019年其实是值得谨慎与期待的一年。
房地产市场基础稳固
作为一个专业地产经纪，我长期在第一线工作並追踪分析相关数据，发现历年来对大多伦多地区房市影响最大的几个因素依次为新移民数量，房贷利率，就业人数和经济增长。
加拿大是一个移民国家，每年吸收30余万来自世界各地的新移民。多伦多更是一个吸引新移民的中心城市，每年在大多伦多地区落户的新移民超过10万人。这些新移民需要实际的住房，而且是持续不断的刚性需求。既便来自中国大陆的富裕移民不像以前那么多，实际的影响也只是高价独立屋买家少了，而公寓和镇屋的买家并不少。
过去两年，加拿大央行5次加息，我们大家确实已经感受到加息的压力。此外，商业银行发放房贷前，对客户进行"压力测试"，也限制了买家朋友们的购买力。所以，未来一段时间里，"独立屋凉公寓热"的现象会持续下去。
然而，加拿大央行的加息步阀不会太快，也无法走得太远。虽然美国联邦储备局的主流意见是继续加息，但是，过去两三个月的美股跌幅相当大，美国联邦储备局真会完全不顾忌市场的反应，一路加息走到黑，甚至引发经济衰退吗？
也许，在2019下半年里的某一天，美国联邦储备局因应股市暴跌而宣布减息也说不定呢！
近期，加拿大政府公布的经济数据太好也不坏，2018年第3季度的经济增长年率为2%。而且，近期也没有重要的工商行业传出大幅裁员的信息。只是，由于目前加币汇率偏低，造成进口食品价格明显上涨，通货膨胀较为明显，这自然会削减本地居民的其他开支，包括买房和租房的支出。
由此看来，目前的影响因素有利有弊，朋友们在2019年涉足房地产市场时，首先要谨慎。
2019下半年的市场值得期待
影响房价升跌的因素总是动态的，随着时间变化而此消彼涨。西方经济学的最基本概念之一是，产品和资产价格由供求比例来决定。
让我们再回头看人口因素。大多地区人口总量会持续增长，对房价上升是正面力量。从多伦多市区公寓空置率小于1%可见，房屋供应绝无过剩之虞。计算新屋发展商销售记录，2018年预计新屋总销量在28,000间以下。10多万新增移民，每个家庭按3口人计算，每年新增加住房应该在35,000左右。2018年卖出的新屋少，未来几年建屋数量也就不多。由此，我们可以设想未来的房价走势。也许，人们在2019年上半年还会有一些负面情绪，但是，市场的走势和数据终将被大众认识，只是需要一点时间。
短时间内，美联储仍有可能继续加息，但是，2019年内趋势很可能会逆转。目前，加拿大央行在是否跟随美联储加息一事上已经流露出犹豫之态。然而，不加息的结果会是加币汇率持续低迷，通胀持续高企，房价也将受到整体通胀影响而上浮。
自住与投资都要量力而行
近期带买家客人看房，看到还有一些空置的镇屋和独立屋。如果这些房子原本是用于投资需要出租的，而且还有房贷要供，加上地税等支出的负担，屋主的压力可想而知。所以，投资者一定要谨慎，一定要手中留有余钱，能够应对各种情况。最重要的是提前计划好现金流，能够继续守住。
独立屋的房价升跌表现与公寓楼房价格升跌表现就像"跷跷板"一样此起彼伏。过去一年多公寓价格涨幅较大，两睡房公寓的价格与镇屋甚至独立屋的价格之间的差距在逐渐缩小，所以，在不远的未来，我们应该会看到独立屋的价格明显回升。
至于是买来自住的朋友，可以不用忧虑2019年的市场。持有自住的房地产对普通人来讲是收益最好的长期投资，这一点在2019年也不会改变。对初次买家而言，有能力上车就要尽快上车，继续租房肯定不合算。换房客人通常是为孩子换个好校区，更要提早因应孩子的教育和前途挑选校区房。买家朋友们要留意的是，如何选择有利于自己的房贷利率。我个人相信，经济周期和利率升跌是可以把握的，加息周期和减息周期在未来不长的一段时间里很可能逆转。此时，买家朋友们应该选择年期(Term) 比较短的房贷产品，方便在利率走势逆转时"灵活地掉头"。当然，买房时也要量力而行，手中留下足够资金，准备应付任何突发的不利因素。
作为服务大众的专业地产经纪，我个人希望，买了房的朋友们可以继续放心持有，准备买房的朋友们也有足够的信心选择适合自己的居所。2019值得期待，我们可以保持谨慎的乐观。
(作者为全职专业地产经纪，以国粤英语提供房屋买卖及出租管理等全方位服务，免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。如有查询，请电邮至jbai2012@gmail.com 。査阅更多本经纪的专业文章，欢迎登陆博客 http://blog.51.ca/u-259391/ 和个人网页 www.jamesbai.com )