随着越秀服务、中骏商管、融信服务、德信服务、朗诗绿色生活、康桥悦生活、领悦服务等物企近日先后通过港交所聆讯，接下来物企将迎来新一轮集中上市潮。2021年已经有荣万家、宋都服务、星盛商业、新希望服务等4家物企先后上市，目前仍然有24家物企已发上市公告、排队递表、等待通过聆讯登陆资本市场， 2021年将肯定打破2020年18家物企上市记录，可能有超过30家物企上市，整个行业上市物企数量将超过70家。中国物业行业正在经历快速资本化浪潮，这也给行业带来深刻变化。
基于监管机构、证券交易所对上市公司公众信息披露的硬性要求，上市物企在提交招股书、发布半年报、年报、日常公告中披露大量讯息和数据，促使行业透明化过程加速。在行业涌现大量上市公司之前，行业信息交流主要靠线下会议、人际传播，互相打听。各家企业的营收利润数据、在管拓展面积、业务构成分布、业绩发展目标、战略规划动向、公司决策思考逻辑、股权归属状况等等，都并不公之于众，少为人知。物企批量上市后，行业的信息流动速度加快，各家的打法，尤其是已经被验证的成功模式迅速在行业内得到复制，促进整体运营水平得到提升。从零星个别企业上市到几十家企业上市形成资本市场物业板块，随着上市物企数量增多尤其是头部物企上市数量增多，上市物企在行业中的占比集中度加大，也更有行业代表性，行业整体数据讯息更加透明化。物企上市成为公众公司大幅提升了企业的知名度，行业讯息透明化也大幅促进了物业企业及行业的品牌建设。更多公开信息引来专业媒体、研究机构、券商分析师或新兴自媒体等专业传播者（KOL）的关注。过往物业行业自成圈子，仅有一两家专业媒体对行业较为关注，行业信息较少为行业外所知。随着上市公司信息披露加强，媒体有料可循，物业行业相关报道指数级提升，不乏权威媒体、知名财经媒体对行业进行报道。一位上市物企董事长介绍，对比之前工作状态，上市后工作量增幅最大部分是面向投资者、券商、分析师、专业机构做路演沟通，解释说明行业发展状况，把公司更好的展现给投资人。媒体的关注和报道有时亦可能会引起负面舆情，这也给上市物企带来新挑战。由于信息披露公告语焉不详，媒体仅根据公告解读企业，但不熟悉行业企业情况，容易引发“推理猜测”。近期就曾出现某企业高管调整，本是公司内部安排，要去承担整合重要的科技业务，而被媒体猜测解读为因业绩发展不利而调职。但整体而言，正因为有大量物企上市，增加了专业传播者、广大投资人对行业、企业的关注，客观上促进了企业、行业的品牌建设。物企上市凭借独特行业优势属性，引来“聪明的钱“的关注。当红杉、高瓴等顶级投资基金，腾讯、京东等互联网巨头通过Pre-IPO、基石投资进入物业赛道，也在为物业行业做出相关背书。资本市场上衡量企业的重要标准就是市值。物业行业出现市值超过2000亿、超过1000亿的企业；多家物业企业市值超过关联地产企业；整体物业板块市盈率倍数是地产板块的5倍；这些资本市场现象成为介绍物业行业的新谈资，也是行业地位提升的重要佐证。在发展历程上，物业公司几乎都曾是关联地产公司的附属部门，主要承担客服、售后、辅助营销职能，是房地产开发体系的成本中心。当下开发业务进入白银时代，发展受调控限制陷入瓶颈之际，而物业业务正在冉冉上升，独立品牌崛起，物业在房地产集团中的重要性越来越高，从发展战略和投入程度看，正把更多的战略资源投向物业领域。过往，物业负责人在房地产集团中地位较低，通常最风光、最优秀的人才都在金融、拿地、工程、营销等条线上，物业从业人员长期处在地产鄙视链的末端。但资本市场与物业对接之后，由于物业不需要重资本投入，轻资产发展模式下，人力资源才是推动物业企业发展的重要因素，上市物企往往会给出丰厚的股权激励给予物业管理层，激励力度之大，让地产开发体系的管理层都颇为羡慕，行业也出现多位过亿身家的高层职业经理人。