关于首查封普通债权法院与轮候查封优先债权执行法院之间处分查封房地产等相关问题的解答（江苏）
江苏省高级人民法院执行局
关于印发《关于首查封普通债权法院与轮候查封优先债权执行法院之间处分查封房地产等相关问题的解答》等指导意见的通知
各市中级人民法院执行局、各基层人民法院执行局：
为解决执行实践中较为突出的问题，统一全省法院的执行尺度，省法院执行局在充分调研的基础上制定了《关于首查封普通债权法院与轮候查封优先债权执行法院之间处分查封房地产等相关问题的解答》、《关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答》、《关于抵押债权优先受偿范围的补充解答》、《关于执行“唯一住房”相关问题的解答》。现印发给你们，供办案时参考。实践中如有问题，请及时报告我局。
附件：
1、关于首查封普通债权法院与轮候查封优先债权执行法院之间处分查封房地产等相关问题的解答
2、关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答
3、关于抵押债权优先受偿范围的补充解答
4、关于执行“唯一住房”相关问题的解答
江苏省高级人民法院执行局
2015年11月24日
附件1：关于首查封普通债权法院与轮候查封优先债权执行法院之间处分查封房地产等相关问题的解答
执行实务中首查封普通债权法院(以下简称普通债权法院)在扣除执行费用、优先债权后无剩余变价款可分配，往往怠于启动变价程序，而进入执行程序的在先轮候优先债权执行法院(以下简称优先债权法院)对查封房地产因没有处分权只能等待首查封普通债权法院处分，所涉执行案件中止执行程序，导致有财产可供执行案件债权人的债权无法得到清偿，如何打破这种执行僵局，公平保护各方债权人的合法利益和提高执行效率，现就相关问题作出解答，供实践中参照执行。
一、普通债权法院与优先债权法院之间如何确定查封房地产的处分法院？
普通债权法院与优先债权法院均系江苏法院的，应当由已经进入执行程序且享有优先债权的在先轮候执行法院负责查封房屋的处分。
普通债权法院已经启动房地产评估或拍卖程序且处分房地产价值在扣除执行费用、优先债权后有剩余分配变价款的除外。
二、优先债权法院取得房地产处分权有哪些内容？
优先债权法院取得房地产的处分权包括对查封房地产的续封、评估、拍卖、变卖、过户等内容。
三、普通债权法院与优先债权法院之间如何办理房地产处分权移送手续？
优先债权法院向普通债权法院发请求移送函，并附能够证明债权人享有抵押、质押、留置等优先债权的相关材料，普通债权法院应当在收到函件后15日内作出回函并将查封房地产移送优先债权法院处分；普通债权法院在15日内不予回函的视为不同意移送处分；普通债权法院在15日内回函不同意移送处分及不予回函的，优先债权法院在收到回函或15日届满后7日内与普通债权法院进行协商处理或逐级报请共同的上级法院协调处理，上级法院在收到请求协调函后15日内依据上述第一条规定处理。优先债权法院在取得房地产处分权后应当及时启动处分程序。
普通债权法院的债权人与债务人达成和解协议或债权人不同意移送处分权的，不影响房地产处分权的移送。
四、优先债权法院对房地产的续封和解封如何操作？
优先债权法院取得房地产处分权的，可以对房地产行使续封手续。优先债权法院需要解除查封的，应当向普通债权法院发送解除查封函，普通债权法院在收函7日内解除查封或委托优先债权法院解除查封。普通债权法院不予解除查封或委托解除查封的，优先债权法院直接报请上级法院或共同的上级法院解除查封。上级法院接受报请后在3日内立案监督，并在立案后15日内直接裁定解除查封。
五、优先债权法院在执行变价后如何处理？
优先债权法院在扣除执行费用并清偿优先债权后有剩余变价款的，应当将剩余变价款移交给普通债权法院，由普通债权法院依法处理，普通债权法院案件尚在诉讼程序的，由优先债权法院予以留存，待审判确定后依法处理。
六、涉及外省普通债权法院、同一法院普通债权审判庭对查封房地产处分权移送问题如何协调？
涉及外省普通债权法院移送房地产处分权的，我省优先债权法院逐级向省法院执行局提出申请，由省法院执行局参照本解答协调外省法院移送房地产处分权；同一法院普通债权审判庭对房地产处分权移送参照本解答执行。
七、涉及其他不动产、动产及其他财产权利的普通债权法院与优先债权法院之间处分查封财产问题如何适用？
涉及其他不动产、动产及其他财产权利的普通债权法院与优先债权法院之间处分查封财产问题参照本解答执行。
附件2：关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答
执行实务中法院在拍卖被执行人的不动产时，承租人以对该不动产享有租赁权为由，主张拍卖不破租赁，导致不动产流拍；而申请执行人认为被执行人与承租人恶意串通、虚构租赁法律关系，承租人实际上没有占有使用不动产，或占有使用不动产在申请执行人设立抵押权、法院查封之后，要求法院除去租赁关系继续拍卖变价，尽快实现申请人的合法利益。为了遏制被执行人与承租人通过虚假租赁规避执行行为，保护债权人合法利益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律及相关司法解释的规定，对执行被执行人的不动产时承租人主张租赁权涉及的主要问题作出解答，供实践中参照执行。
一、被执行人与承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并由承租人占有使用该不动产的，法院如何处置？
承租人在申请人对该不动产设立抵押权、法院查封之前已签订了书面租赁合同并占有使用该不动产的，承租人取得了该不动产的租赁权，法院在租赁期内带租拍卖。
被执行人与承租人虽在抵押权设立、法院查封之前订立租赁合同并交付使用该不动产，但申请执行人有证据证明，被执行人与承租人之间恶意串通，以明显不合理的低价租赁，或伪造交付租金证据的，适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第2款规定处理。
二、承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之后占有使用该不动产的，执行法院如何处置？
这种情形下，无论被执行人与承租人订立的租赁合同在申请执行人设立抵押权、法院查封之前或之后，只要承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之后占有使用该不动产的，法院根据申请执行人的申请或依职权裁定除去租赁关系后拍卖该不动产。
三、承租人占有使用不动产有哪些情形？
承租人占有使用不动产主要是指承租人(包括次承租人)已支付租金且对该不动产已经用于生活、生产、经营、装修等情形。承租人以已向被执行人支付全部租金、以该不动产使用权抵债、已向房产管理部门登记备案、以在该不动产所在地为新设公司营业地址为由主张租赁权，请求法院带租拍卖或拍卖后阻止向受让人移交占有的，而该不动产仍为被执行人或其他人占有使用的，不属于承租人占有使用的情形。
四、在法院带租、除去租赁关系拍卖两种情形下，申请执行人、承租人如何救济？
带租拍卖时，申请执行人提出应当除去租赁关系，对带租拍卖提出异议，法院依据民事诉讼法第225条规定处理。
除去租赁关系拍卖时，承租人提出应当带租拍卖，对除去租赁关系拍卖提出异议，法院依据民事诉讼法第227条规定处理。
附件3：关于抵押债权优先受偿范围的补充解答
省法院执行局2013年制定的《关于执行疑难若干问题解答》第14条规定：抵押合同约定担保范围包括本金、利息、实现债权的费用等，但抵押权登记簿上或者他项权证上记载的主债权仅为本金部分，其他相关债权人认为抵押权人仅能就本金部分优先受偿，从而提出执行异议，应当如何处理？抵押合同与抵押权登记簿、他项权证上记载的抵押权的担保范围应当一致。如果出现不一致，鉴于权证登记的公示效力，应以登记的内容确定具体数额。
执行实务中在适用该条规定时出现了以下问题：
一是审判庭作出的关于抵押债权受偿范围的判决、裁定并没有完全依照省院民二庭关于抵押债权优先受偿范围以抵押登记簿上或者他项权证上记载的债权数额为准的规定来裁判，有的判决确定的抵押债权优先范围包括本金、利息、违约金、实现抵押权费用，而执行法院仍然按照本金部分执行，抵押债权人尤其是金融机构提出异议；
二是抵押债权人与债务人诉讼中的调解约定抵押债权优先受偿的范围包括本金、利息、违约金、实现抵押权费用，与该条规定发生冲突；
三是抵押债权人直接申请参与分配，如何确定抵押债权人优先受偿的范围，是按照抵押权登记簿上或者他项权证上记载的主债权数额还是抵押合同约定的优先受偿范围来执行，执行实务中存在争议；
四是外省法院与我们协调案件时提出不同意见，如浙江高院出台的意见明确抵押债权优先受偿范围包括本金、利息、违约金、实现抵押权费用。
执行法院的执行依据是生效判决书、调解书、裁定书等，抵押债权人优先受偿的范围应当严格按照生效的判决、调解书、裁定书确定的优先受偿范围来执行，无需审查抵押债权人在他项权证上或登记簿上记载的优先受偿债权数额。
抵押债权人直接向法院申请执行或参与分配的，其优先受偿的债权数额如何确定，倾向于有抵押登记的以抵押登记确定的范围为准，没有抵押登记的以抵押合同约定的范围为准。
附件4：关于执行“唯一住房”相关问题的解答
为规范执行程序中涉及“唯一住房”的执行，均衡保护债权人的债权与被执行人及其所扶养家属的居住权，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定和精神，结合全省法院执行工作实际，制定本解答。
及其他无证房产等涉及国家土地制度和政策，按照相关规定执行，不适用本解答。
一、被执行人名下仅登记有一套“唯一住房”，对该“唯一住房”什么情形下可以执行？
登记在被执行人名下虽只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院对登记在其名下的“唯一住房”仍可执行：
（一）对被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）一审诉讼或仲裁立案后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）被执行人在其户籍所在地或拟执行的“唯一住房”所在地农村享有宅基地并自建住房或被执行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房的；
（四）被执行人将其“唯一住房”用于出租、出借或虽未出租、出借，但超过一年无人居住的；
（五）被执行人的“唯一住房”系执行依据确定的被执行人应当交付的房屋的；