薪酬水平提升之后，地产集团积淀多年的人才储备在积极向物业流动，越来越多来自咨询公司、来自互联网公司大厂的优秀跨界人才也被吸引到物业行业中。出自上市物企有丰富经验的明星职业经理人，在行业中更是如鱼得水充分流动，被更多雄心勃勃冲击资本市场的企业招致麾下，完成一单又一单成功上市案例。值得指出的是，物业行业高层从业者尊严的提升当前已经非常明显，但基层从业者尊严的提升还是行业需要持续解决的问题。资本对上市物企最重要的加持最显性体现在物业企业规模的扩张上。据中物研协统计，物企上市募资金额70%的用途为积极并购扩大规模。除IPO融资外，上市物企还可以通过配售股票、发行可换股债券等资本市场手段后续进一步融资。充足的资金，资本市场的要求，让物业企业有意愿有能力通过并购扩大规模。当前几乎每一家上市物企和有计划登陆资本市场的企业，都有极强的并购意愿，同一个出让标的企业通常都会有多家上市企业在积极竞标争夺。出于竞争格局的不同需要，受让方也给出相对较高的市盈率，这也导致并购市场持续高温不降。在资本市场整体对物业企业给出较高市盈率的当下，这也是被并购企业最好的出让窗口期。上市物企募集资金用途在并购之外的第二大投入方向是在智慧物业，数字化方面的投入。据中物研协统计，上市物企在智慧社区打造、智能电子设备设施及升级、线上产品整合、APP平台研发、智慧系统建设及升级等方面投入约占募集资金的20-30%左右。资本市场也乐于看到物企因为数字化的投入，能进一步降低成本、提高人效。每家上市物企也要顺应趋势，推出自己的数字化解决方案。头部上市物企在资本助力下每年投入上亿的资金在数字化上先行探索，这也给更多腰部物企、中型物企带来跟随机会，沿袭前行者的步伐，减少投入犯错机会，把相对成熟的数字化方案直接拿过来应用。资本给出物业板块较高估值，很重要看中物业行业入口流量属性，期望物业企业能探索出增值服务发展路径，合理使用好私域流量，社区的生意远比物业费的生意更有想象前景。当前券商分析师在计算物企估值时，通常会将物企不同利润部分进行分拆单独计算，给予纯社区增值服务创收更高估值，这也推动上市物企在增值服务上做出更多积极探索。新近这一轮上市浪潮中，待上市企业的Pre-IPO战投股东、基石股东名单上，出现了一些头部物业企业的身影。他们在投资相关条件中，也往往会要求被投企业联合开展增值服务、共享智慧物业科技。从上市物企2020年年报披露数据及各家对未来3-5年的盈利预测指引情况看，普遍营收和利润增长速度要在40%以上，达不到这个数字都不好意思。剧场效应之下，当前排的观众站起来，后排的观众也不得不站起来。40%以上的增长率成为资本市场的潜规则要求，给予上市物企很大压力，如果达不到，资本市场也会用脚给出投票。这样的军备竞赛更早在一些物企筹备上市规划时就已经开始，上市前几年就得按照40%以上的增长率进行发展。在上市公司、待上市公司的引领推动下，随着上市公司的占比集中度增高，整体的行业发展速度也在被推动加快。资本亦是双刃剑。坚守服务初心还是“唯利是图”？部分物企的高毛利率能够代表行业水平吗？当下的积极并购后续是否会“一地鸡毛”？资本市场给行业带来正面影响的同时也不应忽视一些负面问题。但整体上，我们认为资本对物业行业还是利大于弊。在先行上市企业的示范之下，还会激发更多的物业企业积极上市，行业有望在未来两年迎来100家上市物业企业。如果说当前是中国物业发展的黄金周期，那么资本就是助推这个黄金周期的最重要核动力。
文章来源：中物研协，本文已获授权，对原作者表示感谢。