（六）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地（县级市、县、区范围）房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年房屋租金的；
（七）其他可以执行的情形。
二、如何认定“唯一住房”是否超出“生活所必需”？
是否超过“生活所必需”由各地法院根据经济发展水平自行确定，原则上参照以下标准：
（一）面积过大。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积的150%的；（例：南京三人以上廉租住房保障面积为50平方米，若拟执行的“唯一住房”面积达到50×150%=75平方米，便可认为超过生活所必需）
（二）市场价值过高。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积且房屋单价达到当地（县级市、县、区范围）住房均价的150%的。（例：若南京某区拟执行“唯一住房”建筑面积为65平方米，其所在区的住房均价为10000元/平方米，但因“唯一住房”为学区房或其他因素，其市场价值达到15000元/平方米，则可认为超过生活所必需）
对于已经依法设定抵押的“唯一住房”，申请执行人为抵押权人的，人民法院无需审查其是否超过“生活所必需”，可以执行，但被执行人为低保对象且无法自行解决居住问题的除外。
三、执行“唯一住房”应遵循哪些原则？
为均衡保障债权人的债权与被执行人的居住权，执行“唯一住房”时应遵循以下原则：
（一）穷尽其他执行措施原则。一般情况下，若有证据证明被执行人有其他财产可供执行的，不宜对其“唯一住房”采取处分性执行措施。
（二）申请人申请在先原则。执行被执行人的“唯一住房”应以申请执行人的申请为前置条件，人民法院不得依职权主动对被执行人的“唯一住房”采取处分性执行措施。
（三）解决临时住房在先原则。对于确实无处居住的被执行人，在对其“唯一住房”采取处分性执行措施前，宜事先解决好被执行人及其所扶养家属的临时住房，由申请执行人提供临时性住房或先行垫付租房费用。
（四）有益执行原则。执行“唯一住房”时，应当综合考量处置该房产时可能产生的评估、公告、执行、生活保障等费用，若除去上述各项费用后并无余值或余值不大，则原则上不宜对该“唯一住房”采取处分性执行措施。
四、执行“唯一住房”程序上应当如何操作？
人民法院在执行“唯一住房”时，可按以下程序进行：
（一）应申请执行人申请执行“唯一住房”，人民法院应当要求申请执行人出具自愿提供临时住房或承担临时住房租金的承诺书，对于需要支付生活保障费用的被执行人，申请执行人需在承诺书中一并承诺同意从变价款中支付此笔费用。
（二）执行人员对于拟拍卖的“唯一住房”，应当查明住房基本情况、被执行人及其所扶养家属的人数等信息，填写拍卖呈报表，并在呈报表中说明符合唯一住房处置条件的理由和对被执行人及其所扶养家属的生活保障措施。经合议庭讨论后报执行局长或分管院长审批。
（三）准予拍卖的，应当向被执行人发出执行裁定书和迁出告知书。不符合拍卖条件的，应当及时告知申请执行人并说明理由。
（四）执行裁定书和迁出告知书送达后，被执行人未在指定的期限内腾空房屋的，执行法院可以作出强制迁出裁定和公告，强制执行。
（五）对拟执行的“唯一住房”依法评估交付拍卖。
（六）拍卖成交扣除相关费用后，其余部分依法分配。 本解答所称“唯一住房”是指被执行人及其所扶养家属生活所必需的唯一可居住房屋。五、执行“唯一住房”时，被执行人的临时住房如何解决？
执行“唯一住房”前，应首先解决好被执行人及其所扶养家属的临时住房，临时住房的面积标准参照当地廉租住房的面积标准；临时住房的地段可参照被执行人的合理要求，尽量方便其生活、工作。
申请执行人自愿提供临时住房的，使用期限原则上不超过六个月。申请执行人提供的临时住房可计收租金，租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定，协商不成的，由人民法院参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。
被执行人自行租房的，可由申请执行人先行垫付六个月的租金。
上述使用房屋的费用或租金应从保留给被执行人的生活保障费用中予以扣除。
对于本解答第一条所列情形，原则上可以不再为被执行人解决临时住房。
六、哪些情况下应当对被执行人及其所扶养家属给予生活保障？如何保障？
对于本解答第一条所列情形，原则上可以不再为被执行人及其所扶养的家属给予生活保障；对于本解答第二条第一款所列超出“生活所必需”的情形，一般应当为被执行人及其所扶养的家属提供生活保障。
为被执行人及其所扶养家属提供生活保障可采取以下方式：
（一）保留租金。申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金作为被执行人及其所扶养家属的生活保障费用。此笔款项可在房屋变价款中先行提留。人民法院不得对其强制执行。
（二）房屋置换。申请执行人自愿以以小换大、以远换近、以劣换优等方式为被执行人及其所扶养家属提供保障其基本生活的住房，与被执行人的“唯一住房”进行置换，置换房屋的面积、地段可参照本解答关于临时住房的标准。